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Partager sur TwitterPlan de relance de l'économie: l'urbanisme sacrifié
Regard subjectif et explicatif sur le sens et les conséquences du Plan Sarkozy en matière d'urbanisme. Billet ouvert à modifications et complément.
Assouplissement des règles d’urbanisme et modification temporaire du Code de l’Urbanisme
« Dans le même esprit, les contraintes liées au droit de l’urbanisme seront temporairement assouplies. Les permis de construire seront prorogés d’un an. Les coefficients de densité pourront être relevés de 20 % dans les communes qui le souhaitent. La construction en mitoyenneté ou en contiguïté sera autorisée sur les terrains de taille suffisante. Le temps laissé aux communes pour manifester leur intérêt pour des terrains publics mis en vente sera encadré… Bref, tout ce qui pourra accélérer les mises en chantier dans les mois qui viennent sans bouleverser les grands équilibres de notre droit de l’urbanisme sera mis en œuvre, pour une durée naturellement limitée dans le temps, soit par des mesures règlementaires, soit par des mesures législatives ».
3 mesures principales:
- Prorogation d’une année des permis de construire
- Les coefficients de constructibilité pourront être augmentés de 20%
- Assouplissement de la constructibilité en mitoyenneté
L’objectif de ces mesures, nous est-il expliqué, est de permettre d’accélérer « la mise en chantier » de toute construction destinée au logement. On veut bien le croire sur parole, mais déjà les critiques pointent, notament dans l’article de Laurent Mauduit et Martine Orange pour Médiapart : « La face cachée du plan de relance de Nicolas Sarkozy ».
En effet, pour ces deux journalistes, ces mesures sont destinées « …aux promoteurs qui ne cessent de se plaindre des restrictions qui leur sont imposées ». Ils réclamaient donc un assouplissement des règles d’urbanisme, ils l’ont, ce qui met les maires en première ligne, seuls responsables des autorisations qu’ils donnent.
L’idée n’est pas de disconvenir aux arguments des journalistes, mais d’apporter un complément sur la réalité de terrain de telles mesures, en comparant la règle applicable à ce jour et les modifications induites par leur assouplissement.
- Les permis de construire
Aujourd’hui, vous obtenez un permis de construire, il est valable deux ans. Si les travaux n’ont pas commencé dans ces délais, une prorogation unique est possible pour une durée d’un an, (art. R. 421-32 al. 4 du CU).
Autrement dit, Madame Duchemin obtient une autorisation de construire en décembre 2008. Comptant sur la prorogation, son permis de construire est valable jusqu’en décembre 2011.
Avec la mesure du Président de la République, ce permis sera valable jusqu’en décembre 2012.
La durée de vie d’un permis de construire passe donc de 3 à 4 ans.
L’extension de la péremption d’un permis de construire vise à repousser la contrainte de devoir commencer les travaux, sous-entendu qu’elle octroie au maître d’ouvrage de ne pas recommencer toute la procédure administrative en cas de problème de financement.
Cette mesure s’adresse à la capacité de financement, qu’il soit public ou privé, sans pour autant modifier les principes d’urbanisation en vigueur. Dans bien des cas, l’extinction des droits à construire est synonyme d’abandon du projet, ou mise en stand bye prolongé. Sauf vice caché, cette mesure ne mange pas de pain.
- Densité de la construction
L’extension de la densité des constructions pose plus de problèmes. Elle se traduit en terme de Coefficient d’Occupation des Sols, (COS), et s’inscrit dans tout règlement d’urbanisme de type POS, PLU ou règlement de lotissement. C’est un point névralgique.
Il se calcule en pourcentage constructible par rapport à l’assiette foncière. Par exemple, sur un terrain de 1000m² et pour un COS de 0.2, ou 20%, on peut construire 1000x0.2, soit 200m².
Généralement, dans les zones urbanisées ou à urbaniser, ayant pour destination le logement individuel, les COS ne sont pas censés dépasser le 1/5ème constructible d’un terrain. Au-delà, la densité d’urbanisation impose un cadre de vie sans paysage. Car il ne faut pas oublier que le COS se calcule en Surface Hors Œuvre Nette, SHON, non en construction réelle, qui est la Surface Hors Œuvre Brute, SHOB. La SHON est une surface fiscale se basant sur la SHOB et dont on déduit un certain nombre d’éléments. Autrement dit, le COS n’est pas révélateur de la réalité construite, a fortiori si on rajoute toutes les surfaces étanchées de type voirie, parking, etc.
Aussi, l’augmentation de 20% sur un COS faisant par exemple déjà 20% (=40%) : c’est énorme !
Dans certains cas où l’urbanisation autorisée est déjà très dense, (25%), cela offre une constructibilité approchant la moitié du terrain. Appliquer une telle règle en zone de haute densité comme pour des logements collectifs, ça peut se gérer, laisser cette possibilité sur l’ensemble du territoire, à l’unique appréciation des communes, c’est une pure folie.
Un autre problème se pose. Tout COS est normalement limité par la notion d’emprise au sol, également calculée sur le pourcentage autorisé par rapport à la surface du terrain.
Ainsi votre terrain de 1000m² ayant un COS étendu à 0.40 et induisant une construction possible de 400m², peut être limité par une emprise au sol plafonnant l’étendue de la construction à 30% de la surface du terrain, soit 300m². Problème.
Dans ce cas il faudra octroyer plus d’étages, plus de hauteur, pour compenser ce qui sera interdit de construire au sol. Or la hauteur se détermine par rapport à l’urbanisme existant. Imaginez une hauteur moyenne de 8.5m au faîtage dans un tissu urbain dans lequel, tout d’un coup, vous pouvez construire jusqu’à 10 ou 11m, l’impact architectural sera négatif, (je pèse mes mots).
Par conséquent, ajuster cette extension de la densité des constructions, en surface comme en élévation, va poser des problèmes quant au respect du vocabulaire architectural existant. Elle risque d’introduire des discontinuités préjudiciables sur le plan urbain et atteindre sensiblement tous les efforts consentis depuis quelques années à la qualité du paysage.
Le problème du logement ne se situe pas au niveau des règles d’urbanisme, de même qu’il n’est pas freiné par la densité maximale actuelle. S’il suffisait d’étendre la constructibilité pour augmenter le nombre de logements, on le saurait depuis longtemps.
En réalité, ce que permet cette mesure, c’est d’améliorer la rentabilité des opérations, en permettant, sur une même surface, d’augmenter le volume de m² à vendre.
Cela se fera vraisemblablement au détriment de la qualité urbaine et paysagère et cela profitera effectivement aux plus gros investisseurs. Les particuliers ne sont pas ou peu concernés par cette mesure, vu que leur capacité d’investissement actuelle est déjà en deçà de la constructibilité possible.
- La constructibilité en mitoyenneté ou en contiguïté
En premier lieu, la construction en mitoyenneté ou en contiguïté est déjà possible, il ne s’agit que d’assouplir encore cette règle.
En général, l’article d’un règlement d’urbanisme, « Implantation des constructions les unes par rapport aux autres sur une même propriété », se borne à établir une distance minimale entre deux constructions. Il établit cette distance en fonction de la hauteur des constructions, avec un garde-fou de quelques mètres, non supérieur à 4 ou 6 mètres. Cette distance minimale de quelques mètres est là d’abord pour éviter les venelles que l’on retrouve dans l’urbanisme médiéval, porteuses d’insalubrité et de non praticabilité.
En revanche, dans un tissu urbain, il n’est pas rare, voire conseillé, d’autoriser la construction en mitoyenneté, on comprend facilement pourquoi.
Mais ce que vise cette mesure, ce n’est pas la construction de part et d’autre d’une limite de propriété, c’est d’abord la construction sur une même parcelle :
« 4 millions de terrains ont plus de 1 500 m² et sont hors lotissement. Un ménage pourrait ainsi offrir à l’un de ses enfants ou à ses parents âgés, la possibilité de construire sur ces terrains en respectant la lutte contre le mitage et contre l’étalement urbain ». (Dossier de presse de l’Elysée).
Vous avez un terrain, sur lequel est votre maison. Vos fils se « met en ménage » et bute sur le prix d’un terrain pour « faire construire ». Là où le règlement d’urbanisme interdit sur votre parcelle de construire une seconde maison, le Président l’autorise. (Augmentation du COS + mitoyenneté).
Mais vous êtes sur une petite commune rurale, avec de faibles moyens, dont les réseaux publics sont limités en capacité. Mais pourtant la commune est obligée par la loi d’apporter ces réseaux en limite de domaine public sur les parcelles ouvertes à la construction. Multipliez cette possibilité de mitoyenneté et de densité, laissez mijoter quelques mois, et vous verrez le maire vous reparler du plan de relance de l’économie.
Conclusion
Ce n’est qu’un exemple, il y en a d’autres et à différents niveaux. Mais il est certain que décréter une telle augmentation des droits à construire, en densifiant de manière égale et uniforme, (la loi), sur tout le territoire national, sans tenir compte des caractéristiques territoriales et administratives, va conduire sous peu, outre la dégradation de la cohérence urbaine et architecturale, à des situations ubuesques.
Cette mesure d’assouplissement des règles d’urbanisme pose plusieurs problèmes graves.
Le premier consiste à densifier et accélérer la construction pour des raisons purement économiques, sans tenir compte, au préalable, des enjeux urbains et architecturaux. Quoi qu’on en dise, ce qui aura été construit survivra à la crise et sera un héritage durable.
Le deuxième consiste à décréter cet assouplissement sans prendre en compte les capacités territoriales et administratives à le gérer et à l’absorber. Il pourra être positif dans certains cas, catastrophique dans d’autres.
Le troisième consiste à identifier les bénéficiaires de cette mesure. Elle s’adresse pour quantité marginale aux particuliers, qui ont déjà du mal à financer des projets correspondant aux règles urbaines actuelles. Cette mesure permet simplement d’augmenter la rentabilité d’une opération en étendant le volume de m² vendables sur une même parcelle.
Le dernier consiste à confier la responsabilité de cette dérégulation temporaire aux seuls maires. Ils sont loin d'être tous égaux en terme de compétence et d'éthique. Il est certain que cette mesure, au nom de l'économie, va servir dans certains cas, certes à augmenter le volume des taxes, mais à fragiliser davantage des zones déjà malmenées par le bétonnage.
Tous les commentaires
Encore un champ de règles (qui avait été dures à mettre en place !) qui volent en éclats, profitant de la crise pour satisfaire les puissants lobbies, le président se décarcasse chaque jour, sur tous les fronts ! Merci de votre éclairage, très édifiant ! :o)
Votre article est très clair et très instructif. Il me fait penser qu'il est important de s'attacher au sens, aux principes mais qu'il est également déterminant de s'attaquer aux faits. Merci également.
Jamais deux remerciements sans trois ! Cela m'éclaire sur la volonté de certains maires qui prônaient le même genre de mesures depuis plusieurs mois et me citaient la règlementation actuelle comme principale obstacle au renouvèlement urbain. Ce dernier doit se faire dans le respect absolu de règles architecturales de base que le quidam ne comprends pas (un peu mieux grâce à vous), mais qui fait qu'il aime sa ville...
Un point de vue professionnel quelque peu différent: 1 - Permis de construire: Cette mesure a manifestement un intérêt peu compatible avec les besoins de relance immédiate mis en avant: elle va permettre aux prometteurs de remettre à plus tard la mise en chantier sans remettre en question leur droit à construire ce qui est prévu. Ainsi les programmes pour lesquels le Permis de construire est accordé mais qui ne dispose pas du minimum de réservation pour engager les travaux peuvent souffler sans avoir à déposer un nouveau permis. Ce n’est pas nécessairement une bonne nouvelle pour les acquéreurs qui ont déjà signé. Le coup de frein sur la vente des programmes ne datant pas de cet été, certains promoteurs voient probablement la caducité de leur PC arriver à grand pas, avec à la clé le risque de devoir rembourser les premières réservations. Il ne faut pas perdre de vue non plus les exigences techniques notamment thermiques complémentaires prévues pour les années à venir. Cette décision est à rapprocher de la précédente de soutenir les programmes en cours. Aurait-il était submergé de demandes et souhaité étaler dans le temps, en espérant peut-être qu’au delà le délai complémentaire accordé les choses reprendraient leur cours normal? Ce n’est effectivement pas une mesure susceptible d’intéresser les particuliers qui pour leur part acquièrent le terrain et le prêt sous réserve d’obtention du permis. A part pour quelques constructions de garages ou autres extensions individuelles dont les circonstances économiques générales peuvent donner envie de reculer. 2 et 3: Densité de construction et mitoyenneté Qu’il s’agisse d’aménagement du territoire ou d’esthétique des paysages urbains ou autres ni la densification, ni la mitoyenneté ne sont a priori nuisibles. Au contraire, le plus souvent. Pour partir d’un vieil exemple: l’organisation de la place des Vosges à Paris, lotissement historique et exemplaire, et ses alentours, rues, certes trop étroites, a proximité de boulevards serait-elle moins vivable et moins respectueuse du paysage urbain que telle quartier hors les murs constitués d’îlots éparpillés dans un réseau viaire illisible si ce n’est d’avion? D’un côté densité et mitoyenneté, de l’autre mitage. Pour faire court mieux vaut à mes yeux la densité d’un boulevard parisien ou des “pâtés de maisons” de village organisé autour de leurs jardins (souvent petits) et dont les façades forment rue, que les constructions moins denses éparpillées sur leurs terrains qu’ils s’agissent de collectifs ou de maisons individuelles. Aux espaces publics et notamment aux places, parcs et jardins la fonction paysagère dans le tissu urbain, comme dans les villages... si l’on veut préserver les paysages sans rendre impossible les nouvelles constructions au commun des mortels sauf à s’étendre à l’infini sur des terres agricoles dont nous allons avoir grand besoin esthétique et nourricier. Pourquoi continuer avec des règles d’urbanisme qui obligent à la construction d’un pavillon planté au milieu de son terrain de 1000m2 minimum. Ces règles courantes ont transformées notre territoire en monstre tentaculaire allant de raquette en raquette... Bien sûr qu’étendre la constructibilité augmente le potentiel de logement, c’est bien pourquoi nombre de POS ou PLU la limite dans les bourgs et villages. Pour maîtriser l’augmentation de la population en nombre et en “qualité” économique. Dans le principe, car les acquéreurs s’éreintent sur le prix du terrain et ne peuvent plus qu’y poser la maison “modèle Ile de France” ou “mas provençal” du catalogue de base. Les documents d’urbanisme devraient être - vraiment - pensés d’abord en terme d’espace public, ensuite pour ce qui concerne les parcelles en terme de volumétrie à partir d’une cohérence des hauteurs et d’une emprise au sol permettant à minima de “cacher” les voitures. Je pousse à peine le parti... Quand à la mitoyenneté... elle tient chaud et elle économise la terre agricole. N’est-ce pas ainsi que notre pays, comme tant d’autre s’est construit? - L'augmentation de 20% évoquée reste à l’appréciation des communes “qui le souhaitent” et bien peu le font! Celles qui le souhaitent l’on déjà traduit dans leurs documents d’urbanisme ou sont en train de le faire. Donc une annonce qui finalement ne mange pas de pain... Cordialement.
L’organisation centralisée de l’urbanisme, le Règlement National d’Urbanisme, inscrit au Code de l’Urbanisme, posait des problèmes sérieux à une occupation rationnelle des sols. Dans le cadre de la décentralisation et du transfert de compétences aux communes en matière de gestion du territoire, il a donc été plus que conseillé d’avoir recours à des règles d’urbanisme adaptées aux caractéristiques territoriales locales, via les Plan locaux d’Urbanisme remplaçant les Plans d’Occupation des Sols et la mise en place de Cartes Communales dans le cadre rural. On ne traite pas les enjeux d’urbanisme uniformément sur l’ensemble du territoire national, c’est devenu la règle. Comme vous le soulignez par ailleurs, quel rapport entre la place des Vosges et le mitage des campagnes ? Le mitage des campagnes est en voie de récession. En l’absence de règlement d’urbanisme de type PLU/POS/carte communale, la règle de la « constructibilité limitée », l’interdiction de construire en dehors des espaces déjà urbanisés, s’applique systématiquement. Le mitage des campagnes est déjà un problème traité. Comment croire qu’en assouplissant les règles de mitoyenneté on fera mieux que de l’interdire directement, ce qui est le cas aujourd’hui ? Le plan de relance de l’économie comprend le secteur du bâtiment. La logique sous-jacente est que la relance du secteur du bâtiment passe par un assouplissement des règles d’urbanisme. On applique donc à l’ensemble du territoire national cet assouplissement sans considérer tout le travail mené dans le cadre de la décentralisation. Et cela pour relancer un secteur, le bâtiment, qui s’apprêtait déjà à souffrir, bien avant la « Crise », et pour des raisons structurelles. Si l’on voulait modifier les règles d’urbanisme pour les raisons que vous évoquez, à savoir pour améliorer la gestion du territoire, il est certain que cela ferait partie d’une vaste concertation nationale, avec les collectivités locales, les services de l’Etat, les professionnels. Ces nouvelles règles seraient alors appliquées en fonction des caractéristiques territoriales, (ce n’est pas le cas), et non en fonction des intérêts purement économiques dans un cadre national centralisé. Nous sommes face à une décision centralisée, décrétée d’une manière jacobine, qui n’a pas pour objectif l’amélioration des règles d’urbanisme mais la relance de l’économie. Cet « assouplissement » est en réalité une dérégulation. Voilà que là où l’on défend le retour de la régulation en matière d’économie on imagine que la dérégulation en matière d’urbanisme aura des conséquences positives. Soyons sérieux. D’ailleurs vous-même dans votre commentaire réfléchissez sur l’urbanisme, non sur l’économie. Une grosse erreur à mon sens est de croire que la possibilité de construire plus entraîne mécaniquement plus de constructions. Au 3ème trimestre 2008 par rapport à la période 2007: -23% de demandes de permis de construire -8.1% de mises en chantier Et vous croyez sincèrement que le problème vient de parcelles de 1000m² sur lesquelles il y a une seule construction ? Vous croyez sincèrement récupérer le coup en autorisant 2 constructions sur cette parcelle de 1000m² ? Vous pensez que les gens, qui aujourd’hui voient leurs projets aller au lac, vont se ruer sur l’aubaine ? L’argument de l’Elysée est fantaisiste en la matière car la mesure ne s’adresse pas aux particuliers, tout simplement. On ne relance pas l’économie dans le bâtiment en pouvant construire plus, on la relance quand on a les moyens de construire tout court. Bien à vous