Regard subjectif et explicatif sur le sens et les conséquences du Plan Sarkozy en matière d'urbanisme. Billet ouvert à modifications et complément.

 

Assouplissement des règles d’urbanisme et modification temporaire du Code de l’Urbanisme

 

« Dans le même esprit, les contraintes liées au droit de l’urbanisme seront temporairement assouplies. Les permis de construire seront prorogés d’un an. Les coefficients de densité pourront être relevés de 20 % dans les communes qui le souhaitent. La construction en mitoyenneté ou en contiguïté sera autorisée sur les terrains de taille suffisante. Le temps laissé aux communes pour manifester leur intérêt pour des terrains publics mis en vente sera encadré… Bref, tout ce qui pourra accélérer les mises en chantier dans les mois qui viennent sans bouleverser les grands équilibres de notre droit de l’urbanisme sera mis en œuvre, pour une durée naturellement limitée dans le temps, soit par des mesures règlementaires, soit par des mesures législatives ».

 

3 mesures principales:

 

1. Prorogation d’une année des permis de construire
2. Les coefficients de constructibilité pourront être augmentés de 20%
3. Assouplissement de la constructibilité en mitoyenneté

 

 

L’objectif de ces mesures, nous est-il expliqué, est de permettre d’accélérer « la mise en chantier » de toute construction destinée au logement. On veut bien le croire sur parole, mais déjà les critiques pointent, notament dans l’article de Laurent Mauduit et Martine Orange pour Médiapart : « La face cachée du plan de relance de Nicolas Sarkozy ».

En effet, pour ces deux journalistes, ces mesures sont destinées « …aux promoteurs qui ne cessent de se plaindre des restrictions qui leur sont imposées ». Ils réclamaient donc un assouplissement des règles d’urbanisme, ils l’ont, ce qui met les maires en première ligne, seuls responsables des autorisations qu’ils donnent.

 

L’idée n’est pas de disconvenir aux arguments des journalistes, mais d’apporter un complément sur la réalité de terrain de telles mesures, en comparant la règle applicable à ce jour et les modifications induites par leur assouplissement.

 

1. Les permis de construire

Aujourd’hui, vous obtenez un permis de construire, il est valable deux ans. Si les travaux n’ont pas commencé dans ces délais, une prorogation unique est possible pour une durée d’un an, (art. R. 421-32 al. 4 du CU).

Autrement dit, Madame Duchemin obtient une autorisation de construire en décembre 2008. Comptant sur la prorogation, son permis de construire est valable jusqu’en décembre 2011.

Avec la mesure du Président de la République, ce permis sera valable jusqu’en décembre 2012.

La durée de vie d’un permis de construire passe donc de 3 à 4 ans.

L’extension de la péremption d’un permis de construire vise à repousser la contrainte de devoir commencer les travaux, sous-entendu qu’elle octroie au maître d’ouvrage de ne pas recommencer toute la procédure administrative en cas de problème de financement.

Cette mesure s’adresse à la capacité de financement, qu’il soit public ou privé, sans pour autant modifier les principes d’urbanisation en vigueur. Dans bien des cas, l’extinction des droits à construire est synonyme d’abandon du projet, ou mise en stand bye prolongé. Sauf vice caché, cette mesure ne mange pas de pain.

 

1. Densité de la construction

L’extension de la densité des constructions pose plus de problèmes. Elle se traduit en terme de Coefficient d’Occupation des Sols, (COS), et s’inscrit dans tout règlement d’urbanisme de type POS, PLU ou règlement de lotissement. C’est un point névralgique.

Il se calcule en pourcentage constructible par rapport à l’assiette foncière. Par exemple, sur un terrain de 1000m² et pour un COS de 0.2, ou 20%, on peut construire 1000x0.2, soit 200m².

 

Généralement, dans les zones urbanisées ou à urbaniser, ayant pour destination le logement individuel, les COS ne sont pas censés dépasser le 1/5^ème constructible d’un terrain. Au-delà, la densité d’urbanisation impose un cadre de vie sans paysage. Car il ne faut pas oublier que le COS se calcule en Surface Hors Œuvre Nette, SHON, non en construction réelle, qui est la Surface Hors Œuvre Brute, SHOB. La SHON est une surface fiscale se basant sur la SHOB et dont on déduit un certain nombre d’éléments. Autrement dit, le COS n’est pas révélateur de la réalité construite, a fortiori si on rajoute toutes les surfaces étanchées de type voirie, parking, etc.

 

Aussi, l’augmentation de 20% sur un COS faisant par exemple déjà 20% (=40%) : c’est énorme !

Dans certains cas où l’urbanisation autorisée est déjà très dense, (25%), cela offre une constructibilité approchant la moitié du terrain. Appliquer une telle règle en zone de haute densité comme pour des logements collectifs, ça peut se gérer, laisser cette possibilité sur l’ensemble du territoire, à l’unique appréciation des communes, c’est une pure folie.

 

Un autre problème se pose. Tout COS est normalement limité par la notion d’emprise au sol, également calculée sur le pourcentage autorisé par rapport à la surface du terrain.

Ainsi votre terrain de 1000m² ayant un COS étendu à 0.40 et induisant une construction possible de 400m², peut être limité par une emprise au sol plafonnant l’étendue de la construction à 30% de la surface du terrain, soit 300m². Problème.

 

Dans ce cas il faudra octroyer plus d’étages, plus de hauteur, pour compenser ce qui sera interdit de construire au sol. Or la hauteur se détermine par rapport à l’urbanisme existant. Imaginez une hauteur moyenne de 8.5m au faîtage dans un tissu urbain dans lequel, tout d’un coup, vous pouvez construire jusqu’à 10 ou 11m, l’impact architectural sera négatif, (je pèse mes mots).

 

Par conséquent, ajuster cette extension de la densité des constructions, en surface comme en élévation, va poser des problèmes quant au respect du vocabulaire architectural existant. Elle risque d’introduire des discontinuités préjudiciables sur le plan urbain et atteindre sensiblement tous les efforts consentis depuis quelques années à la qualité du paysage.

 

Le problème du logement ne se situe pas au niveau des règles d’urbanisme, de même qu’il n’est pas freiné par la densité maximale actuelle. S’il suffisait d’étendre la constructibilité pour augmenter le nombre de logements, on le saurait depuis longtemps.

En réalité, ce que permet cette mesure, c’est d’améliorer la rentabilité des opérations, en permettant, sur une même surface, d’augmenter le volume de m² à vendre.

Cela se fera vraisemblablement au détriment de la qualité urbaine et paysagère et cela profitera effectivement aux plus gros investisseurs. Les particuliers ne sont pas ou peu concernés par cette mesure, vu que leur capacité d’investissement actuelle est déjà en deçà de la constructibilité possible.

 

1. La constructibilité en mitoyenneté ou en contiguïté

En premier lieu, la construction en mitoyenneté ou en contiguïté est déjà possible, il ne s’agit que d’assouplir encore cette règle.

En général, l’article d’un règlement d’urbanisme, « Implantation des constructions les unes par rapport aux autres sur une même propriété », se borne à établir une distance minimale entre deux constructions. Il établit cette distance en fonction de la hauteur des constructions, avec un garde-fou de quelques mètres, non supérieur à 4 ou 6 mètres. Cette distance minimale de quelques mètres est là d’abord pour éviter les venelles que l’on retrouve dans l’urbanisme médiéval, porteuses d’insalubrité et de non praticabilité.

En revanche, dans un tissu urbain, il n’est pas rare, voire conseillé, d’autoriser la construction en mitoyenneté, on comprend facilement pourquoi.

 

Mais ce que vise cette mesure, ce n’est pas la construction de part et d’autre d’une limite de propriété, c’est d’abord la construction sur une même parcelle :

« 4 millions de terrains ont plus de 1 500 m² et sont hors lotissement. Un ménage pourrait ainsi offrir à l’un de ses enfants ou à ses parents âgés, la possibilité de construire sur ces terrains en respectant la lutte contre le mitage et contre l’étalement urbain ». (Dossier de presse de l’Elysée).

 

Vous avez un terrain, sur lequel est votre maison. Vos fils se « met en ménage » et bute sur le prix d’un terrain pour « faire construire ». Là où le règlement d’urbanisme interdit sur votre parcelle de construire une seconde maison, le Président l’autorise. (Augmentation du COS + mitoyenneté).

Mais vous êtes sur une petite commune rurale, avec de faibles moyens, dont les réseaux publics sont limités en capacité. Mais pourtant la commune est obligée par la loi d’apporter ces réseaux en limite de domaine public sur les parcelles ouvertes à la construction. Multipliez cette possibilité de mitoyenneté et de densité, laissez mijoter quelques mois, et vous verrez le maire vous reparler du plan de relance de l’économie.

 

Conclusion

Ce n’est qu’un exemple, il y en a d’autres et à différents niveaux. Mais il est certain que décréter une telle augmentation des droits à construire, en densifiant de manière égale et uniforme, (la loi), sur tout le territoire national, sans tenir compte des caractéristiques territoriales et administratives, va conduire sous peu, outre la dégradation de la cohérence urbaine et architecturale, à des situations ubuesques.

Cette mesure d’assouplissement des règles d’urbanisme pose plusieurs problèmes graves.

Le premier consiste à densifier et accélérer la construction pour des raisons purement économiques, sans tenir compte, au préalable, des enjeux urbains et architecturaux. Quoi qu’on en dise, ce qui aura été construit survivra à la crise et sera un héritage durable.

Le deuxième consiste à décréter cet assouplissement sans prendre en compte les capacités territoriales et administratives à le gérer et à l’absorber. Il pourra être positif dans certains cas, catastrophique dans d’autres.

Le troisième consiste à identifier les bénéficiaires de cette mesure. Elle s’adresse pour quantité marginale aux particuliers, qui ont déjà du mal à financer des projets correspondant aux règles urbaines actuelles. Cette mesure permet simplement d’augmenter la rentabilité d’une opération en étendant le volume de m² vendables sur une même parcelle.

Le dernier consiste à confier la responsabilité de cette dérégulation temporaire aux seuls maires. Ils sont loin d'être tous égaux en terme de compétence et d'éthique. Il est certain que cette mesure, au nom de l'économie, va servir dans certains cas, certes à augmenter le volume des taxes, mais à fragiliser davantage des zones déjà malmenées par le bétonnage.