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Billet de blog 5 déc. 2022

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Location meublée ou non meublée ? Analyse fiscale comparative

En pratique, une location meublée offre une meilleure rentabilité qu’une location nue, dans la mesure où les loyers sont généralement plus élevés. De surcroît, la location meublée présente des avantages fiscaux particulièrement intéressants. Explications dans cet article.

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1) Fiscalité de la location nue

En cas de location nue d’un bien immobilier, le contribuable est imposable à l’impôt sur le revenu dans la catégorie des revenus fonciers sur les loyers encaissés [Note de bas de page 1].

A cela s’ajoutent les prélèvements sociaux au taux global de 17,2%.

Pour les contribuables les plus aisés, les revenus fonciers pourraient donc être soumis à une imposition totale de plus de 66% (contribution sur les hauts revenus comprise).

Même un contribuable aux revenus modestes (dans la tranche de 11%) subit une imposition totale de 28,2% sur les revenus fonciers.

A noter qu’un contribuable qui perçoit moins de 15.000 euros de loyers par an est soumis de plein droit au régime du micro-foncier. Dans le cadre de ce régime, les revenus sont imposés après un abattement forfaitaire de 30% [Note de bas de page 2].

Toutefois, dans le cadre du régime du micro-foncier, le contribuable ne peut pas imputer le déficit foncier subi dans le cadre de son activité sur son revenu global.

Pour cela, il doit être soumis au régime du réel, ce qui suppose qu’il perçoive au moins 15.000 euros de revenus par an, ou qu’il opte pour ce régime, s’il se trouve sous ce seuil.

Si le contribuable est imposé selon le régime du réel, le déficit foncier peut alors être imputé sur le revenu global de son foyer fiscal dans la limite de 10.700 euros par an [Note de bas de page 3].

L’excédent est reportable pendant 10 ans sur ses revenus fonciers.

Pour bénéficier de ce régime, le bien immobilier doit être loué nu jusqu’au 31 décembre de la troisième année qui suit l’imputation du déficit foncier sur le revenu global.

Le régime réel est avantageux si le contribuable projette de réaliser des travaux d’entretien et de rénovation d’envergure.

2) Fiscalité de la location meublée

Dans le cadre d’une location meublée, le contribuable est imposé à l’impôt sur le revenu dans la catégorie des bénéfices industriels et commerciaux [Note de bas de page 4].

S’il est loueur en meublé professionnel, il est alors soumis aux cotisations sociales des indépendants, et s’il est loueur en meublé non professionnel, il est soumis aux prélèvements sociaux de 17,2% [Note de bas de page 5].

Conformément au code général des impôts [Note de bas de page 6], un contribuable est considéré comme loueur en meublé non professionnel (LMNP) si ses recettes annuelles n’excèdent pas 23.000 euros par an, et si elles sont inférieures à ses autres revenus professionnels de son foyer fiscal (BIC, traitements et salaires, etc.).

A contrario, si le contribuable bénéficie de plus de 23.000 euros de recettes annuelles, et si celles-ci excèdent ses autres revenus professionnels (ces conditions étant cumulatives), il passe alors au statut de loueur en meublé professionnel (LMP).

Lorsque le contribuable perçoit moins de 72.600 euros de recettes par an, il est soumis de plein droit au régime du micro-BIC (176.200 euros en cas de meublé de tourisme et chambres d’hôtes).

Dans le cadre du régime du micro-BIC [Note de bas de page 7], le contribuable bénéficie d’un abattement forfaitaire de 50% (ou 71% en cas de meublé de tourisme et chambres d’hôtes). C’est plus intéressant que le forfait de 30% en matière de micro-foncier.

Le régime du réel s’applique si les recettes annuelles du loueur en meublé excèdent 72.600 euros (ou 176.200 euros en cas de meublé de tourisme et chambres d’hôtes), ou en deçà sur option.

Le régime du réel est intéressant sachant que le contribuable peut amortir le bien, peu importe qu’il soit loueur en meublé professionnel ou non [Note de bas de page 8].

Si le contribuable est LMNP, l’éventuel déficit subi dans le cadre de son activité est imputable sans limitation de montant sur les autres loyers tirés de cette activité, et reportable pendant 10 ans.

Il bénéficie de surcroît du régime de la fiscalité immobilière des particuliers en cas de vente du bien immobilier, avec une exonération totale de la plus-value après 22 années de détention (en matière d’impôt sur le revenu) et de 30 années de détention (en matière de prélèvements sociaux).

Si le contribuable est LMP, l’éventuel déficit peut être imputé sur le revenu global sans limitation de montant, au cours de l’année en cours, ou au cours des six années suivantes [Note de bas de page 9].

Le LMP relève du régime des plus-values professionnelles en cas de cession du bien, ce qui est généralement moins avantageux que les plus-values immobilières des particuliers.

A noter que le régime réel en matière de location meublée est contraignant. Il suppose de tenir une comptabilité et d’établir un tableau d’amortissement.


Sources :

1) La location vide de meubles : Impots.gouv.fr

2) Régime micro-foncier : principe et fonctionnement : Capital

3) Modalités d'imputation des déficits fonciers : Bulletin Officiel des Finances Publiques BOI-RFPI-BASE-30-20

4) Revenus d'une location meublée : Service-Public.fr

5) Fiscalité de la location meublée : Fiscaloo

6) Article 155 du code général des impôts : Legifrance

7) Régime fiscal des locations meublées : Bulletin officiel des Finances Publiques BOI-BIC-CHAMP-40-20

8) Comment tirer profit de l’amortissement : Capital

9) Les régimes d'imposition : Impots.gouv.fr

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