La SCI liée à une entreprise en difficulté est-elle en sécurité ?

(@JediMedia) La vague des liquidations des entreprises en difficulté est attendue. Certains, surtout dans l’hôtellerie et la restauration, pensent, à tort, que le bien immobilier exploité dans le cadre de leur activité commerciale est en "sécurité".

(@JediMedia) D'autres connaissent la Loi Macron de 2015 qui protège "la résidence principale du débiteur" dans le cadre des procédures collectives. Mais cette loi s'applique-t-elle aux SCI (sociétés civiles immobilières) ?

L'association Aide Entreprise OSDEI et son partenaire juridique Liber Acta ont soulevé cette question lors d'une réunion de la Commission Waserman...La confusion de patrimoines est souvent invoquée en cas de création d'une SCI propriétaire d'un immeuble donné en location à une société commerciale.

Elle a par exemple été retenue lorsque le loyer manifestement excessif versé par la société à la SCI a été fixé, non pas en fonction de la valeur locative des locaux loués, mais en fonction des mensualités de l'emprunt remboursé par la SCI (Cass. com. 1-10-1997 n° 95-14.578 : RJDA 12/97 n° 1497) ou dans le seul but de récupérer le montant de l'investissement immobilier réalisé par celle-ci (Cass. com. 13-1-2015 n° 13-27.868 F-D : RJDA 4/15 n° 287).

C'est un premier cas dans lequel le patrimoine immobilier personnel de l'entrepreneur n'est pas protégé lors d'une liquidation judiciaire de son entreprise, même si celle-ci a été constitué en " responsabilité limité".

A tort également, certains pensent que si la SCI constitue l'habitation principale, elle est hors de danger.

Interrogée, Brigitte Vitale, président de l'Association Aide Entreprise OSDEI explique :

"A la fin des aides d'état, qui ne saurait tarder malgré tous les efforts, une vague de faillites est attendue dans tous les secteurs d'activité, mais particulièrement dans le secteur du tourisme. Nous redoutons des drames humains à cause d'une interprétation de la Loi Macron (contradictoire selon les instances interrogées) dont les bénéfices ne s'appliqueraient pas à la résidence principale lorsque celle-ci est possédée sous forme de SCI. Nous avons interrogé la Commission Waserman (instance d'étude et de dialogue sur  les dysfonctionnements des procédures collectives) , et directement le Vice-Président de l'Assemblée Nationale, Sylvain WASERMAN et le mandataire judiciaire Me Marc ANDRE du CNAJMJ (Conseil National des Administrateurs Judiciaires et Mandataires Judiciaires),  à ce sujet. Les réponses sont attendues, même si un premier retour irait dans le sens de l'exclusion de la SCI dans la protection de l'habitation principale du débiteur, à notre grande inquiétude pour le futur.

En effet, la plupart des entrepreneurs ont souvent suivi les conseils de leur expert-comptable : ils créent en tant qu'actionnaires une SCI qui achète les murs, et qui à son tour, loue ces murs à l'entreprise commerciale qui les exploite, dont le même entrepreneur est l'associé majoritaire ou unique. Ces SCI représentent trop souvent également leur habitation principale, en particulier dans le cadre du tourisme, mais pas uniquement.

Puis viennent les difficultés de l'entreprise (et largement attendues avec la crise sanitaire), dont l'entrepreneur, à tort, pense tenir à l'écart son patrimoine immobilier.

Présentée médiatiquement comme la "solution des millionnaires" (si eux l'adoptent pourquoi le petit commerçant n'en ferait-il pas autant ? ), la société civile immobilière, lors des procédures collectives ( sauvegarde, redressement, liquidation judiciaires) montre bien des failles et cause parfois des drames personnels. Hélas nous en sommes témoins depuis des années et la conjoncture actuelle nous inquiète, car si la législation en vigueur est appliquée à la lettre et sans bienveillance, le drame des faillites ne sera pas uniquement économique mais humain, comme le montrent certains suicides de restaurateurs qui ont fait récemment la une des médias".

Nicolas Bortko, spécialiste des entreprise en difficultés dont il enseigne matière à la faculté de Droit de l'Université Catholique de Lille, et directeur général de Liber Acta, partenaire juridique de l'Association Aide Entreprise OSDEI (Observatoire des Suicides et des Difficultés des (ex) Entrepreneurs et Indépendants) nous explique, du point de vue juridique, les limites de la SCI comme  résidence principale :

"On sait que la Loi du 6 août 2015 protège la résidence principale de l’entrepreneur individuel. Elle correspond au lieu que la personne occupe effectivement pendant la majeure partie de l'année, soit plus de 6 mois.

L’entrepreneur a le choix soit sa résidence principale:

soit elle est en nom propre, ce qui est la majorité des cas, soit elle est en SCI.

Dans le cadre d’une résidence principale en nom propre, celle-ci ne peut pas faire l'objet d'une saisie immobilière pour des dettes professionnelles mais demeure saisissable en cas de créance d'ordre personnel. Il s’agit d’une insaisissabilité de droit énoncée à l’article L. 526-1du code de commerce.

Il semble évident que la Loi de 2015 n’a pas été assez loin.

Elle ne concerne que les entrepreneurs immatriculés postérieurement à son entrée en vigueur, soit le 7 août 2015. Cette protection ne s'applique qu'aux créanciers dont les droits naissent postérieurement à cette date. La résidence principale de l'entrepreneur reste de facto dans le gage des créanciers antérieurs au 7 août 2015. Les entrepreneurs immatriculés avant le 7 août 2015 ne peuvent dès lors pas bénéficier de cette protection engendrant donc une inégalité entre les créanciers, d’une part, et les débiteurs, d’autre part.

Beaucoup de dossiers à délai non raisonnable restent ainsi en suspens car le sort de la résidence principale est délicat à gérer pour les mandataires judiciaires car il est parfois difficile à justifier la saisie après dix années de procédure collective.

La protection de la résidence principale voit donc ses premières failles. D’autres complications existent, c’est le cas de la SCI.

L’entrepreneur peut également opter pour la SCI. La Société Civile Immobilière est une société créée par plusieurs associés en vue d'acheter et gérer un patrimoine immobilier,permettant de faciliter la transmission des immeubles, d'en limiter les frais, d'éviter les désagréments d'une indivision et d'organiser librement les relations entre les associés.

Opter pour la SCI permet une optimisation fiscale comme : une exonération de droits de mutation en cas de donation de parts sociales, optimisation de la fiscalité lors de la vente du bien ou encore réduction d’impôt pour le foyer fiscal.

Ces avantages ont ou auraient une contrepartie : la résidence principale appartenant à une SCI reste saisissable pour les entrepreneurs immatriculés même après le 7 août 2015. Les associés d’une SCI, locataire de la résidence principale, ne sont donc pas protégés de cette insaisissabilité de droit.

Pourquoi ?

Il faut partir du texte. L’article L. 526-1 du Code de commerce énonce que « les droits sur l'immeuble où est fixée sa résidence principale sont de droit insaisissables par les créanciers dont les droits naissent à l'occasion de l'activité professionnelle de la personne. »

C’est cette notion de « droits sur l’immeuble » qui peut poser problème. En effet, un associé de SCI est propriétaire de parts sociales et n’a pas de « droits sur l’immeuble. » L’entrepreneur a des droits sur les parts de la société civile, qui, elle, possède des droits sur l’immeuble. Il existerait ainsi, pour certain, un écran qui empêche l’entrepreneur de se prévaloir de la protection légale. Les jugent risquent fort de considérer que ce n’est pas lui le propriétaire mais la SCI, en vertu du principe de la séparation des patrimoines, le bien serait alors saisissable même si la notion de résidence principale serait facile à prouver par le biais des impôts ou autres factures d’électricité ou de gaz.

Avant la Loi de 2015, sous le régime de la déclaration de l’insaisissabilité, une réponse ministérielle n°52819 JOAN Q du 5 avril 2005 est venue confirmer que la déclaration d’insaisissabilité ne pouvait porter sur un immeuble détenu par une SCI.

Pour l’heure, aucune jurisprudence en la matière n’existe. Les juges devraient répondre dans les prochains mois à cette question de la saisissabilité de la résidence principale en SCI, le législateur, n’ayant malheureusement pas prévu ce cas. Il semble pourtant évident que ce dernier souhaitait protéger la résidence principale qu’elle soit détenue par une personne physique ou des associés de SCI."

LE CAS DE DOMINIQUE B. :

Ce dossier d'un membre de l’association Aide Entreprise OSDEI, présenté comme un cas d'école devant la Commission Waserman, est à l'origine d'une discussion portée devant le législateur, car les difficultés qui naissent de l'habitation principale acquise sous une SCI vont bien au-delà des SCI généralement connues, car il en existe 7 types différents !

C'est le cas de Dominique B. qui a acquis son habitation principale dans le cadre d'une SCI dite de construction-vente (SCCV).

Dominique B. se retrouve en liquidation judiciaire. Elle est propriétaire et habite un appartement acquis dans le cadre de la législation d'une SCI de construction-vente (SCCV), que le liquidateur judiciaire revendique comme "actif" de la liquidation judiciaire en cours et en exige la vente forcée.

Le droit des procédures collectives lui en donne le pouvoir. Un droit qui nécessite de profondes réformes de toute évidence...


Le message de Mme Dominique B. résume l'aspect dramatique de cette SCI particulière, dans le cadre d'une liquidation judiciaire :

Message transmis ----De : Dominique B. <domi...@yahoo.fr> À : info@aidentreprise.fr

Envoyé : samedi 8 février 2020 à 20:39:48 UTC+1

Objet : Aidez moi svplait ...

Bonjour,

Je m'appelle Mme B. Dominique je suis née le xx/xx/1951.

J'habite la ville de xxx. Je vous demande de m'aider car je n'en peux plus. Voici mon histoire qui tourne au cauchemar...

J'ai achetée un magasin de chocolats dans la ville de xxx en l'année 1999 peut avant mon divorce. De ce divorce j'ai reçu un peu d'argent et je l'ai investi dedans avec un crédit. En l'année 2003 avec l'argent toujours de ce divorce je me suis achetée un appartement. Mais grosse erreur ce bien était des parts de S C I ce dont on ne m'a pas expliqué et moi je n'ai jamais fait attention a cela. En janvier 2019 cause gros problèmes de santé j'ai du déposer le bilan. Comme je ne pouvais plus le tenir depuis 3 années j'ai embauchée une personne pour le tenir mais ce magasin n'a pas supporté les charges trop lourdes.

J'ai bien essayée de le vendre mais la marque de chocolats m'a mis des bâtons dans les roues et malheureusement mon comptable m'a dit de déposer.

Au départ je devais avoir une liquidation simplifiée mais voila il y a 10 jours j'ai reçu un courrier du liquidateur me disant qu'il prorogeait de 2 années car HÉLAS!! il s'est aperçu que mon appartement ne m'appartenait pas, qu'il était en parts sociales en S C I. Donc il saisit mon bien le seul que j'ai. J'ai demandée avec une aide à avoir un Avocat car je n'ai que 800 euros de retraite mensuelle et avec mes problèmes de santé je ne peux rien faire je suis handicapée. En cherchant partout je suis tombée sur votre site c'est pourquoi je vous ce mail.

Je suis à bout.Comment peut on faire cela ?

Moi je pensais que mon appartement selon la loi Macron de 2015 était insaisissable.

Ce vendredi 14 février le liquidateur se présente au tribunal pour expliquer cela aux juges. Mon avocat vas se présenter également car moi je ne peux faire de voiture mais je crois et c'est  pourquoi je fais appel à vous pour essayez de m'aider. C'est un appel au secours .

Pouvez vous me dire que faire svplait.

Je suis anéantie.

Avec mes remerciements. Cordialement.

Mme B. Dominique

App 11 3ème étage

x rue xxx

xx000 Lxxx

Tel: xxx


Affaires toutes à suivre...

 

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