La location meublée : cette niche fiscale aux conséquences sociales désastreuses

La France est un paradis fiscal. La preuve en est, l’État distribue généreusement des cadeaux fiscaux... aux plus riches. Le premier d'entre eux : la location meublée. Petit décryptage d'une technique d'optimisation fiscale qui ne dit pas son nom.

Lorsque l’on discute avec des conseillers en gestion de patrimoine, il est facile de se rendre compte de la place de choix qu’a la location meublée dans leurs petits cœurs. Rien d’étonnant quand on voit à quel point son régime fiscal est attrayant. Il permet – rien de moins que cela – de gommer totalement le bénéfice imposable. Tous les revenus encaissés par le propriétaire arrivent donc dans sa poche sans supporter le moindre impôt.

A l’origine de ce phénomène, la fiscalité française qui considère la location meublée comme une activité commerciale, au même titre qu’un garagiste ou un boulanger. Le propriétaire est supposé être en possession d’une petite entreprise, avec l’obligation pour lui de tenir une véritable comptabilité commerciale. 

En échange, celui-ci peut amortir son immeuble, c’est-à-dire venir diminuer le bénéfice imposable de son activité par des charges fictives, censées représenter la dépréciation du bien (sic). Au contraire, lorsque le propriétaire loue son logement sans aucun meuble, on ne lui permet pas d'imputer cette charge imaginaire sur son revenu foncier imposable. Ainsi, rajouter une table, deux chaises et un frigo permet de faire de sacrés économies fiscales.

Par exemple, pour un immeuble de 150 000 euros, il est possible de retenir 4 000 € d’amortissements annuel. Quand on sait que la rentabilité de l’immobilier locatif se situe autour de 4 % par an, soit 6 000 € de loyers dans notre cas, voilà déjà 75 % du revenu imposable effacé par une déduction fictive. Un cadeau fiscal en quelque sorte. Ajoutez à tout cela les quelques charges incompressibles inhérentes à la location (environ 25 % des revenus) et vous obtenez des revenus non imposables.

Les amortissements offrent ainsi un cadre fiscal largement plus favorable que le régime des revenus fonciers qui s’applique pour la location nue. Une offrande inversement proportionnelle aux revenus du contribuable. Ainsi, en reprenant notre exemple, on pourra constater une économie d’impôt sur 10 ans, par rapport au foncier, allant de 15 000 € si le contribuable célibataire possède 27 000 € de revenus annuels, à 30 000 € d’économie s’il possède plus de 153 000 € de revenus annuels. En clair, plus vous êtes riches, plus vous y trouvez un intérêt.

Alléchant, n’est-ce pas ? Attendez, je ne fais que commencer.

La location meublée est une activité commerciale. Néanmoins les propriétaires continuent à bénéficier du très avantageux régime des plus-values immobilières des particuliers qui conduit à exonérer totalement d’impôt sur le revenu, au bout de 22 années de détention, la plus-value constatée lors de la cession de l’immeuble. De toute façon avant cela, elle n’est imposée qu’au taux de 19 %.

On s’attendait au contraire à ce que s’applique le régime des plus-values professionnelles, auquel sont assujettis tous les commerçants. Ce régime prend en compte l’avantage que ces commerçants retirent de l’amortissement de leurs biens, en imposant au moment de la cession toutes les fameuses charges fictives, constatées depuis l’acquisition, directement au barème progressif de l’impôt sur le revenu. Un retour de bâton pouvant aller jusqu’à 45 %. La location meublée y échappe. On a eu peur.

Mais on se demande bien quelle mouche a pu piquer le législateur pour nous pondre un régime qui ferait rougir la moitié des paradis fiscaux du globe ? L’explication est certainement à trouver dans l’histoire. Au 19ème siècle alors que l’économie se libéralise, la bourgeoisie achète de nombreux immeubles pour en faire des logements dits « garnis » pour une clientèle de passage, résidant quelques jours en ville. Certains possèdent des immeubles entiers, et on évoque alors la notion d’hôtels meublés. L’activité de location meublée est ainsi considérée comme une véritable profession, de telle sorte qu’elle a été naturellement rattachée à la catégorie des bénéfices commerciaux.

Aujourd’hui, avec l’apparition d’Airbnb, on voit que la location meublée touristique n’a rien perdu de sa popularité. Difficile de considérer cependant qu’il s’agit là d’une véritable profession pour les propriétaires. Elle est un complément de revenu non négligeable et personne ne dira le contraire. Car la location saisonnière offre des taux de rendement nettement supérieurs à la location annuelle. Le NouvelObs remarque d’ailleurs de manière complaisante qu’il suffit de louer son logement 12 jours via Airbnb pour générer l’équivalent d’un mois de loyer. Edifiant.

Combiné aux cadeaux fiscaux de l’Etat français, les investisseurs se ruent sur l’immobilier locatif saisonnier, d’autant qu’ils savent que les touristes ne manqueront pas. Bien sûr, ce développement se fait au détriment du parc de logements disponibles.

A Paris, les locations meublées touristiques représentent ainsi 20 % de l’offre locative globale. La Mairie de Paris constate ainsi que ce phénomène provoque une hausse du coût des logements, tant à la location qu’à l’achat. Les parisiens se voient donc petit à petit repoussés en périphérie, au détriment des touristes. Les investisseurs, eux, se frottent les mains.

Ce raisonnement est applicable dans toutes les zones locatives tendues, dans toutes les grandes villes, et bientôt dans toutes les villes.

Le régime de la location meublée relève donc de la schizophrénie de la part de l’État, et encore plus de la part du Président Emmanuel Macron. L’impôt sur la fortune immobilière (IFI) est venu remplacer l’Impôt de solidarité sur la fortune (ISF). Le but étant de ne plus imposer les investissements productifs de l’économie française, pour continuer à imposer ceux improductifs : l’immobilier.

Pour résumer, d’un côté l’Etat taxe un peu l’immobilier (pour faire croire aux plus naïfs, et aux journalistes qu’il est de gauche) avec l’impôt sur la fortune immobilière (IFI), et de l’autre décide de permettre aux propriétaires de défiscaliser totalement leurs revenus immobiliers. La pensée complexe du Président aurait pu lui conseiller de remédier à cet oxymore.

Rien ne justifie actuellement un tel régime fiscal, mise à part une complaisance cynique, et un enfumage politique total, qui cherche à nous faire croire que l’on taxe au prix fort les rentiers, ces gens peu scrupuleux qui n’hésitent pas à louer une chambre de bonne à Paris aussi chère que les mensualités du crédit de leur loft à Saint Tropez.

D’ailleurs, et comme si tout cela ne suffisait pas, la mansuétude du Président Macron pour les rentiers ne s’arrête pas là.

Depuis mars 2015 et un petit article de la loi Macron, il est possible de créer des Fonds d’investissement en location meublée (FILM). Ces Fonds, gérés au travers d’une société, sont généralement alimentés par des milliers d’investisseurs. La société est destinée à faire l’acquisition d’immobilier géré, c’est-à-dire l’achat de résidences étudiantes ou d’établissements d'hébergement pour personnes âgées dépendantes (EHPAD). Tout cela en bénéficiant, bien sûr, de la fiscalité très attrayante de la location meublée.

La nouveauté, c’est que jusqu’alors, lorsque des sociétés dites « translucides » comme celles-ci faisaient de la location meublée, elles basculaient automatiquement à l’impôt sur les sociétés. Ce qui revenait à imposer les bénéfices au taux de 33,33 %, soit un régime généralement largement plus défavorable.

Ce genre de fonds d’investissement ne s’aventurait donc pas à faire de la location meublée, mais préférait miser sur de la location nue, ce qui signifiait une imposition en revenus fonciers assez lourde.

Mais ici, on considère que les investisseurs, qui détiennent des parts de la société, exercent une activité de location meublée en directe. Alors, ils ont le droit aux cadeaux fiscaux : amortissements et régime de plus-value des particuliers.

La « pierre papier » fait le bonheur des investisseurs. Elle permet en effet de cumuler tous les avantages de l’investissement immobilier direct en résidence gérée, sans les inconvénients. Le rapport de force avec l’exploitant de la résidence est inversé, et permet de négocier les loyers que celui-ci verse aux investisseurs. Faisant alors exploser le rendement de l’investissement, avec en plus une « fiscalité douce ».

Et là aussi, les conséquences sont funestes. On l’a vu fin janvier 2018 avec les mouvements de grève généralisée du personnel médical des EHPAD. Il y dénonce des conditions de travail dégradées. Rien d’étonnant quand on sait que ce service public est confié à des gestionnaires privés, et qu’à présent, ces gestionnaires voient leurs loyers tirer vers le haut avec l’apparition des FILM.

Le gestionnaire, dans une logique capitaliste, ne voit que son profit, qui est quelque peu grignoté par les propriétaires qui lui louent les chambres de la résidence qu’il gère. Alors, il évite au maximum les embauches, réduisant les coûts tant qu’il peut.

Ainsi, en France, on ne compte que six salariés pour dix personnes âgées placées en EHPAD. Ce déséquilibre porte évidemment atteinte à la qualité des soins.

Les résidents sont mal soignés, et les conditions de travail pitoyables génèrent de grands nombres d’accidents du travail et un absentéisme record pour le personnel. Personne n’est gagnant. A l’exception des rentiers.

La logique de l’État est la suivante : attirer l’investisseur pour permettre la construction de nombreux EHPAD. C’est aussi à cela que sert la fiscalité, inciter les contribuables à dépenser là où les besoins sont les plus pressants.

Néanmoins, dans la société du profit, l’investissement social n’attire que des vautours. Les niches fiscales ne marchent pas. Elles n’entrainent qu’une baisse des dépenses publiques qui est répercutée sur les classes moyennes, au profit des plus riches qui bénéficient allégrement de ces cadeaux fiscaux.

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