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Billet de blog 29 nov. 2021

La pression immobilière à Strasbourg : attention danger !

L'attractivité de l'agglomération strasbourgeoise est un signe de vitalité démographique fort, lié à un intérêt économique qui profite à toute la région. Mais face à cette situation positive pour la capitale alsacienne, se développe également une avidité immobilière qui ne fait pas que des heureux et dont les dommages induits pèsent sur les politiques publiques à mettre en oeuvre.

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L'attractivité de l'agglomération strasbourgeoise est un signe de vitalité bon pour l'économie locale avec toutefois un bémol sur l'avidité immobilière où la spéculation de groupes ou fonds d'investissements peut devenir un problème, là où le prix des terrains autour de Strasbourg pousse certaines familles à devoir s'éloigner de la capitale alsacienne, entrainant avec eux des dommages collatéraux comme la pression sur le trafic routier induit à cet éloignement.
Quid du contournement Ouest de Strasbourg (GCO) vendu au grand public comme un moyen pour désengorger Strasbourg de son trafic routier sur la traversée de l’agglomération via l’A35 (M35), alors que l’objectif réel de l'autoroute de Vinci est tout autre : facilité la circulation sur l’axe européen nord-sud et permettre au transit européen de franchir plus aisément Strasbourg. 

– 86 à 91 % des utilisateurs de l’A35 continueront à l’emprunter :
L’arnaque du GCO... vendu sur des mensonges : l'arrivée c'est du gagnant-gagnant pour Vinci !

© Rue89 Strasbourg

L'ATTRACTIVITE A DES BONS COTES,
MAIS EGALEMENT UNE FACE PLUS SOMBRE :

À Strasbourg, l'appétit économique de promoteurs immobiliers sur le bâti déjà existant dans des quartiers strasbourgeois, inquiètes les locataires qui pour certains vivent depuis plusieurs décennies. Le prix au mètre carré atteint des niveaux qui les empêchent de racheter leur appartement, là où par exemple, un fonds d'investissements capitalise ses acquisitions dont la revente par lot s'adresse à une clientèle fortunée. C'est ce qu'évoque Rue89 Strasbourg dans son édition aux abonnés à lire ici. 

Extrait : "Rue89 Strasbourg a eu accès à plusieurs rapports d’AMDG destinés à ses actionnaires. Dans le bulletin du premier semestre 2020, l’entreprise financière décrit clairement son ambition :

"“Le fonds Appart Invest 3 investit dans des immeubles d’habitation et de bureau ou de portefeuilles d’actifs avec un objectif de création de valeur à la demande. Au cours du premier semestre 2020, le fonds Appart Invest 3 a commencé sa phase d’investissement en acquérant pour plus de 22 millions d’euros d’actifs dans plusieurs métropoles françaises : Paris, Lille, Lyon et Strasbourg. Par ailleurs, Appart Invest 3 a également démarré sa phase de cession ce semestre en signant des compromis de vente et en acceptant des offres pour un montant de 1,1 million d’euros net vendeur pour deux actifs situés à Lyon et Strasbourg.”"

Dans ce même bulletin semestriel, un “portefeuille Strasbourg” est présenté : six immeubles mixtes, situés dans trois secteurs différents de la ville. Le prix d’acquisition de l’ensemble est de 10,6 millions d’euros. La “stratégie de valorisation” : achat en “portefeuille” d’immeuble suivi d’une revente à la découpe de 55 lots.

Un an plus tard, le bulletin du premier semestre 2021 faisait un bilan des premiers biens revendus à Paris, Lyon et Strasbourg. Le fonds d’investissement a fait une marge de plus d’un million d’euros sur ces premières reventes. Il propose ainsi une marge nette intermédiaire de 9,29% à ses actionnaires."

– à lire sur Rue89 Strasbourg (ed.abonnés):
Avides de gros profits, un fonds d’investissement pousse les locataires vers la sortie

Au 24 rue du maréchal Foch, l’immeuble a d’abord été racheté par AMDG puis par Joseph Benamran. Depuis, les locataires se sentent sous pression. © Guillaume Krempp / Rue89 Strasbourg / cc

LA PRESSION IMMOBILIERE FACE AUX POLITIQUES PUBLIQUES

Le danger est de voir certains quartiers de Strasbourg et ou les centres-villes de la première couronne de l'Eurométropole (Illkirch-Graffenstaden, Schiltigheim...) s'embourgeoiser, en repoussant les classes moyennes dans d'autres quartiers, là où certaines communes de la deuxième couronne ont déjà connu un embourgeoisement de leur commune avec l'arrivée de nouveaux habitants dans de nouveaux lotissements dont les maisons cossues montrent un certain niveau de vie, accessible qu'à une certaine catégorie de foyer, repoussant parfois à plusieurs dizaines de kilomètres autour de Strasbourg, des familles recherchant à devenir propriétaire et dont les revenus modestes les limites dans leur acquisition. La boucle est bouclée et nous revenons à l'introduction de l'article.

« Ma voisine était intéressée par le rachat de son appartement. Mais pour 850 000 euros, elle ne peut pas se le permettre. Aujourd’hui, les prix du quartier s’approchent des 5 000 euros du mètre carré. À ce prix, je ne pourrai pas m’acheter mon 100 m2 », souffle Claudine – extrait de l'article de Rue89 Strasbourg "Avides de gros profits, un fonds d’investissement pousse les locataires vers la sortie".

– certains quartiers endormis
suscitent désormais un nouvel engouement :
Immobilier à Strasbourg : la carte des prix 2020 - via Capital

À cette pression immobilière qui fait grincer des dents plus d'un, entre le bâti existant et les nouvelles constructions nécessaires à l'accueil des nouveaux habitants, c'est toute la politique publique, notamment celles de l'urbanisme et des déplacements qui se retrouve sous pression et où le calcul politique de certains/certaines ne permet pas d'avancer de manière serein. À méditer...

« Des rues pleines de caractère[…] le quartier de la Krutenau, face à la Grande Île, a plus d'un atout pour séduire de nouveaux résidents[…] » voilà un exemple de présentation pour vanter le quartier et parler des avantages de proximité… © Bien'ici

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