Le nouveau dispositif d'exonération est codifié à l'article 790 A bis du Code général des impôts [Notes de bas de page n°1 et 2].
Ce dispositif d’exonération s’applique uniquement aux dons effectués entre le 15 février 2025 et le 31 décembre 2026 (sous réserve d’une éventuelle prorogation à venir).
Qui peut bénéficier du nouveau dispositif d’exonération ?
L'exonération concerne les dons en numéraire effectués en pleine propriété, bénéficiant aux descendants directs du donateur, à savoir ses enfants, petits-enfants et arrière-petits-enfants.
En l'absence de descendance directe, les neveux et nièces peuvent bénéficier de ce dispositif.
Conditions et limites de l'exonération
Les montants exonérés de droits de mutation à titre gratuit sont plafonnés.
La limite a été fixée à 100.000 euros par donateur et par donataire.
Un plafond a par ailleurs été fixé à la somme de 300.000 euros par donataire, tous donateurs confondus [Note de bas de page n°3].
Autrement dit, il est possible à deux parents de donner chacun 100.000 euros en numéraire à leur enfant, sachant qu’un grand-parent peut rajouter (seul ou avec son conjoint) 100.000 euros, pour atteindre le plafond de 300.000 euros au niveau du donataire.
A noter que pour bénéficier du dispositif d’exonération, le donataire doit affecter les fonds à un investissement en particulier [Note de bas de page n°4].
Ainsi, dans les six mois de la donation, le donataire doit acquérir un logement neuf ou en état futur d’achèvement.
Ce logement doit être affecté à la résidence principale du donataire (ou faire l’objet d’une location en dehors du cercle familial).
Il est par ailleurs possible d’affecter le montant du don à la réalisation de travaux de rénovation énergétique dans la résidence principale du donataire.
La loi de finances pour 2025 prévoit que le bien acquis ou rénové doit être occupé en tant que résidence principale pendant au moins cinq ans.
En cas de mise en location, celle-ci doit être à usage de résidence principale du locataire.
Compatibilité avec d'autres avantages fiscaux
Ce nouveau dispositif d’exonération est cumulable avec les abattements classiques sur les donations (100.000 € par parent et par enfant tous les 15 ans). Cf. note de bas de page n°5.
Il sera fait observer que le donataire doit être en mesure de justifier de l’affectation des sommes données.
Une déclaration de don manuel (formulaire n° 2735) doit par ailleurs être déposée au service des impôts dans le mois suivant le don [Note de bas de page n°6].
Si le donataire ne respecte pas les conditions d'utilisation ou d'occupation du bien, l'exonération pourrait être remise en cause.
Dans ce cas, les droits de mutation deviendraient exigibles, le cas échéant avec des intérêts de retard.
Quoi qu’il en soit, ce dispositif constitue un outil stratégique pour anticiper une transmission patrimoniale, tout en favorisant l'accès à la propriété et la rénovation énergétique des logements.
Il convient toutefois de bien s'informer et de planifier ces dons pour en tirer le meilleur parti.
Sources :
- Article 71 de la loi de finances pour 2025 : Légifrance
- Article 790 A bis du Code général des impôts : Légifrance
- Vers une exonération allant jusqu’à 300 000 € pour certains dons familiaux en 2025 : Le Figaro
- Jusqu’à 300 000 euros ! Le joli cadeau fiscal sur les donations pour relancer l’immobilier neuf : Le Parisien
- Quels sont les droits à payer sur une donation selon le lien avec le donateur ? : Service-Public.fr
- Déclaration de dons manuels et de sommes d'argent : Impôts.gouv.fr