Avant d’acquérir un logement dans un immeuble en copropriété dans l’optique de le louer meublé, il convient au préalable de consulter le règlement de copropriété.
Il arrive en effet que le règlement interdise la location saisonnière dans l’immeuble concerné.
En cas d’existence d’une clause d’habitation exclusivement bourgeoise dans le règlement de copropriété, les locations de meublé de tourisme y sont prohibées [Note de bas de page 1].
Il convient donc d’être vigilant à ce sujet pour éviter tout contentieux avec les copropriétaires ou le syndic de copropriété.
Par ailleurs, dans les 15 jours qui suivent le début d’activité, il convient de déposer sur le site internet du guichet unique une déclaration de début d’activité [Note de bas de page 2].
Pour l’administration fiscale, la date de début d’activité est la date d’acquisition du logement loué meublé [Note de bas de page 3]. Pour le Conseil d’Etat, il s’agit de la date de signature du premier bail [Note de bas de page 4].
Afin de réaliser cette démarche, il convient de créer un compte utilisateur lors de la première connexion sur le site internet du guichet unique. Il convient par ailleurs de saisir en ligne les informations demandées, et de joindre les pièces dématérialisées requises.
Une fois l’activité enregistrée sur le site du guichet unique, quelques documents sont communiqués (dans un délai compris entre 2 et 4 semaines en général), comme notamment un avis de l’INSEE précisant la date d’immatriculation de l’activité de location meublée, ainsi qu’un numéro de SIREN [Note de bas de page 5].
Concomitamment à ces formalités, il convient d’enregistrer le logement meublé à la mairie de son lieu de situation [Note de bas de page 6].
Dans certaines communes, une déclaration de changement d’usage doit être réalisée auprès de la mairie. C’est le cas dans l’hypothèse d’une location saisonnière d’une résidence secondaire réalisée de manière répétée dans les villes de plus de 200.000 habitants, ainsi que dans certains départements (Hauts de Seine, Seine Saint Denis et Val de Marne).
Cela étant, le régime fiscal par défaut pour un loueur en meublé non professionnel est le régime micro-BIC [Note de bas de page 7].
Ce régime a l’avantage de la simplicité : il n’y a aucune comptabilité à tenir, et il faut simplement reporter le montant des recettes brutes dans la déclaration annuelle des revenus.
Toutefois, au printemps de l’année suivant le début d’activité comme loueur en meublé non professionnel, il est possible d’opter pour le régime fiscal du réel (si cela n’a pas été fait lors de la déclaration de début d’activité).
L’option pour le régime fiscal du réel offre des avantages fiscaux appréciables, comme la possibilité d’amortir le bien immobilier, ou de déduire certaines dépenses (intérêts d’emprunt, frais d’acquisition, travaux d’entretien et de réparation, etc.). Note de bas de page 8.
Ces frais sont déductibles des loyers perçus. Cela réduit ainsi le montant du revenu imposable et donc le montant de l’impôt sur le revenu et des prélèvements sociaux à régler.
En cas d’option pour le régime du réel, une comptabilité doit être tenue. Il est donc recommandé de se rapprocher d’un expert-comptable.
Si la location en meublé saisonnière est réalisée pour la première fois en 2024, il conviendra de déclarer les recettes correspondantes au printemps 2025 dans la déclaration annuelle des revenus.
A noter que la location meublée d'une ou plusieurs pièces d'une résidence principale peut être exonérée d'impôt sur le revenu et de prélèvements sociaux sous certaines conditions spécifiques [Note de bas de page n°9]. Dans ce cas, les loyers n'ont pas besoin d'être déclarés.
Cela étant, en cas d’option pour le régime du réel, une liasse fiscale (déclaration n°2031) doit également être déposée.
A noter qu’une location en meublé ne s’improvise pas. Il convient en particulier de fournir un logement décent au locataire [Note de bas de page 10].
Il convient également de veiller à doter le logement d’un mobilier suffisant sous peine de voir la location requalifiée en location nue (avec la perte des avantages fiscaux liés à la location meublée).
Un logement meublé doit comporter au minimum les éléments mentionnés dans le décret n°2015-981 du 31 juillet 2015 pris pour l’application de la loi dite « ALUR » [Note de bas de page 11].
Sources :
1) Location meublée de tourisme : faut-il l'autorisation de sa copropriété ? Les Echos
2) Si je mets en location un meublé, dois-je déclarer un début d’activité ? impôts.gouv.fr
3) BIC - Champ d'application et territorialité - Location meublée : Bulletin officiel des finances publiques BOI-BIC-CHAMP-40-10 § 170
4) Arrêt du Conseil d’Etat du 5 octobre 2007 n°293475 : Légifrance
5) Site du Guichet Unique : inpi.fr
6) Mettre en location sa résidence secondaire : Service Public.fr
7) Impôt sur le revenu - Revenus d'une location meublée : Service Public.fr
8) Les régimes d’imposition des locations meublées : Impots.gouv.fr
9) Exonération en cas de location d'une pièce de la résidence principale : Fiscaloo
10) Logement à louer décent - Logement meublé : Service Public.fr
11) Décret n°2015-981 du 31 juillet 2015 : Légifrance