La première exonération d’impôt sur le revenu est prévue par les dispositions de l’article 35 bis I du code général des impôts [Note de bas de page n°1].
Elle concerne la location proprement dite d’une ou plusieurs pièces de l’habitation principale du bailleur, à condition qu’il s’agisse également de la résidence principale du locataire, ou sa résidence temporaire (dans le cas d’un travailleur saisonnier).
Le bénéfice de l’exonération suppose que les conditions suivantes soient remplies [Notes de bas de page n°2 et 3] :
- La pièce louée doit faire partie intégrante de l'habitation principale du bailleur.
- Elle doit constituer la résidence principale ou temporaire du locataire ou du sous-locataire.
- Le montant du loyer doit rester raisonnable.
S’agissant de cette dernière condition, la documentation administrative précise que les plafonds de loyers sont fixés pour 2023 à 199 euros par mètre carré de surface habitable et par an en région Île-de-France (hors charges), et à 147 euros dans les autres régions [Note de bas de page n°4].
Ces plafonds sont révisés chaque année en fonction de l'indice de référence des loyers du deuxième trimestre de l'année précédente.
Initialement, ces règles devaient s’appliquer jusqu’au 15 juillet 2024. Le dispositif d’exonération a été prolongé jusqu’au 31 décembre 2026 par l’article 38 de la loi de finances pour 2024 [Notes de bas de page n°5 et 6].
A noter que les pièces louées en meublé ne doivent pas constituer un logement indépendant de la résidence principale du bailleur, mais doivent en faire partie intégrante.
Pour bien comprendre, prenons un exemple simple : si un contribuable a loué une pièce de 15 mètres-carré de sa résidence principale à Paris en 2023, il serait exonéré d'impôt sur le revenu et de prélèvements sociaux si le loyer annuel hors charges perçu était inférieur ou égal à 2.985 euros (199 euros x 15 m²).
Pour une location similaire en Province, le loyer sera exonéré s'il était inférieur ou égal à 2.205 euros (147 euros x 15 m²).
Il sera fait observer que les locations saisonnières, telles que celles proposées via la plateforme Airbnb, ne sont pas éligibles à cette exonération.
Cela étant, la seconde exonération d’impôt sur le revenu concerne la location d’une chambre d’hôte.
Ainsi, conformément à l’article 35 bis II du code général des impôts, les contribuables qui louent ou sous-louent une partie de leur résidence principale à des personnes qui n’y élisent pas domicile peuvent être exonérés d'impôt sur le revenu et de prélèvements sociaux sur les loyers perçus [Note de bas de page n°7].
L’exonération est conditionnée à la perception d’un loyer annuel d'un montant inférieur à 760 euros au titre de cette location.
Initialement valable jusqu'au 31 décembre 2023, cette exonération a été prolongée jusqu'au 31 décembre 2026 par la loi de finances pour 2024.
Ce faisant, si un contribuable a loué une partie de sa résidence principale en 2023 à des locataires de passage, il pourrait être exonéré d'impôt sur le revenu et de prélèvements sociaux sur les loyers perçus, à condition que ces loyers n'excèdent pas 760 euros en 2023.
Ce montant inclut les éventuelles prestations annexes fournies avec la location.
A noter que si le bailleur perçoit plus de 760 euros dans l'année, il serait alors imposé sur l'intégralité des recettes perçues.
Les contribuables éligibles à cette exonération ne sont pas tenus de déclarer les loyers correspondants dans leur déclaration annuelle des revenus.
Sources :
1) Legifrance : Article 35 bis du code général des impôts
2) Impot.gouv.fr : Je souhaite louer une partie de ma résidence principale
3) Boursorama : Comment louer votre résidence principale sans payer d’impôt ?
4) Bulletin officiel des finances publiques : BOI-BIC-CHAMP-40-20 n°160
5) Legifrance : Loi de finances pour 2024
6) Fiscaloo : Location d'une pièce de la résidence principale en 2024
7) Service-Public.fr : Impôts et taxes à payer pour la location d’une chambre d’hôtes