Billet de blog 18 mai 2016

« Tous propriétaires », une tromperie ? Entretien avec Eddie Jacquemart*

Les gouvernements de droite, depuis 2002, se sont fait les défenseurs du « tous propriétaires ». Un état des lieux.

La Revue du projet
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La politique du « tous proprié­taires » s’est traduite par des aides fiscales ou des dispositifs, plus médiatiques, comme les maisons à 100 000 euros. Peut-on aujourd’hui dresser un bilan du nombre de ménages, notamment parmi les plus modestes, qui en ont bénéficié et du coût pour l’État ?
La promotion de l’idéologie du « tous propriétaires » est plus ancienne que 2002. En 1976, Valéry Giscard d’Estaing confiait à son gouvernement la mission de « donner la préférence à l’accession à la propriété et au logement individuel ». Le virage est pris dès l’année suivante avec la réforme de Raymond Barre qui remet le puissant mécanisme d’aides publiques à la construction qui avait permis de surmonter la terrible crise du logement de l’après-guerre grâce à la construction massive de logements sociaux. Aucun gouvernement n’est depuis revenu sur cette orientation. C’est donc bien à la fin des années 1970 qu’il faut faire remonter la préférence donnée à l’accession individuelle à la propriété. C’est d’ailleurs à partir de ce moment que la mixité sociale qui existait alors dans les HLM a commencé à décliner.
Les aides fiscales qui se succèdent et se ressemblent à chaque nouveau ministre du Logement ne sont que le prolongement de cette logique. Elles coûtent en effet très cher à l’État. Le dernier dispositif en date, le « Pinel », coûte 1,8 milliard d’euros par an, le prêt à taux zéro plus de 600 millions d’euros par an. En comparaison, en 2014, les aides de l’État pour la construction de logements sociaux (les aides à la pierre) s’élevaient à peine à plus de 100 millions d’euros – soit 18 fois moins que le crédit d’impôt Pinel !
Quant à savoir à qui profite tout cet argent, si l’on en croit le dernier rapport de la fondation Abbé Pierre, c’est la prime aux plus riches. On y apprend que l’accession à la propriété a baissé entre 2001 et 2006 pour les ménages dont les revenus sont inférieurs à 3 SMIC (-16 %) et qu’elle a augmenté moins pour ceux dont les revenus se situent entre 3 et 5 SMIC (+25 %) que pour ceux dont les revenus sont supérieurs à 5 SMIC (+59 %).

Si ce n’est aux plus modestes, à qui ont réellement bénéficié les aides de l’État ? Ont-elles favorisé la spéculation foncière et immobilière ?
Toutes ces aides profitent en premier lieu aux promoteurs immobiliers et aux banques dont l’activité est en quelque sorte subventionnée par toutes ces aides, puis aux propriétaires bailleurs et enfin à des locataires des classes moyennes voire supérieures.
Par exemple. Un étudiant, enfant d’ouvriers qui, parce que les revenus de ses parents le situent légèrement au-dessus des plafonds ou simplement parce que l’offre de logements étudiants est dans notre pays ridicule, ne peut pas bénéficier d’un logement CROUS. Il doit donc louer un appartement sur le marché privé, probablement très cher et petit, s’il est dans une grande ville sûrement une chambre chez l’habitant. Prenons maintenant le cas d’un étudiant dont les parents sont cadres supérieurs. Ses parents peuvent acheter un appartement, le louer à leur enfant étudiant – qui touchera l’APL – et bénéficier de la réduction d’impôt Pinel qui peut aller jusqu’à 63 000 euros. L’étudiant se retrouve donc dans un appartement dont le loyer est plafonné, qui sera dans son héritage et ses parents payent moins d’impôts grâce à cela ! On voit bien que cette logique ne permet pas de faire progresser la justice et le droit au logement mais aggrave plutôt les inégalités.

Si l’accès à la propriété est un rêve pour beaucoup, quelles sont les difficultés auxquelles sont confrontés certains propriétaires ou copropriétaires ?
Étant donné la flambée des prix de l’immobilier, dont de nombreux spécialistes s’accordent pour dire qu’elle est alimentée par tous les dispositifs fiscaux soutenant l’accession à la propriété, il faut emprunter de plus en plus d’argent pour acheter un bien. Pour cette raison, on a vu la durée de remboursement augmenter : de 15 ans, on est passé à 20 ou 25 ans. Être propriétaire dans ce cas ne veut rien dire de plus que d’être locataire de sa banque ! De plus, si l’on n’est pas vigilant sur la qualité du bien que l’on achète, et de nombreux professionnels du secteur n’y incitent pas, on peut vite se retrouver à devoir faire de coûteux travaux d’entretien et en définitive à ne pas réussir à revendre son bien, ou alors à perte. Lors des crises immobilières majeures qu’ont connues les États-Unis, l’Irlande ou l’Espagne les citoyens qui se sont fait expulser par leur banque de leur maison parce qu’ils ne pouvaient plus rembourser, se sont bien rendu compte qui étaient les véritables propriétaires : pas eux mais les banques auprès desquelles ils étaient endettés.

En France nous connaissons un autre phénomène inquiétant : celui des copropriétés dégradées. C’est le résultat de cette politique entêtée du « tous propriétaires ». Certaines grandes copropriétés sont composées de copropriétaires assez modestes qui ne peuvent pas assumer les travaux pourtant indispensables dans des résidences construites il y a 40 ans et souvent de mauvaise qualité. Ces copropriétés sont alors entraînées dans un cercle vicieux qui dégrade considérablement les conditions de vie des habitants.

Après la crise immobilière dans des pays comme l’Espagne, le « tous propriétaires » est-il définitivement un mythe ? Quelle est la position de votre organisation ?
En 2011, l’International Union of Tenants, à laquelle la CNL est adhérente, avait sorti un numéro spécial de son magazine Global Tenants auquel nous avions participé : « les 10 bonnes raisons d’être locataires ». C’est vrai que dans les pays latins, au contraire des pays du nord de l’Europe, il y a culturellement une tendance à la propriété individuelle immobilière – la France est dans une situation intermédiaire. Cela dit, en Espagne, ils sont en train d’en revenir car la folie immobilière des années 2000 les a conduits dans l’abîme avec plusieurs centaines de milliers d’expulsions depuis le début de la crise.
L’idéologie du « tous propriétaires » est une bêtise. Il ne faut pas opposer location et accession à la propriété. Être locataire, c’est une façon moderne d’habiter, à condition d’avoir un loyer abordable : elle offre plus de souplesse, de liberté, de mobilité. Aujourd’hui ces caractéristiques sont utilisées pour précariser les gens, leur faire peur de perdre leur logement d’où la popularité de l’accession à la propriété – qui donne l’illusion d’une sécurité. Nous sommes persuadés à la CNL qu’il faut progresser vers la construction d’un secteur locatif fort, indépendant des intérêts privés lucratifs et donc publics, dans lequel les locataires sont protégés par leurs droits et par la gestion démocratique de leur habitat. Le logement social devrait être l’avant-garde de ce modèle. C’est pourquoi nous revendiquons une place plus grande pour les élus de locataires aux conseils d’administration des organismes, le respect du droit au maintien dans les lieux et la vocation universelle du logement social – ce qui suppose de remettre en question le surloyer. Quant à l’accession à la propriété, qui peut coexister avec un secteur locatif public, elle doit absolument changer de modèle. La société doit se prémunir contre la spéculation immobilière et les accédants doivent gagner des droits, être mieux accompagnés dans leur projet. Des expériences d’habitat coopératif ou participatif développent ce modèle.
Dans tous les cas, la clef c’est de faire reculer le marché pour enfin garantir le droit au logement et faire progresser la démocratie dans l’habitat. 

*Eddie Jacquemart est président national de la CNL (Confédération nationale du logement).

Entretien réalisé par Séverine Charret.

La Revue du Projet n° 55, mars 2016

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