Billet de blog 25 juin 2011

Changement de cap en matière de logement

Le Parisien du 17 juin 2011 titrait : Benoist Apparu, Secrétaire d’Etat au logement : « le bilan de cette année est exceptionnel » ! Oscillant entre l’autosatisfaction, la méthode coué, et un savant mélange de chiffres, le Secrétaire d’Etat se félicite des très bons résultats obtenus par sa politique.

Bertrand.Colin
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Le Parisien du 17 juin 2011 titrait : Benoist Apparu, Secrétaire d’Etat au logement : « le bilan de cette année est exceptionnel » ! Oscillant entre l’autosatisfaction, la méthode coué, et un savant mélange de chiffres, le Secrétaire d’Etat se félicite des très bons résultats obtenus par sa politique.

Carton rouge pour la situation catastrophique du logement

Pour rafraîchir la mémoire de ce jeune ministre, il est nécessaire de rappeler que le 2 février dernier, la fondation Abbé Pierre lui a décerné un Carton Rouge pour la situation catastrophique du logement en France :

ñ 3,5 millions de personnes victimes de mal logement dont 600.000 enfants ;

ñ 1,5 millions vivant dans un logement indigne ou indécent ;

ñ 500.000 ménages en impayés de loyer.

Plus récemment encore, la même fondation a élaboré un bilan de l’application de la loi SRU (prévoyant 20% de logement social dans chaque ville), démontrant que seules, après 10 ans d'application de la loi, peu moins de la moitié des communes françaises respecte les obligations réglementaires (49,7% contre 50,3% qui ne respectent pas les objectifs de 20%). Or dans ce bilan chiffré, les plus mauvais élèves sont systématiquement des villes dirigées par la droite locale : Saint-Maur-des-fossés, Neuilly-sur-seine, Hyères, Toulon, et Nice pour ne citer que les villes de plus de 50.000 habitants. Alors que les meilleurs (Lyon et Paris notamment) sont des communes gérées par la gauche.

Ainsi, s’il y a lieu de se réjouir aujourd'hui de l'augmentation du nombre de logements sociaux construits, ce sont bien les efforts très importants des communes que dirigent la gauche qu'il faut saluer. Par les financements qu’ils apportent à ces opérations, elles dopent les résultats et compensent l’attentisme dont font preuve de trop nombreuses municipalités de droite. Par ailleurs, en mélangeant les chiffres de production de logement social en additionnant ceux qui relèvent du Plan National de Rénovation Urbaine (PNRU), Benoist Apparu oublie juste d'en déduire les logements qui ont été détruits préalablement.

Le logement au cœur des préoccupations des Français

La question du logement est aujourd’hui l’une des grandes préoccupations des citoyens Français qui, hier, avaient peur que leur enfants ne trouvent pas de travail, et aujourd’hui ont peur que même s’ils en ont un, ils ne puissent pas se loger durablement et décemment. Or aujourd’hui, après plusieurs années de belles déclarations, dans le sillage des promesses électorales de Nicolas Sarkozy sur la suppression des SDF, à onze moi des présidentielles, les grandes manœuvres sont en cours, et agence de marketing tourne à plein régime pour faire croire au français que ce que la droite n’a pas fait depuis 10 ans, elle serait en train de le réaliser aujourd’hui ; et que des résultats positifs apparaitront, selon M Apparu, dans « au moins 5 ans ».

Les 70 mesures que le secrétaire d’Etat s’apprête à passer par ordonnance et présentées le 27 mai dernier, visent à réformer le code de l’urbanisme pour tenter d’apporter une réponse à cette crise grandissante. Or que ce soit du point de vue de la méthode – la signature de 4 ordonnances sous couvert de la loi Grenelle 2 – comme pour le fond, rien ne permettra dans ces mesures, de débloquer rapidement et durablement la situation du logement.

Ainsi, plutôt que de lancer un grand débat parlementaire comme il avait eu lieu en 2000 pour le vote de la loi SRU, et permettant la mobilisation de tous autour d'une cause nationale de premier plan, la méthode choisie s'est limitée au grand séminaire de « sachants » pour la définition de mesures disparates au cœur desquelles s’inscrivent insidieusement de vieilles revendications libérales (comme par exemple le seuil de déclaration préalable augmentée de 20m² à 40m²) .

Ainsi, en dehors de l’indiscutable réforme pour que le calcul des surfaces bâties pour la construction de bâtiments de basse consommation ne soient pas pénalisées par les modes de calculs actuels, toutes les autres mesures visent plus particulièrement à organiser la captation du foncier (bien souvent de manière autoritaires et faisant courir le risque de possibles spoliations), la réduction des contentieux (et notamment ceux des associations de quartier ou de protection du patrimoine) et la diminution des délais d’instruction des autorisations d’urbanisme (alors que l'Etat va mettre en œuvre en décembre prochain la réforme de l'ingénierie publique, privant de nombreuses commune de leurs capacités d'analyse technique des dossiers).

Vive les promoteurs !

La seule réponse qu’apporte M. Apparu consiste en fait à ouvrir grandes les portes de la construction aux promoteurs immobiliers afin qu'ils battissent vite, quel qu'en soit le prix à payer et la qualité du espaces urbains créés.

Or il a été montré, au cours de ces dernières années, l’influence des lois Scellier et de Robien dans la spéculation foncière menée par les promoteurs. Ces mesures incitatives qui coûtent aujourd'hui encore en exonération fiscales, extrêmement cher à l’Etat, puisque permettant la défiscalisation du coût global des opérations immobilières à hauteur de 37%, frais de notaire compris ( !), ont eu un effet direct sur l’augmentation de loyers et des prix de l’immobilier en général ; cette augmentation dans le neuf tirant par la même, à la hausse, les prix de l’ancien.

En 2009, le crédit Foncier avait dénoncé ces effets induits dans un rapport dans lequel il estimait que les loyers produits en Scellier étaient en moyenne entre une fois et demi et deux fois supérieurs aux capacités locatives locales. A travers ces lois qui continuent d'être en vigueur, même si les taux sont moins attractifs, l'Etat a, en quelque sorte, subventionné la spéculation !

Or quelque soit l'optimisme du secrétaire d'état au logement, la situation actuelle prépare une crise prochaine de grande envergure : que ce soit les coûts de la construction qui ne cessent d'augmenter dans le sillage des fluctuation du pétrole et autres matières premières, que ce soit le taux d’intérêts pour les prêt bancaires immobilier qui depuis – mois s'envolent, que ce soit encore le ralentissement e toute la production immobilière logements et tertiaire) en raison de la constitution d'une réserve trop importante de planchers libres, tous les indictaeurs sont au rouge et font craindre une situation d'une extrême gravité pour les mois à venir.

Ainsi,

- Sans l’abandon de ces mesures incitatives et inflationnistes que sont le lois scelliers,

- Sans une politique volontaire de maîtrise de l’évolution des loyers et de l’application stricte des obligations de la loi SRU, notamment en supprimant, si nécessaire, la réversion aux communes des taxes de mutation,

- Sans la suppression des coefficients d’occupation des sols qui corsettent encore la construction dans des zones pavillonnaires ou commerciales, empêchant la densification des centres, la diversification des quartiers et repoussant toute construction neuve aux périphéries des cités où le foncier est meilleur marché,

- Sans une saine régulation de la construction au sein des communautés de communes pour assumer non seulement une croissance urbaine réfléchie, mais aussi engendrer le développement économique garantissant de la solvabilité de ses habitants,

- sans une révolution écologique urbaine permettant de repenser la ville comme un organisme vivant et assumer la réduction des entrants (denrées énergies) et la réduction des sortants (déchets) selon les principe de l'écologie territoriale,

- Sans le transfert des compétences en matière d’urbanisme aux présidents des communautés de communes,

- Sans le versement immédiat et définitif de tous les logements acquis sous le régime de Robien et Scellier dans les contingents de logement social,

Sans un ensemble de mesures fortes, volontaires et débattues devant le peuple, rien ne changera en France et le secteur du logement, comme c'est déjà le cas dans les domaines de l’urbanisme, de la politique de la ville, ou de l’aménagement du territoire, restera en échec et le mal-logement de persister longtemps.

Jean Rolland, architecte.

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