Corse: Une alternative au statut de résident...

santa-giulia
On a vu dans un article précédent qu’il n’existe aucune justification à l’instauration d’un « statut de résident ». Mais un tel statut ne serait pas seulement inutile, il serait dangereux alors qu’il existe des solutions concrètes permettant de résoudre les problèmes là où ils se posent réellement.

Si les personnes qui arrivent dans l’île sont contraintes d’attendre un certain nombre d’années (cinq dans le rapport approuvé par l’assemblée territoriale, dix pour les nationalistes) avant d’avoir le droit d’acheter un bien immobilier (bâti ou non bâti), elles seront contraintes de se loger en location, en payant des loyers plus élevés que ceux qu’elles auraient acceptés si elles avaient eu la possibilité d’acheter leur logement. Ce qui pousserait l’ensemble du marché locatif à la hausse au détriment également de la population résidente la plus modeste.

Les résidences secondaires représentant autour de 40 % des constructions nouvelles, leur quasi arrêt (puisque la part des insulaires dans ces constructions est faible) provoquerait un effondrement de l’activité du secteur du bâtiment qui représente un peu plus de 10 % du PIB de l’île, avec de graves conséquences sur l’ensemble de l’activité économique et une flambée du chômage.

La valeur des biens immobiliers chuterait d’une manière très importante. Cela faciliterait certes en un premier temps l’accès à la propriété pour les personnes qui ont du mal à acheter. Mais cela provoquerait également pour tous les insulaires déjà propriétaires – et ils sont beaucoup plus nombreux – une diminution de la valeur de leur patrimoine qui, pour ceux qui l’ont acquis depuis quelques années, pourrait s’apparenter à une sorte d’effet subprime : rembourser un prêt supérieur à la valeur réelle du bien. Ce que ne semblent pas comprendre les indépendantistes dont le chef de file a dit, avec une belle ignorance des réalités économiques, qu’il espérait voir le marché immobilier revenir au niveau qu’il avait au début du siècle …

Or il est possible d’éviter toutes ces conséquences négatives tant en termes économiques que sociaux.

On a vu que le prix du foncier et de l’immobilier n’est pas le même partout dans l’île : il existe quelques zones touristiques où les résidences secondaires ont pris une importance particulière qui pousse le prix des terrains et du bâti à la hausse, tandis que sur la majorité du territoire, dans l’intérieur mais aussi sur une bonne partie du littoral, cette pression n’existe pas ou existe peu, le niveau élevé des prix sur les agglomérations côtières étant dû à d’autres raisons que l’on n’examine pas ici (le manque d’espace dû au relief pouvant être une explication partielle car on retrouve le même phénomène ailleurs où les conditions géographiques sont comparables) . Il faut donc traiter les situations à partir de leur réalité.

Dans les communes où les résidences secondaires occupent une place importante et sont responsables du niveau particulièrement élevé des prix, les autorités municipales pourraient décider, dans le cadre du Plan local d’urbanisme (PLU) que les constructions devront être, dans certaines zones de la commune, destinées exclusivement à l’habitat permanent, en s’appuyant sur le Code de l’urbanisme. Celui-ci énonce, dans le 2° de son article L123-1-5, que le règlement du PLU peut « définir en fonction des situations locales, les règles concernant la destination et la nature des constructions autorisées. ». S’il estime la commune saturée en résidences secondaires, un Conseil municipal pourrait même étendre la restriction à l’ensemble des terrains constructibles de la commune.

Cette solution permettrait de déconnecter le prix des terrains destinés aux résidences principales de celui des terrains ouverts aux résidences secondaires – puisque les acheteurs potentiels de ceux-ci n’auraient pas accès à ceux-là – sans bloquer nécessairement toute construction de résidences secondaires là où il existe encore de la place.
Elle pourrait, de surcroît, faciliter la mise en œuvre d’une disposition qui a été opportunément retenue par l’Assemblée de Corse, à savoir la préemption par les collectivités de terrains qui seraient ensuite affectés à la construction de logements permanents. On a reconnu à l’assemblée territoriale que le prix des terrains, qui ne peut être que celui du marché, réduit les possibilités pour les collectivités de préempter. Mais si la préemption ne portait que sur des terrains situés dans des zones affectées aux résidences principales, qui auraient, de ce fait, une valeur vénale inférieure aux terrains situés dans des zones ouvertes à la construction de résidences secondaires, le coût de la préemption serait plus modeste et rendrait celle-ci plus facilement réalisable.

Dans l’éventualité où la rédaction actuelle du Code de l’urbanisme ne permettrait pas de pratiquer une telle sélection parce que le juge administratif risquerait de ne pas interpréter la notion de « destination » dans un sens aussi large, on pourrait demander au gouvernement d’amender le Code pour y introduire la précision nécessaire.
C’est un peu ce que les experts consultés par l’exécutif régional dans le cadre des débats sur le problème foncier préconisaient lorsqu’ils suggéraient de « favoriser la mise en place différenciée de dispositifs en fonction des spécificités géographiques locales ». Ils rejoignaient l’avis donné par le Conseil économique, social et culturel de la Corse en février 2009, resté lettre morte : « les disparités géographiques, topographiques, démographiques, économiques ainsi que l’étendue de la superficie de la Corse font obstacle à toute gestion uniforme du territoire. On ne peut en effet mettre en œuvre de stratégie de développement efficace sans une prise en compte des spécificités, des richesses et des besoins propres à chaque portion du territoire insulaire. » .

Il faut relever que, dans sa note jointe au rapport de juin 2011, le Professeur Castagnède suggérait de demander la possibilité, à titre expérimental, de rendre « la réglementation en matière de  »zonage » (…) plus précise et plus contraignante » et d’ instaurer des « mesures venant limiter la réalisation de résidences secondaires là où l’offre foncière ne permet pas d’assurer en nombre suffisant la réalisation d’habitations principales ».
L’exécutif a rejeté cette suggestion au motif qu’elle aurait peu de chances d’être avalisée par le Parlement et autorisée par le Conseil constitutionnel, sans apporter le commencement d’une démonstration à cette affirmation qui ne visait en fait qu’à écarter une solution raisonnable. En effet, dans la mesure où elle ne s’appliquerait que là où l’importance des résidences secondaires crée problème, la disposition répond aux exigences posées par le Conseil constitutionnel du rapport entre une mesure et l’objet qui la motive, et ne serait pas censurée.

Personne ne peut soupçonner Paul Giacobbi d’avoir la naïveté de croire qu’il serait plus facile d’obtenir un « statut de résident » qu’une légère modification du Code de l’urbanisme, telle qu’exposée plus haut, qui pourrait s’appliquer à n’importe laquelle des trente-six mille communes de France où le poids des résidences secondaires justifierait d’y recourir, et qui éviterait ainsi tout risque de censure par le Conseil constitutionnel pour motif d’atteinte à l’unité de la République et au principe d’égalité devant la loi.
Mais on comprend qu’une telle solution de portée générale ne pouvait convenir aux élus dont la principale préoccupation était de ne pas fâcher les nationalistes pour lesquels le « statut de résident » n’a pas pour objectif de faciliter l’accès au logement pour la population de l’île (on a vu qu’il ne changerait pratiquement rien dans les deux agglomérations) mais vise à freiner et même à tarir l’arrivée de personnes non originaires de l’île.
On ajoutera que les élus de tous les groupes non-nationalistes ont été destinataires de notes suggérant la solution par les PLU comme alternative au « statut de résident » et ne peuvent plaider l’ignorance pour expliquer qu’ils ne l’aient pas proposée, y compris ceux qui ont voté contre la délibération présentée par l’exécutif, qui ont préféré avancer des solutions (principalement de type fiscal) inapplicables et/ou aux effets pervers, se privant ainsi d’un argument simple et fort.

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