Corse : Il n'y a aucune justification au statut de résident

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Pour rejeter le « statut de résident », on a presque exclusivement avancé son inconstitutionnalité, due surtout à l’atteinte portée au principe d’égalité des citoyens devant la loi. C’est juste mais insuffisant, car il existe un autre motif, aussi important : le recours à ce statut n’est pas fondé.

On a prétendu que la Corse est la région dans laquelle la part des résidences secondaires est la plus élevée (35%) en la comparant  à la moyenne nationale (10%). Or une telle comparaison ne tient pas car il ne s’agit pas de savoir si la Corse est au-dessus de la moyenne nationale mais il s’agit de savoir si elle se détache du lot ce qui justifierait une mesure spécifique.
Et pour ce faire, on ne doit pas, comme on le fait toujours, la comparer avec les autres régions, compte tenu de la différence considérable de taille démographique – la plus petite région métropolitaine est près de huit fois plus peuplée ! – mais plutôt comparer les départements de Corse avec les autres.
Dans ce cas, on constate que la Corse-du-sud se situe au 2èm rang et la Haute-Corse au 4èm rang, les Hautes-Alpes et la Savoie occupant respectivement les 1ère et 3 èm places.  Par conséquent, il est immédiatement clair que la Corse ne se trouve pas dans une situation hors normes qui, seule, pourrait justifier qu’elle bénéficie de dispositions spécifiques. Surtout quand on sait que dans les deux départements cités les résidence secondaires sont beaucoup plus massivement détenues par des personnes n’y résident pas.  

Si, de surcroît, on examine la situation au niveau de l’île, on constate des écarts importants d’une commune à l’autre et d’une micro-région à l’autre.

Les communes qui concentrent la plus forte proportion de résidences secondaires sont situées à l’intérieur de l’île, avec des taux dépassant parfois 80 %. C’est le résultat d’un changement de nature de l’occupation des maisons de villages, consécutive à la disparition, il y a un demi-siècle, des personnes qui, nées à la fin du XIX èm, y vivaient en permanence, et n’ont pas été remplacées par leurs fils et filles qui habitent soit dans des villes de Corse, soit hors de l’île, même parvenues à l’âge de la retraite.
On a cité, dans les rapports à l’Assemblée de Corse la très forte augmentation du nombre des résidences secondaires qui passent de 7000 en 1968 à 71000 en 2007, soit un décuplement alors que le nombre des résidences principales a seulement doublé. Mais quand on y regarde de plus près on constate que l’augmentation la plus rapide s’est faite au début de la période, avant donc que le tourisme (et surtout le tourisme résidentiel) se développe, ce qui conforte la thèse d’un accroissement du volume des résidences secondaires principalement dû à la transformation de la nature de l’occupation des maisons familiales de village et non à la construction de nouvelles maisons.
A quoi il faut ajouter les conséquences du nettoyage des fichiers de l’INSEE effectué ces années-là pour mettre fin à la surévaluation de la population permanente dans la plupart des petites communes de l’intérieur, qui leur permettait de bénéficier de dotations financières supérieures à celles auxquelles leur véritable population leur donnait droit (on a essentiellement radié des gens qui vivaient dans des communes urbaines de l’île auxquelles on les a rattachés).
Un article, malheureusement isolé, paru dans Corse-matin le 20 juillet 2013, fournissait quelques exemples significatifs de villages de l’intérieur ayant connu une augmentation importante de la part des résidences secondaires de 1975 à 2010 : à Renno (situé plutôt au nord) de 35 % à 83 % , à Quenza (situé plutôt au sud) de 12% à 82%. Tandis qu’ Ajaccio et Bastia sont restés stables.

Quant aux résidences secondaires construites  par des gens qui ne sont pas originaires de l’île et qui n’y vivent pas – celles qui sont visées par les critiques nationalistes – elles sont essentiellement concentrées sur le littoral et plus particulièrement dans les sud-est et dans le nord-ouest : c’est là qu’on trouve les communes dans lesquelles les résidences secondaires sont majoritaires avec des taux compris entre 50 et 60 %, taux que l’on ne retrouve pas ailleurs sauf exceptions, et pas dans les deux principales agglomérations de l’île (Ajaccio et Bastia) où les résidences secondaires ne représentent pas 10 % du total des logements : ce qui veut dire que, là où se trouve la plus grande partie de la population et surtout de la population jeune censée subir le plus fortement les conséquences de la « spéculation immobilière », ce ne sont pas les résidences secondaires qui peuvent être incriminées.

Par ailleurs, on notera qu’un des rapports présentés en vue de l’adoption du « statut de résident » montrait que l’augmentation de la proportion des résidences secondaires n’est pas supérieure en Corse à ce qu’elle est dans un grand nombre de départements continentaux. Et, sur la dernière période,  cette part a même diminué dans certaines communes corses (moins 4% à Ajaccio et à Bastia) tandis qu’elle a augmenté dans d’autres communes  (17% à Porto-Vecchio). Ce qui confirme l’inégalité et l’hétérogénéité des situations, qui excluent le recours à la solution massive du « statut de résident » surtout lorsque l’on n’a pas utilisé les moyens existants dans la législation ou qui peuvent y être ajoutés (on y reviendra ultérieurement).

S’agissant du coût de l’immobilier dans l’île, on l’a majoré en généralisant – d’une manière parfois éhontée – des situations locales particulières.
Dans les faits, si la Corse figure plutôt dans le haut du tableau en matière de coût de l’immobilier, elle ne présente ni un caractère exceptionnel ni une homogénéité qui justifieraient un traitement exorbitant du droit commun : le prix des appartements est moins élevé en Corse-du-sud et en Haute Corse que, respectivement, dans 12 % et 25 %  des départements français,  avec, de surcroît, une différence de plus d’un quart entre les deux départements insulaires eux-mêmes.
Globalement, le prix moyen serait même, d’après le rapport sur le « statut de résident », inférieur de 11% à la moyenne nationale ! On constate d’ailleurs que le niveau moyen des loyers n’est pas particulièrement élevé en Corse puisque l’île est dépassée par plus de 60 départements métropolitains sur 96  ! 

Sans parler des écarts entre micro-régions ou communes de l’île en fonction de leur localisation (littoral et intérieur), de leur fréquentation touristique et de la part des logements sociaux. Les prix sont, ainsi, particulièrement élevés à Ajaccio et dans quelques communes du littoral touristique : pas partout. Si Ajaccio est sensiblement plus chère que Bastia c’est parce que le parc du logement social y est beaucoup plus modeste (12% contre 26%) et, accessoirement, parce que la part des résidences secondaires y est nettement plus importante (près de 10 % contre moins de 5 %), tandis que les prix y varient du simple au double selon les quartiers.

Mais on n’a pas hésité, pour la (mauvaise) cause à utiliser des arguments fallacieux. Ainsi on a, dans le rapport sur le «statut de résident», cité des exemples de multiplication vertigineuse du prix du foncier agricole attribuée à la «spéculation foncière», alors qu’une géographe (Caroline Tafani) a, fort judicieusement précisé que c’est le prix du foncier «potentiellement agricole» (= non exploité) qui a beaucoup augmenté et non le prix du foncier agricole (= exploité) lequel n’a quasiment pas évolué. Dans le même rapport on a expliqué que, si les espaces «artificialisés» (constructions et terrains attenants) couvrent seulement 3% du territoire insulaire contre 9% du territoire national, ils montent à 14% si on s’en tient aux seuls rivages, en omettant soigneusement de préciser qu’on est loin de la moyenne nationale :  28% .

En tout état de cause, les résidences secondaires détenues par des non-Corses non domiciliés dans l’île sont concentrées dans quelques communes du sud-est et du nord-ouest dont ils expliquent la flambée des prix de l’immobilier (surtout lorsqu’on n’a que 7% de logements sociaux comme à Porto-Vecchio) .
Par conséquent, rien ne démontre qu’il serait nécessaire de mettre en oeuvre un dispositif général de restriction de l’accès à la propriété sur l’ensemble de l’île, porteur de discriminations contraires aux principes constitutionnels, mais aussi de régression économique, puisque la Corse ne se distingue du reste de la France ni par l’importance des résidences secondaires (surtout de celles qui sont détenues par des personnes non domiciliées dans l’ile), ni par le niveau des prix de l’immobilier, même s’il est plutôt élevé dans certaines zones ou communes, alors qu’il existe, dans la législation actuelle  des solutions concrètes adaptées et éventuellement améliorables à moindres frais.
Ce que l’on montrera dans un prochain article.

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