Corse et résidences secondaires : Qu'en est-il réellement ?

En Corse, certains prétendent régulièrement que l’accroissement du nombre de résidences secondaires serait devenu exponentiel et qu’il expliquerait l’augmentation des prix de l’immobilier dans l’île. Qu’en est-il réellement  ?

En juillet 2013, la presse régionale avait consacré un large écho à une information donnée par l’Insee : Le poids des résidences secondaires recensées s’accentue : 70 000 résidences secondaires en 2010 pour 125 000 résidences principales (On en comptait 10 000 il y a 40 ans pour 75 000 résidences principales)

Les premières sont multipliées par 7 alors que les deuxièmes n’ont même pas doublé. Face à cette situation, d'aucuns se sont empressé de mette en avant le risque de voir le territoire insulaire dévoré par l’habitat d’agrément et d’aboutir à une invasion par des propriétaires venus d’ailleurs. Or, lorsqu’on y regarde de plus près, le constat est à nuancer fortement. Quelques points sont même très rassurants !

Dans la majorité des communes le taux de résidences secondaires est stable ou a peu évolué, notamment dans les grandes villes. Il y a 1 % de résidences secondaires à Bastia, 9 % à Ajaccio, 9 % à Corte. Certes il y a concentration dans certaines microrégions touristiques bien ciblées : Balagne, Cap Corse, Extrême sud (mais c’est souvent au profit du développement collectif) :

Porto-Vecchio : 16 % en 1975 – 53 % en 2010
Bonifacio : 18 % en 1975 – 43 % en 2010
Calvi : 13 % en 1975 – 49 % en 2010
St Florent : le taux a doublé en 35 ans

Dans ces secteurs, voilà qui peut rendre opportunes des politiques municipales adaptées. L'élaboration de P.L.U, ou à défaut de cartes communales, dans les communes où il n’y en a pas, et l’application de l’arsenal de textes législatifs et réglementaires qui existent en matière d’urbanisme le permettent !

Les Corses propriétaires d’un nombre important de résidences secondaires dans l’île :

Mais surtout une vérité complexe montre que le résident secondaire n’est pas l’intrus stérile et asocial que quelques-uns décrivent, car un élément d’importance trouble la statistique. En effet, nombre de corses habitent aujourd'hui dans les zones urbaines d’Ajaccio et Bastia (où ils se sont installés car ils y travaillent) et ils sont déclarés résidents secondaires dans leur village. Il s'agit le plus souvent de villages de l’intérieur où ils passent le week-end et les vacances, dans la maison familiale qu'ils ont conservée ou dans celle bâtie sur un terrain dont ils ont hérité. On peut citer l’exemple de Renno : 35 % de résidences secondaires en 1975 – 83 % en 2003 – 209 habitants dont 173 résidents secondaires.

Cette situation est confirmée par une étude de Mai 2010 réalisée par Corse-Economie,  étude de laquelle il ressort que 28 000 ménages insulaires (rappelons que 129 800 ménages ont été recensés par l’Insee en 2009) sont propriétaires d’une résidence secondaire. On y apprend également que :

  • 36 400 ménages possèdent un logement locatif – saisonnier ou non - ce qui démontre « un important taux de multipropriétaires » qui explique pour partie « la forte progression du poids des résidences secondaires dans le parc immobilier corse observé depuis 1980 »
  • « en comparaison, les résidents corses possèdent donc un patrimoine immobilier plus conséquent que les résidents d’autres zones très touristiques ».

Autre paramètre indispensable à prendre en compte : Même si les chiffres précis sont difficiles à obtenir, selon les études qui ont pu être faites jusque là, les corses vivant sur le Continent (ou à l'étranger) sont plus nombreux (les évaluations oscillent entre 500 000 et 700 000) que ceux restés ou revenus dans l’île. Or, parmi ces corses de l’extérieur, certains possèdent aussi une résidence secondaire dans l’île (il arrive que des ménages en possèdent deux : l’une, héritage de Madame – l’autre, de Monsieur), qu’ils retrouvent pour les vacances. Tout porte à croire qu’ils représentent également un nombre de ménages non négligeable, ce qui minore encore le pourcentage de résidences secondaires appartenant à des non corses.

Au fond, la statistique sur les résidences secondaires traduit la richesse et la diversité des modes de vie dans l’île par l’effet conjugué des nécessités économiques et des nouvelles lois du plaisir et de l’agrément. Mais nous sommes loin de l’invasion annoncée comme certains se plaisent à le clamer pour servir leurs desseins !

Et ailleurs ?

Toutes les régions à forte attractivité touristique ont vu le nombre de résidences secondaires augmenter de manière importante : Paca, Languedoc-Roussillon, Midi-Pyrénées, Bretagne, Poitou-Charentes… On compte par exemple plus de résidences secondaires que de résidences principales à l’Ile de Ré : 53,5 % ou à l’Ile d’Oléron 56,4 % (données Insee 2007). D’autres zones sont également très prisées. C’est le cas par exemple du Périgord. Outre des français, des étrangers sont nombreux à y posséder une résidence secondaire, notamment des anglais et des hollandais.

La question de l'accroissement du nombre de résidences secondaires est donc à appréhender avec toute la clarté nécessaire. Elle n’est en tout pas spécifique à la Corse.

L’augmentation du Prix de l’immobilier :

Quant au prix de l’immobilier, toutes les études convergent vers le constat suivant : Il a augmenté partout dans notre pays. Ainsi, dans un article du Figaro Magazine du 4 Mai 2013, Bernard Cadeau, président du réseau Orpi calcule qu’« entre 1998 et 2007, les prix immobiliers ont progressé de 140 %, soit six fois plus que l’inflation». Or, sur la même période, les salaires sont loin d’avoir progressé dans les mêmes proportions, ce qui explique les difficultés pour bon nombre de français d’accéder à la propriété.

Aussi, il est très hasardeux d’affirmer sans justifications tangibles que les constructions de résidences secondaires sont à l’origine de la hausse des prix. Il reste à le prouver ! Si après études appropriées réalisées par des experts, cela devait s’avérer exact – et la Corse n’étant pas seule à être concernée – c’est alors à l’échelle nationale qu’il faudrait envisager de réfléchir aux dispositions à mettre en œuvre pour en réguler le nombre.

France-Corse

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