Coûts du logement / revenus des ménages : impossible adéquation ?

A question économique, réponse urbanistique. Lors des entretiens d'Inxauseta, j'ai eu l'occasion d'échanger avec Pierre Madec et Eric Tréguier sur les coûts du logement. Mon propos mettait l'accent sur l'évolution de la structure du parc au prisme des statuts d'occupation, en me fondant sur les résultats de recherche Jean-Pierre Lévy, publiés notamment dans le Rapport au Congrès de l'Ush 2019.

Les entretiens d’Inxauseta portaient cette année sur la vision d’ensemble de la politique du logement, voulue « ambitieuse, juste et éco-responsable ». J’y participais pour la quatrième fois consécutive comme citoyen et observateur, mais également comme intervenant, ayant pour rôle d’introduire la première séquence de la journée sur les coûts du logement, autour de Pierre Madec, économiste à l’OFCE (Sciences Po). Le débat était animé par Eric Tréguier, journaliste à Challenge, qui soulignait l’impossible adéquation entre revenus des ménages et coûts du logement, invitant à creuser ce paradoxe, à chercher l’équation permettant de penser ce qui serait le bon équilibre en la matière et les moyens pour y parvenir.

Entretiens d'Inxauseta, Eric Tréguier, François Rochon, Pierre Madec Entretiens d'Inxauseta, Eric Tréguier, François Rochon, Pierre Madec

A cette question d’économie, j’apportais évidemment une réponse sur le champ de l’urbanisme, en notant qu’une clé d’entrée possible pouvait être trouvée dans l’analyse de la structure du parc de logements à travers les statuts d’occupation. En effet, distinguer le segment de l’accession à la propriété, celui des Hlm et du secteur locatif privé, permet de recouper en partie la question des coûts. Devenir propriétaire suppose un investissement lourd, un apport personnel et une capacité d’endettement ; avoir accès au parc Hlm suppose des conditions de ressources particulières, à la fois pour ne pas risquer que le ménage se retrouve en difficulté de régler sa quittance, tout en s’assurant aussi qu’il entre sous un certain plafond de revenus ; de même, signer un bail sur le marché libre de la location impose de réunir les conditions à même de convaincre le propriétaire, par exemple par une caution, qui signifie d'obtenir la garantie d'un tiers disposant de revenus importants.

Une fois posée ces trois grandes catégories de logements, renvoyant chacune différemment à la question des revenus, il est possible de relire selon ce critère l’évolution de la construction du logement en France. Je me réfère pour cela au graphique publié par Jean-Pierre Lévy (Directeur de recherche CNRS au Latts), dans son chapitre du rapport Le logement social dans la société qui vient, publié l’an dernier par l’Union sociale pour l’habitat.

Graphique de Jean-Pierre Lévy, in Le logement social dans la société qui vient, Ush, 2019, p63 Graphique de Jean-Pierre Lévy, in Le logement social dans la société qui vient, Ush, 2019, p63

Pour prendre un peu de recul, il est utile de revenir au début des années 1980, au moment charnière où la France passe le seuil des 50% de propriétaires, et de regarder la trajectoire de l’augmentation en volume du parc. Dans les grandes lignes, sur toute cette période jusqu’aux années 2010, on parvient à augmenter le parc de logements occupés par leur propriétaire de 8 millions d’unités, le parc double. De même, le parc Hlm augmente de 2 millions d’unités et double également. Les courbes sont assez lisses, la progression est relativement constante sur la période et représente un résultat significatif pour les politiques publiques menées en ce sens, voulant tout à la fois favoriser l’accession à la propriété et développer le parc social.

En revanche, la trajectoire du parc locatif privé est très différente. La courbe oscille légèrement et le parc augmente sur la période de seulement 22 000 unités environ, soit une quasi stagnation en comparaison des chiffres en millions des deux autres statuts d’occupation. Ce résultat est d’autant plus étonnant qu’on connaît les efforts réitérés de la puissance publiques depuis les années 1980 pour encourager l’investissement locatif privé, notamment sous la forme de produits spécifiques bénéficiant de défiscalisations parfois très substantielles au plan budgétaire. Or, quoi de plus utile qu’un parc locatif privé abondant pour répondre à la demande de logement des jeunes couples voulant s’installer ensemble, des travailleurs qui changent de région pour évoluer dans leur carrière, des familles recomposées qui cherchent parfois dans l’urgence un logement supplémentaire, autant que possible en capacité d’accueillir leurs enfants etc. Force est de constater que le logement locatif privé, quantitativement, peut plus difficilement que par le passée favoriser la mobilité interne au parc des résidences principales.

Naturellement, il faut bien avoir à l'esprit qu'on évoque ici de façon schématique les modalités de distribution des ménages à l'intérieur du parc existant, et que les processus sociaux et urbains sont bien évidemment très complexes. Mais rappeler cette grande tendance permet toutefois de souligner l'importance de la mobilité au sein du parc existant, dans la recherche d'une meilleur adéquation entre besoins des ménages et conditions de logements. La construction est importante, mais n'est pas suffisante, et l'attention légitime portée à la conjoncture des marchés immobiliers laisse parfois dans l'ombre les évolutions de long terme.

Il s'ensuit que les conséquences de la transformation structurelle du parc sont, me semble-t-il, insuffisamment prise en compte dans la réflexion collective. Cette transformation s’est faite petit à petit sur le long terme, la rendant vraisemblablement peu visible, mais pas moins significative. Pour en comprendre les enjeux, Jean-Pierre Lévy dans son chapitre du rapport cité, intitulé L’habitat se transforme mais la précarité augmente : pour une modélisation systémique, regard d’un géographe (pp 53-80), développe une construction théorique originale, qui lui permet d'en tirer une prospective fondée sur une approche algorithmique. Je vous invite vivement à en prendre connaissance.

Vous retrouverez ci-dessous l’ensemble du dialogue avec Pierre Madec, animé par Eric Tréguier, qui aborde de nombreux sujets.

Entretiens d'Inxauseta, Pierre Madec, François Rochon Eric Tréguier © Entretiens d'Inxauseta

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