La règle du tiers
Outre l’apport personnel de 10 %, le crédit hypothécaire est soumis à une règle officieuse qu’appliquent les banques et organismes financiers : la règle du tiers. Le prêteur estime que vous ne devez pas consacrer au-delà d’un tiers de vos revenus pour acquitter la mensualité de votre crédit hypothécaire. Au-delà, vous aurez du mal à acquitter votre mensualité, car votre budget est trop serré et vous ne pouvez faire face à aucun impondérable.
Le principal enseignement de cette règle est que l’emprunteur doit présenter une situation bancaire propre, sans une multitude de crédit en cours. Si vous contractez des crédits à la consommation, ils viennent s’ajouter à la colonne des débits et votre marge de manœuvre est considérablement réduite. Si vous souhaitez demander un crédit hypothécaire jeune, il est préférable de ne pas contracter d’autres emprunts ou alors, il faut attendre de les avoir soldés avant de demander votre prêt logement.
La loi sur le prêt hypothécaire durcie
Depuis 2020, la loi sur le prêt hypothécaire a été durcie et stipule que le montant qui vous est octroyé ne doit pas dépasser les 90 % de la valeur du bien.
Cependant, ces mesures sont en réalité préventives et il est toujours possible d’emprunter plus que 90 %. En effet, il existe une marge de tolérance de 35 %. S’il s’agit d’un investissement, le montant prêté ne doit pas dépasser 80 %, avec une marge de tolérance maximum de 10 %. Les organismes financiers disposent donc d’une marge de manœuvre. Le but de cette loi est de mettre en garde les banques pour qu’elles accordent une attention particulière à la solvabilité de la personne qui emprunte. Elles ne doivent pas non plus inciter à emprunter des ménages à la situation financière trop fragile qui risquent de se retrouver en situation de surendettement.
Dans la réalité des faits, la Banque Nationale de Belgique évoque un taux de 35 % des crédits hypothécaires accordés aux primo accédants qui ne respecte pas le seuil de 10 % pour leur apport, mais dont le dossier est néanmoins accepté.
Il n’en reste pas moins qu’il est toujours plus facile de voir son dossier de crédit hypothécaire accepté avec un apport de 10 %. C’est la raison pour laquelle il est toujours judicieux d’épargner le plus tôt possible pour pouvoir constituer cet apport.
Les aides à l’acquisition pour les primo-acquéreurs
Les jeunes sont par nature des primo-acquéreurs et il existe des aides en Belgique pour leur permettre d’acheter ce premier logement. Les différentes étapes d'un achat immobilier peuvent être floue pour un jeune, pourtant bien informé, il y a des économies à faire.
Les aides liées au crédit hypothécaire
Le fonds du logement social
Le Fonds du logement social permet de contracter un crédit hypothécaire jeune pour les célibataires ou les ménages, en fonction de leurs ressources.
En Wallonie, il faut s’adresser à la Société Wallonne du Crédit Social. En Flandre, il s’appelle le Vlaams Woningfonds. À Bruxelles, il s’agit du Fonds du logement de la Région de Bruxelles-Capitale.
Les aides wallonnes
Si la résidence que vous souhaitez acquérir se situe en Wallonie, vous pouvez bénéficier du crédit jeune 0 % auprès du Fonds du Logement de Wallonie (FLW) :
- si vous avez moins de 35 ans ;
- si vous avez au moins trois enfants ;
- si vos revenus sont inférieurs à 97 700 €.
Ces montants constituent des plafonds, ils sont adaptables en fonction de la capacité financière des demandeurs. Le prêt est modulable en fonction des revenus et de la composition du ménage. Son taux varie entre 0,75 et 1,15 % et la quotité peut dépasser 100 %.
Le montant maximal du prêt est de 60 000 €. La durée de remboursement ne peut pas dépasser 30 ans.
Le crédit jeune est destiné à financer les frais d’achat d’un premier logement. Outre le prix du bâti, il comprend en compte certains frais annexes :
- droits d’enregistrement ;
- honoraires du notaire pour l’acquisition et les frais d’inscription hypothécaire ;
- commission de l’agence immobilière lorsqu’elle est mise à la charge de l’acheteur ;
- montant de la TVA en cas de construction.
Pour que le dossier soit accepté, l’emprunteur doit donner d’autres garanties
- Concernant la prise d’une inscription hypothécaire sur le logement, le crédit peut être accordé sans cette inscription, mais avec promesse d’hypothèque.
- Si le crédit est accordé moyennant la prise d’hypothèque, l’emprunteur doit impérativement souscrire un contrat d’assurance incendie et un contrat d’assurance-vie, de type solde restant dû qui couvre le risque de décès, à prime unique (qui peut être avancée par le Fonds).
- En fonction de la situation financière de l’emprunteur, le FLW se réserve le droit de conditionner l’octroi du crédit à la production de toute autre sûreté complémentaire.
Par ailleurs, il faut tenir compte des frais liés à la constitution du dossier de crédit :
- les frais d’expertise sont comptabilisés uniquement si le prêt est garanti par une inscription hypothécaire. Un montant de 200 € est payable à l’ouverture du dossier. Il est restitué sans délai si l’expertise n’a pas lieu.
- les frais de dossier de 100 € sont dus après offre écrite. Si le crédit est couvert par une promesse d’hypothèque, le montant des frais de dossier est ramené à 50 €.
L’aide bruxelloise
Pour un logement à Bruxelles, vous pouvez prétendre au Fonds du logement qui accorde des crédits hypothécaires pour les jeunes dont les revenus n’excèdent pas un certain plafond. La quotité peut atteindre 120 %.
Le taux varie en fonction des ressources du ménage. Il est compris entre 2 et 2,5 %.
Les aides fiscales pour les primo-accédants
Les habitants de la région bruxelloise qui acquièrent une première propriété de moins de 500 000 € sont exemptés de droits d’enregistrement sur la première tranche de 175 000 €, soit un avantage fiscal de 21 875 €.
En Wallonie, la primo-accession vous exonère de droits d’enregistrement sur la première tranche de 20 000 €, soit un avantage fiscal de 2 500 €. Sous certaines conditions, certains ménages sont également éligibles au chèque-habitat qui est un crédit d’impôts valable pendant 20 ans.
Les logements abordables pour primo-accédants
Pour la région bruxelloise, l’organisme Citydev propose des logements neufs vendus à prix abordables, sous conditions de revenus plafonnés.
Dans la région wallonne, la Société de logement de Service Public (SLSP) et la Société wallonne du logement (SWL) proposent des logements neufs, sous conditions de revenus plafonnés.
Le prêt total sans apport pour le crédit hypothécaire jeune
Certains organismes financiers proposent le crédit hypothécaire jeune sans aucun apport. L’emprunt peut porter sur l’acquisition du logement, mais peut aussi inclure les frais annexes qui peuvent être élevés, pour atteindre 125 % du prix de l’habitation seule. Les frais annexes incluent notamment les frais de notaire. Le prêt permet également de régler l’acompte lors du compromis de la vente.
Pour un budget assez serré, il est possible de consacrer l’argent du prêt pour l’achat du logement et conserver son argent propre pour les frais d’emménagement. Il se peut qu’il y ait quelques travaux ou rafraîchissements à effectuer. Il faut aussi éventuellement acheter des meubles et de l’électroménager, c’est souvent le cas pour les jeunes pour qui il s’agit d’un premier logement.