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Billet de blog 9 mai 2019

Paris Immobilier 2019 : Que nous réserve l'avenir ?

Alimenté par des taux d'emprunt encore très bas, des banques assouplissant leurs conditions de crédit et de moins en moins exigeantes, le marché immobilier actuel continue de fonctionner à pleine capacité. Cette bonne santé durera-t-elle ? Et si oui, pour combien de temps ?

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Voici les résultats de différentes sources d'informations immobilières françaises pour donner une vue d'ensemble de l'immobilier parisien en 2019, en passant en revue les différents indicateurs les plus susceptibles d'influencer le marché, ainsi qu'en présentant les perceptions globales des agents immobiliers.

2018 Récapitulatif Hausse des prix de 1,1% depuis le début de l'année

Les huit premiers mois de 2018 s'inscrivent dans la continuité des années 2016 et 2017 au niveau national : des hausses de prix régulières et mesurées (+1,1% depuis le début de l'année) avec des volumes de ventes stables et élevés dans un marché fluide. Selon les retours des 11 000 agences immobilières partenaires de la plate-forme, les primo-accédants représentent encore en moyenne un tiers des acheteurs (32%) avec une baisse de la part des investisseurs locatifs (14%) en faveur de la revente (42% des seconds acheteurs).

Impôts 2019 : l'année du prélèvement à la source

Le numéro d'aujourd'hui à l'aube de la nouvelle année : le prélèvement à la source. Actuellement, l'impôt sur le revenu en France n'est pas prélevé directement sur le salaire d'un salarié, ce qui signifie que tous les contribuables résidents doivent remplir une déclaration fiscale annuelle et disposer des fonds nécessaires pour payer leur éventuelle facture fiscale. A partir du 1er janvier, toutefois, les impôts seront immédiatement déduits de leurs revenus : l'administration transmettra aux entreprises le taux d'imposition individuel à retenir sur les chèques de paie de leurs employés. Les propriétaires paieront leurs impôts fonciers directement aux autorités fiscales par acomptes provisionnels. Les avantages fiscaux de type Loi Pinel seront payés par l'administration en deux versements : 60 % en janvier et 40 % en septembre 2019.

Le prélèvement à la source ne devrait pas affecter ceux qui cherchent à emprunter de l'argent à la banque, car la capacité d'endettement sera toujours calculée sur le salaire net avant impôts, comme c'est le cas actuellement.

Cependant, certains experts craignent une autre conséquence de cette nouvelle réglementation fiscale : le sentiment d'appauvrissement des contribuables, qui verront moins sur leurs fiches de paie qu'à l'accoutumée. La réaction pourrait alors être une réduction de certaines dépenses, une tendance qui affectera la consommation et l'investissement, potentiellement dans l'immobilier. Les professionnels de l'immobilier résidentiel se préparent déjà à un ralentissement de leur activité, bien que confiants que cette perception s'estompera.

Chômage

Avec l'augmentation des investissements à Paris due à Brexit, et avec l'introduction de changements infrastructurels en préparation des Jeux Olympiques de 2024, la création de nouveaux emplois dans la ville sera un bénéfice pour le taux de chômage à long terme. Les taux actuels à moyen terme restent toutefois plutôt encourageants, avec une tendance à la baisse positive qui pourrait conduire au développement de la demande sur le marché immobilier. Bien que le marché parisien soit plus équilibré qu'il ne l'est depuis 2012, le nombre d'acheteurs reste supérieur au nombre de vendeurs. Cette situation pourrait s'aggraver avec la baisse du chômage. Bien sûr, toutes les villes ne sont pas dans le même bateau, avec des différences significatives à Rennes (taux de chômage de 6,8%) et Marseille (11,8%).

Indicateur de tension de l'immobilier

Dans le même ordre d'idées, l'Indicateur de Tension Immobilière (ITI), qui mesure l'équilibre entre l'offre et la demande dans une zone géographique donnée et à un moment donné, présente actuellement un léger déséquilibre de pouvoir en faveur des vendeurs, contribuant ainsi à une hausse des prix dans un contexte de taux d'intérêt bas. Cependant, l'évolution de l'ITI dans les différentes zones suggère une relation plus équilibrée entre acheteurs et vendeurs et donc, à long terme (6 à 12 mois), une évolution moins dynamique des prix.
Temps de vente

Le temps médian de vente tient compte du temps nécessaire à la commercialisation et à la vente d'un bien immobilier et constitue un bon indicateur de la fluidité du marché. Le temps moyen de vente continue de baisser dans toutes les villes françaises à l'exception de Bordeaux et Strasbourg. Le marché urbain est donc généralement fluide (80 jours en moyenne), voire très fluide dans les grandes villes françaises (39 jours à Paris ou 45 jours à Lyon).

La loi ELAN

La loi ELAN, qui vise à augmenter les ventes de logements sociaux et qui sera votée prochainement par le Parlement, n'aura pas d'impact réel sur le marché du logement préexistant. En effet, les enquêtes régulièrement menées par les agents immobiliers partenaires de la plateforme, montrent actuellement une diminution du nombre d'acheteurs et une augmentation du nombre d'annonces de ventes officielles.

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