Des millions de mal-logés. Pourquoi ?
Parce que :
Dans le secteur privé: L’incitation fiscale n’a pas tenu compte des besoins. On a fait miroiter des revenus défiscalisés à des investisseurs, en les priant de ne s’intéresser qu’au rendement de leurs placements; et pas au produit qu’ils achetaient... Alors que pour l’achat d’un bien immobilier tout le monde sait que 3 critères comptent : l’emplacement, l’emplacement, l’emplacement.
Résultat : des promoteurs soucieux de faire tourner leur affaire on tous acheté des terrains à bâtir pas chers, parce que mal situés, en trouvant les gogos ad hoc. Sans se soucier s’il y avait un bassin de locataires solvables, puisqu’ils avaient les acheteurs. Loin de baisser leur prix, ils les ont souvent augmenté faisant miroiter l’incitation fiscale. Et les immeubles restent vides... Alors qu'aux même endroits des gens modestes sont sans logement décent.
Dans le secteur public: La politique de construction par catégories de Logements sociaux à généré leur attribution par catégories de revenus.
Résultat : Elle a rassemblé dans des ghettos, les immeubles les plus mal construits et les plus mal situés, qui se sont trouvé ingérables, des populations insolvables, et mal intégrées. Les loyers trop faibles ne permettent plus leur entretien. Dès qu’ils le peuvent les locataires solvables s’en vont. Restent ceux qui ne le sont pas. Et ces OPHLM vont à la ruine. Sauf â être largement soutenus par le contribuable pour leur gestion, leur sécurité et leur entretien, après l'avoir été pour leur construction.
La politique foncière a abandonné toute volonté d’aménagement du territoire, en laissant libre cours à une spéculation effrénée qui a fait vertigineusement monter le prix du terrain à bâtir, ne laissant que les plus mauvais au secteur social. Elle a laissé se faire le gaspillage du terrain pour permettre son appropriation extensive effrénée au profit des promoteurs de lotissements individuels. Ils se trouvent loin de tout, sans équipement; contraignant les collectivités à de coùteuses dépenses en transports, et réseaux en tous genres.
La politique fiscale a laissé se faire une spéculation effrénée sur l’immobilier, qui fait que désormais dans le cœur des villes dynamiques, seuls les classes très aisées peuvent habiter. Que ce soit en achetant ou en louant, les loyers suivant évidemment les prix d’achat suivant ratios usuels... On a vu avec la Loi de 48, comment l’encadrement des loyers a eu des résultats catastrophiques sur l'entretien des appartements concernés. Ca n’est pas la Loi Duflot qui résoudra la difficulté.
La complexité toujours croissante des Codes de la Construction et de l’Urbanisme, en imposant sans arrêt de nouvelles normes plus ou moins judicieuses, souvent sous la pression des différents lobbies, a largement accru les délais et le cout de la construction.
La législation fiscale européenne en autorisant le règlement des cotisations sociales des travailleurs « détachés » sur celui de leur pays d’origine a désorganisé les entreprises de bâtiment, et le statut d’auto-entrepreneur la survie du savoir faire des artisans.
Si on veut revenir à une utilisation « durable » du territoire et à la fonction sociale de la ville, il faut revoir toute la filière…
Sinon, on risque d'en arriver à des horizons sans fin de lotissements, entourés de zones commerciales déshumanisées, détruisant progressivement les terres agricoles et le paysage; obligeant leurs habitants à de longs et couteux transports pour se rendre à leur travail plus ou moins viable.
La gabegie de la dispersion
En, laissant se développer un habitat diffus, fait de lotissements, ou de maisons isolées, on a généré
- un investissement disproportionné en infrastructure (routes, égout, distribution d’énergie etc) et une dépense excessive en frais de fonctionnement et d’entretien
- un gigantesque problème de transport qui va du cout des trains, car, bus etc; aux embouteillages qu’ils gènérent etc..
- un gaspillage des terres agricoles de qualité
- une désertification des centres anciens avec son cortège de difficultés économiques et sociales
La population rejette les grands ensembles, mais il faut revenir à un habitat concentré. La solution préconisée depuis longtemps par les architectes, et sociologues est vers habitat de type village traditionnel, avec des maison ou petits immeubles résidentiels accolés à 2 ou 3 étages, petite cour et/ou terrain permettant des activités communes ou d’extérieur, bricolage, jardinage, garage à véloetc.. Et activités commerciales ou artisanale.
Il faut maitriser le foncier, par la mise en oeuvre de nouveaux types de propriété comme cela se faitd éja. Il faut favoriser la densification des lotissements déjà existants, si nécessaire par la préemption, et la DUP, en interdisant l’extension ou la création de nouveaux.
Il faut implanter les équipements publics en centre ville au lieu de les rejeter en périphérie par facilité foncière
Les moyens de transports individuels (voitures scooters etc) étant un fait incontournable que ne feront pas disparaitre les moyens de transports en commun, il faut créer des parkings de centre ville partout ou cela peut faciliter l’activité économique.