Alors que le marché immobilier parisien se rétracte, les prix de vente et des locations restent encore totalement déconnectés de la majorité des revenus franciliens.
Or, rappelons que 70% des franciliens disposent de ressources inférieures au plafond d’accès au logement social et que les prix du locatif ne permettent qu'aux personnes très aisées, munies de multiples garanties, de se loger à un loyer abordable. Et pire, concernant l’accès au parc privé neuf, les opérations d'aménagement prévues aujourd'hui à Paris produisent des logements en accession aux alentours de 12 000 €/m².
Ces dérives sont la conséquence d’une financiarisation à outrance du marché immobilier qui a transformé le logement en un simple produit spéculatif.
Il est inconcevable de poursuivre dans cette logique permettant à quelques acteurs privés d’engranger de larges bénéfices pendant que le reste de la société est condamné à venir grossir la liste des demandeurs de logements sociaux ou à se faire évincer des centres urbains.
Ne doit-on pas s'interroger sur le sens d'un marché qui ne réussit quasiment plus à remplir sa fonction première de fournir un toit à ses habitants?
Alors que cette crise du logement nécessite une intervention publique urgente et vigoureuse, les collectivités qui croulent sous les demandeurs de logements sociaux font face à une véritable injonction contradictoire : d’un côté elles peinent à atteindre les objectifs fixés par la loi SRU, portés à 25% de logement social par la loi Duflot 1, et doivent fournir du foncier à bon marché pour produire du logement à bas prix ; de l’autre côté, les budgets des collectivités dépendent des recettes issues des ventes de terrains publics et des droits de mutations à titre onéreux (DMTO), taxe portant sur 5% du prix de chaque vente, poussant alors les prix à la hausse.
En d'autres termes, une partie du budget public dépend du niveau de spéculation. Celle-ci permettant de financer les politiques sociales, elles-mêmes nécessaires du fait de l'exclusion due à la spéculation !
De plus, cette fiscalité sur les flux immobiliers que sont les DMTO présente de nombreux inconvénients : à la fois sur les ménages accédant à la propriété taxés et sur les collectivités bénéficiaires.
Pour les ménages, cette taxe représente en moyenne pour les parisiens plus de 300 euros par m² acquis, équivalent ainsi à environ 2 ans de loyers et constituant alors un véritable obstacle à l'achat d'un logement. Les effets sont plus ou moins radicaux : de l'achat d'un logement plus petit à la renonciation pure et simple de l'acquisition immobilière.
Côté bénéficiaire, ces droits de mutations représentent une recette particulièrement volatile pour les départements les plus fragiles, qui font face aux aléas du marché et qui pourtant doivent financer des dépenses pérennes et obligatoires, au risque de mettre en danger l’équilibre budgétaire de nos collectivités. En effet, l’UFC Que Choisir soulignait que les DMTO représentent en moyenne 19% du budget des départements et que cette rentrée fiscale est largement affectée par la morosité du contexte immobilier.
Il est donc urgent de réformer ce modèle financier profondément malade de nos collectivités.
Réformer la fiscalité immobilière, et réhabiliter l'impôt
Face à ces constats, plusieurs propositions émergent pour mettre un terme à ce cercle vicieux de la spéculation dans les finances publiques.
Celles du Conseil d’Analyse Stratégique, qui privilégie de taxer la détention plutôt que la transaction pour "fluidifier le marché immobilier", allant jusqu’à demander la suppression graduelle des fameux droits de mutation, en substituant cette entrée fiscale par une réforme de la taxe foncière sur les propriétés bâties (TFPB). Avec un nouveau mode de calcul de l'assiette, l'imposition se ferait en fonction de la valeur vénale nette des biens (valeur du marché, déduction faite des emprunts en cours) et non plus en fonction de la valeur locative cadastrale (dont la dernière révision exhaustive date de 1970).
Aussi, l’UFC-Que choisir propose de créer, à l'intérieur des DMTO, un régime dérogatoire et favorable aux ménages qui souhaitent acquérir leur résidence principale.
Enfin, il est urgent de déconnecter les budgets des collectivités des aléas de la spéculation, en revenant à un outil de financement beaucoup plus classique : l'impôt, un outil de redistribution efficace, surtout dans les centres d’agglomérations qui concentrent souvent la principale richesse du territoire.