L'immobilier est devenu fou en France

L’histoire du marché immobilier français est étroitement liée à l’organisation de son capitalisme lequel a varié en suivant les plis et replis des grands cycles économiques. Si l’on adhère pas à l’existence possible de ceux-ci alors force est de s’en tenir aux faits historiques qui soulignent que le marché immobilier s’est effondré au milieu du XXème lors d’une tempête économique et financière qui est la seule à laquelle on puisse comparer celle que nous traversons. La puissance publique agissant le plus souvent pour corriger ce qui ne pouvait l’être et retarder l’inévitable n’a comme souvent fait qu’empirer les choses mais dans un sens bien différent de ce qui a court aujourd’hui. Hier la puissance publique a accéléré le krach aujourd’hui elle fait tout pour le freiner, il est loin d’être évident que ce soit une bonne idée.

Le Krach s’est étalé en gros sur 30 ans pour en arriver au prix dérisoires pratiqués en 1945. 30 ans c’est long il y eut des hauts et des bas mais grosso modo le sort de l’immobilier a été le même que celui des autres actifs, sa valeur par rapport au revenu des personnes et au PIB a été réduit à peu de chose. Pour reprendre une terminologie à la mode on peut parler d’un bear market structurelle qui a accompagné l’effondrement du capitalisme libéral qui avait prévalu avant la guerre de 14.Suivant les marchés le point d’inflexion a été plus ou moins tardif et laprofondeur du repli plus ou moins accusé. C’est ainsi que les Etats-Unis sont entrés en replis à la suite de la célèbre crise de 29 qui n’est que l’un des épisodes de cette période de liquidation générale de la valeur des actifs et de la monnaie.

Le premier choc a eu lieu dès1914, les loyers ont été gelés au profit des familles de mobilisés, dans le même temps la parité Or des obligations d’Etat. D’un coup en quelques semaines les fondations antérieures du système venaient d’être sabordées. Le gel des loyers restera l’un des biais par lequel la puissance publique tentera de faire face aux drames sociaux et économiques de la période en créant au passage un problème plus lourd que celui qu’elle avait à affronter mais décalé dans le temps. La ruine du petit capitaliste immobilier a entraîné son incapacité à investir et donc à répondre à la demande de construction une fois la guerre finie. Ce propriétaire étant souvent aussi un rentier du marché obligataire la dévaluation de la valeur de celles-ci face à l’or a rendu celui-ci incapable définitivement de faire face aux demandes du marché en arbitrant de l’obligatairevers l’immobilier. En quelques années sa capacité à investir s’est retrouvée réduite à 0. C’est dans ce contexte que la puissance publique s’est retrouvée investie de la mission de pourvoir au logement de la population, pour remplacer les acteurs économiques qu’elle avait contribué à détruire. Les thuriférairesdu logement social feraient bien d’y penser. C’est ainsi entre les deux guerresqu’est né l’empire des HLM. Ce que l’on doit retenir c’est que la modification des structures capitalistiques nationales a généré des troubles considérables sur le marché immobilier ce qui n’a rien d’étonnant puisque c’est le premier marché du capital, devant les obligations les actions et la détention directe de capital productif laquelle est de plus en plus rare par les temps qui courent.

Avec la libération la nécessité d’étendre le parc immobilier pour faire pièce aux destructions et à la croissance démographique est devenue une urgence absolue. Le contexte favorable à la planification de l’économie alors en vogue a eut pour conséquence de rendre les collectivités publiques absolument indispensables au marché du logement. L’excès de régulation sur les loyers et l’intervention massive de la puissance publique a généré un résultat assez prévisible dans les années 70: la cohabitation de grands ensembles publics sans âme et de piètre qualité et de centres villes anciens en ruine. C’est très tardivement que l’on s’est soucié de restructurer le marché immobilier dans un sens moins directif en laissant une place renforcée à l’action individuelle.C’est à ce moment que l’on a commencé à laisser les beaux évoluer de plus librement. Malheureusement c’est aussi à cette période que l’on a modifié considérablement la capacité des entrepreneurs à accéder aux terrains à construire en permettant aux collectivités territoriales de gérer les zones à bâtir sur leur territoire. Ce faisant tout en rationalisant enfin le marché de la construction et de l’investissement locatif on a construit les conditions d’un étranglement du marché via des facteurs sociaux-politiques sur lesquels il faut bien s’étendre quelques instants. Les communes de gauches aiment avoir des électeurs de gauche, celles de droite aiment avoir des électeurs de droite, dès lors il est évident que les collectivités publiques territoriales avaient un intérêt marqué à poursuivre sur le chemin tracé par leur sociologie de base et ce jusqu’à l’absurde. C’est ainsi que l’on voit des pavillons être construits dans des zones où la pression foncière laisserait imaginer la construction de grands ensembles c’est ainsi que l’on voit poindre des barres aux confins de la région Parisienne là où précisément l’absence de transport en commun et l’éloignement des centres d’emploi justifierait qu’il n’y ait pas grand-chose. On a en gros constitué non pas un marché immobilier mais un océan de micro-marché indépendant des uns des autres constitués en fief électoraux. On aurait tort d’oublier que celui qui a acheté voit toujours d’un mauvais œil les constructions nouvelles ce qui est logique puisqu’elles tendent à réduire la valeur commerciale des biens existants. C’est ainsi que ce sont multiplié les associations écolos de préservation de l’environnement qui ont surtout pour conséquence pratique de protéger les avantages acquis de ceux qui déjà propriétaires et ont par la même un intérêt économique particulier à la limitation desdroits à construire. Autrement dit dans les 30 ans passés en réduisant les déséquilibres liés à l’émergence des grands ensembles on a construit consciencieusement les conditions du déséquilibre actuel qui a pour conséquence de voir en lointaine banlieue des logements neufs vendus benoitement à des tarifs qui sont allègrement le double du prix de la construction, voir letriple. Ajoutez des taux d’intérêt dérisoires au cocktail ainsi que des mesures incitatives de tous ordres et vous obtenez les prix proprement délirants decertains coins de la région parisienne. Les aides d’Etat n’aident pas à l’accessionà la propriété elles aident les prix à monter. A mon sens les prix de certains quartiers de Paris relèvent eux de dynamiques internationales qui n’ont plus grand-chose àvoir avec ce qui se passe à quelques kilomètre de là. Les prix délirants ne sont pas ceux du boulevard Saint Germain lequel est de toute façon réservé à une élite ce sont ceux des Ulis, de la Courneuve, de Saint Germain , d’Ivry …

On doit noter que l’Etat qui avait pratiquement poussé les propriétaires à la faillite lors du cycleprécédant pousse aujourd’hui au contraire les particuliers à acheter à tout prixen leur réservant des avantages fiscaux de toutes natures qui laissent songeurs. Le tout dans un marché dont on a organisé la fragmentation et l’illiquidité. Pour autant tout cela n’enlève rien au fait qu’en toile de fond nous sommes rentré dans une période de liquidation de la monnaie liée aucaractère in finançable des engagements de retraite. Le phénomène est présent partout en occident là ou deux guerres avaient été nécessaire pour nous ruiner les Baby-Boomers y parviennent juste par inadvertance entre deux manifs pour défendre la valeur du point de pension. La conséquence est assez étrange alors que tous les voyants se mettent au rouge les uns après les autres (emplois dettes et surtout production réelle de bien et de service) le marché immobilier français reste impavide. Cela ne durera pas et la chute sera d’autant plus rude. L’Etat devra à un moment ou un autre réviser ses politiques d’incitations, certaines collectivités territoriales ruinées devront céder le parc HLM à vil prix , d’autres n’auront d’autres ressources que d’offrir le plus possible de terrains à bâtir dans l’espoird’attirer de nouveaux moutons fiscaux. Ceci étant il n’est pas certain que le prix facial lui baisse un jour, j’ai pour ma part plutôt le sentiment que la déflation ne durera pas, l’inflation prenant le relais et probablement à deuxchiffres, dans ce contexte les prix de l’immobilier se corrigeront sur une longue période simplement en ne suivant pas la hausse générale des prix. En définitive le marché français se caractérise par une impuissance de la puissance publique qui a de plus en plus de peine à gérer le parc HLM et des acteurs privés qui sont freinés par toutes sortes de freins structurels, laconséquence de cette situation ne crée aucune richesse, elle en détruit tous les jours.

 

Au surplus je ne peux m’empêcher de signaler que plutôt que de vouloir maintenir l’impôt sur la fortune il serait beaucoup rentable fiscalement et socialement de jouer sur la taxe foncière qui permet de viser les biens indépendamment de la domiciliation fiscale de ceux qui les détiennent. Bien sur l’idéologie y perdra mais le fisc y gagnera et le marché aussi une fiscalité foncière plus agressive poussera les propriétaires soit à se dessaisir des biens trop coûteux soit à les mettre en valeur, finie les friches locatives à Paris !

 

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