Il m'a semblé nécessaire de revenir sur le quitus au syndic, car la position de plus en plus récurrente présente sur le net est le "non" permanent au quitus, ce qui n'est pas la meilleure solution. Le point de vue d'un professionnel de la copropriété pourrait donc permette a chacun de mieux comprendre les enjeux et les débats autour de cette question.
Rappelons tout d'abord le contexte :
La loi de 1965, et son décret de 1967, définissent la façon dont sont gérées les copropriété en France. Depuis ces dates, de nombreux textes sont venus modifier les articles de base. Une abondante jurisprudence contribue aussi a complexifier la matière.
En l'état, la loi de 1965 ne fixe pas d'obligation de demander quitus.
C'est en fait dans le code civil, et les usages de la profession d'administrateur de biens, qu'il faut rechercher les origines du quitus. L'article 1993 du code civil édicte, depuis 1804, que "Tout mandataire est tenu de rendre compte de sa gestion, et de faire raison au mandant de tout ce qu'il a reçu en vertu de sa procuration, quand même ce qu'il aurait reçu n'eût point été dû au mandant."
Dès lors, les mandataires ont conçu le "quitus" pour, régulièrement, prouver que leur gestion est conforme au mandat reçu.
Les copropriétés sont donc interrogées chaque année, non seulement sur la façon dont les comptes ont été gérés (approbation des comptes) mais aussi sur la gestion "morale" de la copropriété avec un vote sur le quitus.
La polémique :
Depuis maintenant de nombreuses années, les associations de consommateurs, et différents sachants, préconisent de ne pas voter le quitus. Leurs arguments sont divers et variés, mais le plus constant est la nécessité de ne pas permettre au syndic de couvrir ses erreurs supposées.
L'intérêt du quitus :
Le syndic est le représentant de la copropriété. Il représente les copropriétaires au quotidien dans la gestion de leur patrimoine, et devant les juridictions.
Le refus du quitus ne peut, et ne doit, être une solution régulière et conseillée. Il ne doit avoir lieu que pour exprimer un mécontentement, ou pour sanctionner la gestion du mandataire (le syndic). Il doit être argumenté, et permettre au syndic de corriger les erreurs.
A défaut, il faut changer de syndic.
En terme de procédure de recouvrement de charges par exemple, le non au quitus sera un argument de poids pour un copropriétaire qui souhaite s'affanchir du paiement de ses charges.
Le non au quitus créera aussi un climat détestable pour une gestion qui n'est pas qu'une assemblée générale une fois par an, mais qui s'étend sur de nombreux mois. Il faut que cette gestion se fasse dans un climat de confiance, en transparence, avec des échanges réguliers.
Entretenir la défiance entre le syndic et les copropriétaires est le fonds de commerce de certaines associations, mais certainement pas une saine pratique en terme de gestion de copropriété. La gestion d'un ensemble immobilier doit se faire dans un cadre serein et consensuel. Le conseil syndical doit s'investir pour faire que cette gestion soit conforme aux intérêts des copropriétaires, et ceci en partenariat avec le syndic. Ceci ne peut se faire contre le syndic.
A lire aussi sur le sujet :
http://sos-net.eu.org/copropriete/2/quitus.htm
http://www.leparticulier.fr/jcms/p1_1425932/faut-il-donner-quitus-a-son-syndic
http://www.journaldunet.com/patrimoine/pratique/finances-personnelles/divers/17980/quitus-qu-est-ce-qu-un-quitus.html