L’hypercentre rochelais est-il attractif ?
« La Rochelle, indique Thomas Bironneau, conseiller IAD France à La Rochelle est une ville où il y a beaucoup de demandes et peu d'offres. Donc forcément les biens sont rares et donc de plus en plus chers. Par exemple, j'ai vendu cette année un 48m2 (donc bien et prestations équivalents) à 6700€ le m2 ! ». Faute de pouvoir emprunter, les Rochelais désertent le marché et les promoteurs se retrouvent avec des stocks sur les bras. "La flambée des prix a fait perdre du pouvoir d'achat aux acquéreurs", souligne Thomas Bironneau. De plus, la hausse des taux d'intérêt a également amputé le budget des acquéreurs sur la métropole rochelaise." Cette situation impacte les choix des couples souhaitant acheter. Jadis, explique l'ambitieux promoteur immobilier, un couple gagnant environ 2000€ pouvait encore acheter, puisque les taux étaient plus ou moins à 1%. Il était donc possible pour eux d'emprunter 300 000€ à la banque. Dorénavant, avec un taux avoisinant 4%, ce même couple peut emprunter 227 000€." Une sacrée baisse aux yeux de ce "serial entrepreneur rochelais" ayant fait ses preuves dans la restauration lorsqu'il tenait Saveurs dans LR, une adresse branchée située au 18 rue Gambetta à La Rochelle.
Faciliter l'accès au crédit
Comme dans beaucoup de villes où la spéculation immobilière est forte, un salarié rochelais mettant à disposition de son employeur toute sa force de travail n'a plus les moyens d'acheter. Dans cette jolie ville moyenne de province, les travailleurs sont rarement rémunérés à leur "juste salaire". Un rapport d'exploitation se crée entre les potentiels acheteurs et les promoteurs immobiliers. Ce manque d'investissement inquiète les professionnels du bâtiment rochelais souhaitant que les propriétaires soient moins exigeants sur les prix, et les banques locales plus clémentes sur les dossiers de crédit. "Aujourd'hui, une banque réclame près de 20% d'apport alors qu'un an plus tôt on était autour de 10%", déplorait Pascal Boulanger dans les colonnes du Parisien le 11 mai. Dans le même article, il soulignait que les banques peuvent, dans 20% des cas, déroger aux critères de taux d'endettement et de durée de crédit fixés par le Haut Conseil de stabilité financière.
Le logement dans l’hypercentre
La mauvaise image des maires bâtisseurs aux yeux des électeurs rochelais sensibles aux combats climatiques, lorsque nous les avons interrogés ce matin près du Vieux Marché de La Rochelle rue Thiers, et la disparition de ressources fiscales comme la taxe d'habitation expliquent cette situation. "Il faut redonner aux maires des motivations financières", insistait un salarié d'une agence situé au 45 avenue de la Porte Royale ; tout en suggérant que Jean-François Fountaine puisse bénéficier de la moitié de la TVA, soit 10 % du montant, les autres 10 % revenant à l'État, pour chaque vente. Lorsque nous l'interrogeons sur cette proposition, un cadre de la section socialiste rochelaise enseignant l'Histoire-Géographie au lycée Jean Dautet clame : "Ce fric pourrait servir à financer des projets dans les écoles primaires de la ville". Le militant chevronné ayant connu les années Crépeau, les victoires à Solférino et les meetings du parti à l'Encan indique que La Rochelle est une ville où il y a un réel besoin de construire, notamment dans des zones sensibles comme le quartier de La Pallice.
Les dangers de l'investissement
À La Rochelle, de nombreux travaux peuvent être pris en charge grâce au dispositif MaPrimeRénov. Un banquier du CIC dirigeant une agence depuis 20 ans (ce dernier souhaite rester anonyme pour des questions d'image) indique que "le montant de cette prime varie en fonction des travaux réalisés, mais peut atteindre entre un tiers et la moitié des dépenses pour les ménages modestes et très modestes", et conseille de faire réaliser un audit énergétique et de se faire accompagner par un conseiller pour bénéficier des différentes aides financières liées au dispositif MaPrimeRénov. "Il est important pour les foyers de réaliser une rénovation globale", explique-t-il, impliquant une isolation des murs, des planchers, de la toiture, le changement des menuiseries, de la ventilation et du chauffage pour obtenir une note A ou B en DPE." Puis, il précise qu'aujourd'hui, acheter un logement mal isolé est un mauvais signal pour les banques rochelaises : pour une résidence principale, c'est l'assurance de factures énergétiques salées, qui pèseront sur le pouvoir d'achat des vendeurs ; et pour un investissement locatif, s'ajoute l'interdiction de louer le bien à une brève échéance, sans percevoir les loyers attendus. Sans oublier la question de la revente. Selon le banquier, le résultat est que "soit la banque refuse le prêt, soit elle demande les devis des travaux à venir et vérifie que les acheteurs ont l'apport nécessaire pour financer les travaux de rénovation énergétique."
Le montant des travaux pris en charge
Thomas Bironneau indique qu'à La Rochelle, l'État peut prendre jusqu'à 30 000 euros du montant des rénovations pour un appartement et 50 000 euros pour une maison. A La Rochelle, comme partout ailleurs, tout le monde est éligible depuis 2021, à certaines conditions. Cela freine de nombreuses personnes de l’entourage de Thomas Bironneau, qui n'investissent plus du tout de manière classique en hypercentre, puisque cela serait "peu rentable". " Ici, les investisseurs privilégient les locations étudiantes pendant 9 mois dans l'année, de septembre à juin, et profitent des 3 mois de saison pour faire des locations courtes, à une période où notre belle ville et l'Île de Ré deviennent des lieux touristiques." Thomas Bironneau approuve cette stratégie commerciale, au vu de la rentabilité qu'elle apporte à ceux qui l'adoptent à La Rochelle. "Actuellement, explique-t-il, il y a un fort taux de remplissage et une bonne rentabilité." En revanche, il souligne que cette stratégie crée une pénurie de logements pour les Rochelais précaires et autres personnes souhaitant s'installer et vivre à l'année dans cette ville très prisée des Parisiens.