Comment résoudre la crise du logement ?

De trop nombreuses personnes ne parviennent pas à se loger, ou sont mal logées. Cela s'explique par le niveau trop élevé du coût du logement, qui s'explique par une pénurie de logements disponibles dans les zones de forte demande.

Il existe beaucoup d'outils que l'on peut mettre en place afin de permettre à tous les ménages de se loger correctement. Il convient tout d'abord de définir ce qu'est un logement correct qui doit être accessible à tous.

1. Le logement-type garanti à tous inconditionnellement

Tout individu a le droit à un logement correct. Ce droit un logement correct doit être garanti dans la constitution et doit pouvoir constituer une limite au droit de disposer de ses propriétés comme on veut en cas de pénurie de logements. Par exemple, pour les logements vacants habitables à Paris, le droit à tous ménage de pouvoir se loger doit passer avant le droit du propriétaire de laisser son logement vacant s'il le souhaite.

Ce logement correct doit avoir au minimum les caractéristiques suivantes :

  • disposer d'une salle d'eau avec WC, cabine de douche et lavabo ;

  • disposer d'au moins une arrivée d'eau pour lave-linge ;

  • disposer au minimum d'un coin cuisine avec un évier, la présence ou la possibilité d'implantation de plaques de cuisson et d'un four ;
  • pour un ménage de n personnes, le logement doit avoir au minimum n pièces et avoir une superficie supérieure ou égale à 20n m² ;

  • les travailleurs du ménage doivent autant que possible pouvoir se rendre sur leur lieu de travail en 40 minutes à pied ou en transport en commun.

La politique du logement doit avoir pour objectif premier de garantir à tous ce logement minimum. Or, nous sommes aujourd'hui très loin de cet objectif, en particulier dans les zones les plus tendues comme à Paris.

 

2. Les moyens et mesures à mettre en place pour atteindre cette objectif

Les moyens et mesures peuvent être de trois types :

  • avoir pour objectif d'augmenter le nombre de logements disponibles sur le marché et d'y réguler les prix (possiblement à la baisse) ;

  • augmenter les salaires pour les mettre au niveau des prix du logement ;

  • attribuer des logements sociaux à des prix inférieurs à ceux du marché pour les ménages n'ayant pas les moyens de se loger correctement au prix du marché.

L'idéal serait tout de même que tout le monde puisse accéder à un logement correct sans avoir besoin de logements sociaux, ce qui supposerait que les prix y soient beaucoup plus bas et que l'offre soit suffisante. De plus, l'absence de rééquilibrage entre les prix du logement et les revenus des ménages nécessite un nombre considérable de logements sociaux dans les communes les plus chères telles qu'à Paris et atteindra nombre suffisant nécessiterait beaucoup trop de temps : en conséquence, cela risque d'entretenir un sentiment d'abandon de la part des classes moyennes exclues des logements sociaux malgré leur éligibilité.

 

2.1 Augmenter l'offre de logements et garantir des prix abordables pour tous

Il existe de nombreuses zones dans lesquelles la demande en logements est supérieure à l'offre : il s'agit des zones tendues. Ces zones tendues justifient la mise en place de mesures particulières pour augmenter l'offre de logements sur le marché.

 

2.1.1 Logements et bureaux vacants ou sous-occupés

2.1.1.1 Logements vacants, résidences secondaires et locations à destination des touristes

Un logement vacant est un logement dans lequel il n'y a pas de résident permanent. L'administration fiscale peut déterminer si un logement est vacant car elle sait normalement qui réside dans un logement, et qui en est propriétaire, et de combien de logement un citoyen est propriétaire.

Concernant les résidences secondaires et les meublés touristiques dans les zones tendues, il convient de distinguer deux cas de figure :

  • les communes où les besoins en logements sont les mêmes toute l'année : la priorité ici est de loger les ménages qui ont besoin d'une résidence principale ; il convient alors dans ce cas de considérer les résidences secondaires et les meublés touristiques comme des logements vacants. À Paris, nous sommes dans ce cas de figure ;

  • les communes dans lesquelles les besoins en logements sont concentrés en période touristique mais très faible le reste de l'année : dans ce cas les besoins en résidences principales sont relativement faibles et il ne serait pas forcément opportun de considérer les résidences secondaires et les meublés touristiques comme des logements vacants. Il convient toutefois de s'assurer que les ménages ayant besoin de résider dans ces communes puissent le faire sans difficulté et prendre les mesures nécessaires le cas échéant.

Concernant en particulier les locations à destination des touristes, il convient toutefois absolument de distinguer les logements servant exclusivement de locations touristiques (il s'agit alors de meublés touristiques) et ceux étant loués à des touristes occasionnellement lors de l'absence de l'occupant à titre de résidence principale. En effet, les premiers correspondent à des logements perdus pour les ménages, ce qui n'est pas le cas des seconds qui ne posent pas de réel problème.

Par rapport à la sous-location, le fait que des locataires sous-louent leur logement quand ils partent en vacances ne posent strictement aucun problème en matière de disponibilité de logements à destination des ménages, et par ailleurs elle peut permettre à certains locataires de se payer des vacances qu'ils n'auraient pas pu se payer sans la sous-location : la sous-location doit alors être autorisée 60 nuits par an excepté en cas d'opposition du propriétaire (si le bail ne précise rien en matière de sous-location, le locataire devra informer son propriétaire de son intention de sous-louer au moins trois mois avant la sous-location et à partir de la réception de cette notification le propriétaire aura un mois pour faire valoir son opposition et s'il s'oppose le locataire devra alors être exonéré de deux mois de loyer chaque année).

En tout état de cause, un logement en travaux ne saurait être considéré comme vacant, car il permet de rendre habitable, mieux isolé ou plus agréable un logement.

Il n'est pas acceptable d'avoir des logements et locaux vacants dans des zones où il est difficile et onéreux de se loger. Plusieurs solutions peuvent être mises en place pour faire diminuer drastiquement le nombre de logements vacants.

Pour découvrir des logements vacants, il faudra être particulièrement vigilant par rapport aux propriétaires disposant de nombreuses propriétés, par rapport à l'immobilier de luxe (susceptible de connaître de nombreuses périodes d'inoccupation), ainsi que sur les sites de location touristique. On pourra également mettre en place un numéro vert permettant à des individus de faire part de leurs soupçons de vacance à travers certains logements ou locaux.

 

2.1.1.2 Bureaux : distinguer ceux convertibles en logements et ceux non-habitables

Dans les zones tendues, on peut y trouver de nombreux bureaux vides. Par exemple, il y aurait environ 3 millions de mètres carrés de bureaux vides en Île-de-France.

Cependant, les bureaux se retrouvent dans des immeubles très diverses : certains immeubles sont très difficilement convertibles en logements (la plupart des immeubles de la Défense par exemple) alors que d'autres le sont beaucoup plus facilement (les immeubles haussmanniens).

Il faut donc distinguer les immeubles de bureaux inhabitables des immeubles de bureaux facilement convertibles en logements et favoriser le déménagement des bureaux vers des immeubles inhabitables lorsque ceux-ci se situent dans des immeubles facilement convertibles logements et à proximité d'immeubles de bureaux vides inhabitables. Cela pourrait se faire par l'intermédiaire d'une taxe visant les bureaux convertibles en logements calculés à partir des loyers de référence des logements de la zone et augmentant avec la proximité d'un immeuble de bureaux vides inhabitables.

Concernant le niveau de cette taxe, il conviendra de distinguer le cas où la surface en bureaux vides est suffisante pour loger tous les bureaux d'une entreprise et le cas où cette surface est insuffisante. Dans le premier cas, un déménagement des bureaux à un ou 2 km plus loin ne poserait pas de difficultés majeures ; on pourrait alors envisager la formule de calcul suivante pour la taxe annuelle :

((Surface totale de bureaux)*(loyer de référence majoré annuel du studio non meublé)/2*(2-(distance des bureaux vides inhabitables les plus proches en km))

Cette taxe sera calculée uniquement si ces bureaux vides inhabitables se situent à moins de 2 km des bureaux actuels de l'entreprise.

Dans le second cas, seul le déménagement d'une partie des bureaux semble envisageable est un déménagement trop lointain peut poser des difficultés. Toutefois si des bureaux vides inhabitables se situent à proximité immédiate des bureaux convertibles en logements, le déménagement d'une partie des bureaux semble souhaitable. On peut donc envisager la formule de calcul suivante pour une distance inférieure à 100 m :

((Surface totale de bureaux)*(loyer de référence majoré annuel du studio non meublé)*(0,1-(distance des bureaux vides inhabitables les plus proches en km))

Cela permettra de libérer des logements dans les immeubles habitables.

 

2.1.1.3 Taxe sur les logements et bureaux vacants

La taxation des logements vacants existe, mais elle ne peut pas dépasser 25% de la valeur locative annuelle du bien par an et seulement au bout de 2 ans de vacance. Au bout d'un an de vacance, la taxe est de 12,5% de la valeur locative annuelle par an. Par ailleurs, la taxe n'est pas due dans le cas où rendre le logement habitable le serait au prix de travaux onéreux (25% de la valeur du bien), si la vacance est involontaire (dans le cas où le bien est en location ou en vente mais ne trouve pas preneur notamment), s'il s'agit d'une résidence secondaire, et pour les entreprises disposant de locaux vacants.

Cette taxe est beaucoup trop faible et n'incite pas suffisamment les propriétaires à remettre leurs logements vacants sur le marché à des prix raisonnables. Par ailleurs, s'en exonérer est relativement facile car il suffit de venir deux jours par an dans le logement ou de mettre le logement en vente ou en location à des prix très au-dessus du prix du marché. De même, il n'est pas acceptable que les entreprises disposant de locaux vacants soient exonérés de la taxe.

Comme précisé plus haut, dans les zones les plus tendues, la priorité est le logement des ménages ayant besoin d'une résidence principale. En conséquence, il convient dans ce cas de figure de ne plus exclure les résidences secondaires de la taxe sur les logements vacants. Concernant les locaux vides des entreprises, il convient qu'il soient réutilisés soit par d'autres entreprises, soit comme logements. Il n'y a donc pas lieu d'exclure ces locaux vides d'entreprises de la taxe sur les logements vacants. Enfin, en ce qui concerne l'application de la taxe sur les logements vacants pour les logements sur le marché ne trouvant pas preneur est un point débat qu'il faut tout de même trancher. Si des logements sur le marché ne trouvent pas de preneur au bout d'un an, cela s'explique soit par le fait que l'offre en logements dans la zone est supérieure à la demande et dans ce cas la taxe sur les logements vacants n'est tout simplement pas justifiée, soit par le fait que les prix proposés sont bien trop élevés. Si on exclut sans condition les logements vacants sur le marché ne trouvant pas preneur de la taxe sur les logements vacants, il est à supposer que les propriétaires de ces logements maintiennent leur prix, ce qui serait alors un obstacle à la baisse des prix. On pourrait alors fixer des seuils de prix à partir desquels il ne sera pas raisonnable de refuser une offre d'achat ou de location de la part d'un candidat locataire. Ces seuils devront être nettement en-dessous des prix du marché. A Paris, on pourrait penser à 10 ans de loyer de référence pour les offres d'achat et la moitié du loyer de référence pour les offres de location (ces seuils pourront toutefois être plus élevés dans d'autres villes où les prix sont moins démesurés même s'ils restent excessifs pour une bonne partie de la population). Ainsi, si un propriétaire a eu une ou plusieurs offres d'achat ou location à des prix supérieurs aux seuils fixés après 9 mois de vacances, ou continue après 1 an de vacance à proposer des prix supérieurs aux seuils, il ne devra pas être exonéré de la taxe sur les logements vacants.
Cependant, la signature d'un compromis de vente exonèrera le propriétaire de la taxe sur les logements vacants. Si ce compromis n'aboutit pas, le prix proposé devra être inférieur au seuil si le logement est vacant depuis plus d'un an pour être exonéré de la taxe.

La durée du bail d'un meublé étant d'un an, il est alors possible pour un propriétaire prévoyant une durée de vacance de un an de louer son appartement en meublé pendant un an. En conséquence, il paraît logique que la taxe sur les logements vacants soit due au-delà d'un an de vacance comme cela est le cas aujourd'hui.

En résumé, la taxe sur les logements vacants doit s'appliquer dans toutes les zones tendues pour tout logement ou bureau vacant au bout d'un an de vacances.

Le montant de cette taxe doit être prohibitif afin que les propriétaires souhaitent se débarrasser au plus vite des logements vacants dont il dispose. À Paris, les locations airbnb peuvent rapporter jusqu'à 3,5 fois plus que des locations classiques ; la taxe sur les logements vacants à Paris doit donc être à un niveau tel que les meublés touristiques soient sensiblement déficitaires financièrement parlants. Il convient alors que cette taxe soit élevée à au moins 5 fois la valeur locative annuelle calculée à partir du loyer de référence majoré non meublé à Paris. Il n'y aura donc alors plus aucun intérêt à louer des logements en tant que meublés touristiques toute l'année pendant plus d'un an, même si les propriétaires indélicats ayant recours à cette pratique ne se font pas prendre.

Pour ce qui est des bureaux ou des locaux professionnels laissés vacants, la taxe sera également de 5 fois la valeur locative annuelle par an calculée sur le loyer de référence majoré du studio (c'est celui-ci qui est le plus élevé) au bout d'un an de vacance.

Les recettes liées à cette taxe permettront de financer la création de logements, mais aussi d'infrastructures de transports car tout le monde ne peut pas non plus habiter au cœur des grandes villes.

La taxe sur les logements vacants n'est en revanche aucunement nécessaire en dehors des zones tendues.

 

2.1.1.4 Réquisition des logements vacants

Il serait intéressant de cumuler la lourde taxe à des mesures de réquisition, mais il serait pertinent de ne pas de se précipiter sur les mesures de réquisition et d'attendre que les prix du marché baissent afin que le coût pour la collectivité soit moindre.

Ces réquisitions pourraient être en fait des saisies en cas d'impayés de taxe sur les logements vacants. Dans le cas où on ne retrouve pas sous un an le propriétaire d'un logement ou de locaux vacants, le bien en question deviendra automatiquement la propriété de la collectivité, et si le propriétaire se manifeste après ce délai d'un an, il aura perdu l'usage de sa propriété et n'aura droit à aucune compensation financière.

La réquisition peut être sous 2 formes : la réquisition-acquisition qui consiste à l'achat du bien immobilier par la collectivité sans le consentement du propriétaire et la réquisition-location qui consiste à louer le bien au propriétaire sans son consentement. Ces 2 formes permettent de créer des logements sociaux à partir de logements déjà existants, sans avoir besoin de construire.

Dans les 2 cas, il s'agirait plus ou moins d'une entorse au droit de propriété, et cela risque d'être compliqué et long à mettre en œuvre.

Dans le cas de la réquisition-acquisition, la collectivité deviendra propriétaire du bien et pourra donc effectuer des travaux afin de rendre le logement ou le local d'activité habitable, et pourra créer par la suite des logements sociaux. Néanmoins, cela aura un coût important vu les prix actuels du marché immobilier. On pourrait cependant penser à acheter à un prix bien inférieur au prix du marché (par exemple à 50% de sa valeur réelle) afin de pousser le propriétaire à vendre son bien, à le louer et éventuellement à faire des travaux pour le rendre habitable dans le cas d'une location.

Dans le cas de la réquisition-location, la collectivité louera le bien au propriétaire pour ensuite le sous-louer en logement social à un locataire. La somme reversée au propriétaire sera la même que le loyer versé par le locataire à la collectivité, c'est à dire un loyer bien inférieur aux prix du marché. L'objectif est là encore d'inciter le propriétaire à louer de lui-même son logement vacant. Cependant, cette réquisition-location ne permet pas de faire des travaux dans les logements ou locaux professionnels afin de les rendre habitable, ce qui en limite l'usage.

 

2.1.1.5 Les logements très grands par rapport à la taille du ménage

Certains individus peuvent par exemple vivre seul dans des logements très grands dans des zones tendues (à Paris notamment), en particulier des parents de familles nombreuses dont les enfants ont quitté le domicile familial. 2 cas de figure peuvent se présenter :

  • le ménage réduit loge dans un logement social : dans ce cas, il devra quitter le logement social sous 1 an à compter de la réception d'un courrier recommandé. S'il est éligible à un logement social correspondant à la taille du ménage réduit, le bail social ne pourra être rompu qu'avec la proposition d'un logement social correspondant au ménage réduit à moins de 2 km du logement social actuel ;

  • le ménage réduit loge dans un logement du parc privé : dans ce cas, si les mesures précédentes s'avèrent insuffisantes, la taxe d'habitation devra être majorée dès lors que la surface totale dépasse 50n m² avec n le nombre de personne composant le ménage réduit. La majoration annuelle sera égale à :

loyer de référence majoré annuel*(surface totale du logement en m²-50n m²).

Cette mesure a pour objectif d'inciter les petits ménages acquitter les grands appartements afin que des familles nombreuses puissent y loger, ou alors si le nombre de familles nombreuses est insuffisant par rapport au nombre de grands appartements, d'inciter à diviser les grands appartements en appartements plus petits.

 

2.1.2 La construction de nouveaux bâtiments

Il peut arriver que les mesures précédemment développées ne suffisent pas à résorber la pénurie de logements : cela signifie alors que l'espace bâti se révèle insuffisant et que des constructions supplémentaires sont alors nécessaires.

De nombreux politiciens mettent en cause les normes relatives à la construction comme principale cause à la crise du logement. Toutefois, si on souhaite avoir des bâtiments solides peu consommateurs en énergie, il est nécessaire que des normes soient respectées et que les constructions ne se fassent pas n'importent où, même si cela retarde les constructions.

La question la plus brûlante en matière de construction est de savoir s'il est préférable écologiquement parlant de préférer les constructions en hauteur ou l'étalement. Toutefois, la construction de nouveaux bâtiments ne doit en aucun cas être prioritaire sur les mesures visant les espaces déjà bâtis, afin de limiter l'étalement urbain.

Par ailleurs, il ne faut pas oublier que la construction de bureaux engendre des besoins en logements. Il convient alors dans les zones tendues de ne pas accorder de permis de construire pour la construction de bureaux si les projets de construction contiennent moins de logements que les besoins induits par le projet de construction de bureaux.

 

2.1.3 L'encadrement des loyers

Dans certaines villes, les loyers sont très élevées, et le fait que la demande soit supérieure à l'offre contribue à l'augmentation des loyers. L'encadrement des loyers permet de limiter la hausse des loyers à des niveaux raisonnables, et à éviter des loyers abusifs. Néanmoins, nous ne pouvons pas nous satisfaire de la limitation à Paris de l'encadrement des loyers, car bien que ce soit là que les loyers sont les plus chers, Paris n'est pas la seule zone tendue en France où il est difficile de se loger, même si c'est là que c'est le plus difficile.

Les loyers de référence doivent donc être calculés partout, et l'encadrement des loyers doit s'appliquer à toutes les zones tendues, avec les loyers ne pouvant pas dépasser le loyer de référence majoré.

La nationalisation des agences immobilières permettrait le respect systématique de l'encadrement des loyers, pour les propriétaires ayant recours à celles-ci pour mettre leur logement en location.

Toutefois, l'encadrement des loyers ne résout pas le problème de la pénurie de logements car n'augmente pas l'offre en logements. Cela n'empêche pas d'avoir par exemple de nombreux dossiers de location déposés pour un même logement.

Par ailleurs, on pourrait aussi envisager un encadrement des loyers différent, qui ne suivrait pas forcément la logique du marché, mais qui pourrait forcer les loyers à la baisse.

 

2.1.4 Mesure compensatoire à une éventuelle baisse des prix du logement

Les mesures précédemment évoquées ont pour objectif de faire baisser les prix de logements. Cette baisse va bien évidemment pénaliser les propriétaires de logements. Il est toutefois à signaler que certains propriétaires ont acheté leurs logements il y a très longtemps à une période où les prix étaient beaucoup plus bas et ont fini de rembourser leur crédit alors que d'autres ont acheté récemment au prix fort ; ce sont ces derniers qui seront les plus durement pénalisés par la baisse des prix du logement.

On peut donc envisager que l'État rachète les derniers crédits et annule les dettes en fonction de la baisse des prix constatés. Cependant, il ne faudra pas appliquer cette mesure pour les futurs achats afin de ne pas les encourager et de garantir la baisse des prix.

 

2.1.5 Taxation du patrimoine

Certains ménages possèdent un patrimoine très élevé. Afin de limiter la concentration du patrimoine immobilier autour d'une faible proportion de la population, il conviendrait que le patrimoine possédé au-delà d'un certain seuil coûte plus que ce qu'il ne rapporte. Ainsi, les tranches de taxation annuelle sur le patrimoine pourraient être :

(pdf, 24.0 kB)

Avec ce niveau de taxe, on risque de voir de nombreux ménages ayant un patrimoine supérieur à 1000 ou 2000 SMIC mensuels mettre en vente leurs appartements et vouloir le vendre en urgence, ce qui pourrait contribuer à la baisse des prix immobiliers.

 

2.2 Augmenter les revenus pour les mettre au niveau des prix du logement

De nombreux emplois sont sous-payés, et les salaires ne permettent pas toujours aux salariés de se loger à proximité de leur lieu de travail. Il existe actuellement une participation des employeurs à l'effort de construction (PEEC) également appelé 1% logement. Les employeurs redevables à cette participation sont :

  • ceux d'au moins 20 salariés, tous établissements confondus,

  • ceux de salariés intermittents et de travailleurs à domicile, si, en plus de la condition d'un effectif de 20 salariés, le montant annuel total des salaires est au moins égal à 180 fois le Smic mensuel en métropole, soit 263 991,00 € (ou 780 fois le Smic dans les départements d'outre-mer, soit 1 143 961,00 €),

  • les employeurs agricoles à partir de 50 salariés.

L'employeur soumis à l'obligation de participation doit consacrer au minimum une quote-part de 0,45 % des rémunérations versées l'année N-1 sous la forme d'investissements en faveur de la construction de logements, à effectuer avant le 31 décembre de l'année N.

Le calcul des investissements est basé sur le montant total des rémunérations imposables (salaires, cotisations salariales, primes, gratifications, indemnités, etc.) et avantages en nature versé au personnel au cours de l'année N-1, correspondant à la base de calcul des cotisations de sécurité sociale.

La participation de l'employeur peut s'effectuer :

  • soit sous forme d'investissements directs en faveur du logement de ses salariés (construction de logements locatifs, travaux d'amélioration d'immeubles anciens lui appartenant, loués ou destinés à être loués à ses salariés),

  • soit sous forme de prêts à taux réduit accordés à ses salariés pour le financement de la construction de leur résidence principale, de leur conjoint, de leurs ascendants ou descendants,

  • soit sous forme d'un versement à un organisme collecteur agréé (généralement appelé "organisme du 1 % patronal").

Si les versements directs sont supérieurs à la quote-part, l'excédent peut être reporté sur les exercices suivants.

Si la limite de 20 salariés (ou de 50 salariés agricoles) est franchie (sauf s'il s'agit d'une création d'entreprise), l'employeur bénéficie d'un dispositif de lissage sur 6 ans :

  • dispense totale de paiement pendant 3 ans,

  • puis dispense partielle régressive sur les 3 années suivantes :

    • l'employeur s'acquitte de 25 % de la participation due lors de la 4e année,

    • puis de 50 % lors de la 5e année

    • et de 75 % lors de la 6e année.

Si les investissements directs en faveur de la construction effectués par l'employeur sont inférieurs à la limite de 0,45 %, l'employeur doit verser, au service des impôts des entreprises (SIE) dont il relève, une cotisation forfaitaire de 2 %, calculée elle aussi sur le total des rémunérations de l'année précédente. (source : https://www.service-public.fr/professionnels-entreprises/vosdroits/F22583)

Ce dispositif est intéressant mais il comporte plusieurs défauts :

  • il est réservé qu'aux entreprises d'au moins 20 salariés, alors qu'il n'y a pas que dans les entreprises de plus de 20 salariés qu'il y a des salariés mal payés ;

  • la participation augmente avec les salaires versés (ainsi qu'avec les avantages en nature octroyés aux salariés) alors que ça devrait plutôt être l'inverse car plus le salaire est élevé, moins les difficultés de logement sont importantes.

Il serait donc intéressant de calculer cette participation différemment avec par exemple le mode de calcul suivant : pour un salarié, cette participation par mois sera égale à :

0,5*max(3*loyer de référence majoré mensuel d'un studio de 20 m² – salaire mensuel net ; 0) + 0,05*max(3*loyer de référence majoré mensuel d'un 2 pièces de 40 m² – salaire mensuel net ; 0) + 0,005*max(3*loyer de référence majoré mensuel d'un 3 pièces de 60 m² – salaire mensuel net ; 0).

Les loyers de références majorés à prendre en compte seront les plus pénalisants par rapport à l'année de construction, et pour des logements meublés dans la zone d'encadrement des loyers où est situé le lieu de travail du salarié.

Cette participation sera versée aux impôts et servira à financer la création de logements sociaux. Le mode de calcul choisi permet de prendre en compte la diversité des ménages (personnes seules, familles monoparentales...).

L'attribution d'un logement de fonction par l'employeur correspondant à la taille du ménage du salarié l’exonérera de cette participation pour ce salarié.

Cette mesure permettra à beaucoup de salariés de pouvoir enfin se loger près de leur lieu de travail, et également de déconcentrer les emplois vers des zones où il y en a trop peu.

 

2.3 Le logement social : permettre aux ménages modestes d'avoir un logement correct

Ces logements permettent à des personnes ne pouvant pas se loger avec le marché immobilier privé de se loger à des prix nettement inférieurs à ceux du marché. Leur besoin est lié à l'inadéquation entre les revenus et les prix du logement.

 

2.3.1 Conditions d'éligibilité au logement social et loyers des logements sociaux

Un ménage est automatiquement éligible au logement social dès lors qu'il n'a pas les moyens de se payer le logement minimum défini au 1, c'est-à-dire s'il gagne moins de trois fois le loyer de référence (c'est ce qui est exigé par les bailleurs pour louer un logement) de ce logement minimum. Ainsi, l'éligibilité au logement social dépend à la fois du revenu total du ménage, de sa composition et du lieu de travail des travailleurs du ménage. Si les travailleurs du ménage travaillent dans des zones relativement éloignées, l'éligibilité est alors déterminée dans le lieu où la somme des durées des trajets quotidiens est la plus faible. Les ménages sans travailleurs sont éligibles partout au logement social, et y ont accès en fonction de l'orientation des recherches d'emploi.

Le loyer d'un logement social ne devra alors dépasser en aucun cas le tiers du revenu net du ménage. Il devra bien sûr être inférieur au prix du marché.

Cependant, rien n'interdit aux communes de proposer aux ménages des logements sociaux plus grands que les logements minimums, à des loyers inférieurs au tiers du revenu net du ménage ou alors à des ménages gagnants un peu plus que trois fois le loyer de référence du logement minimum du moment que tous les ménages automatiquement éligibles sont logés dans des logements sociaux.

 

2.3.2 Objectifs de création de logements sociaux pour les collectivités locales

L'objectif est que tous les ménages éligibles au logement social puissent en bénéficier. En conséquence, le nombre de logements sociaux par commune doit être en fonction du nombre de ménages éligibles, et par type de logement. Les prix du logement n'étant pas les mêmes partout, les besoins sont différents en fonction des zones géographiques. Il n'est donc pas pertinent d'avoir le même seuil de logements sociaux dans toutes les communes de plus de 3500 habitants (1500 habitants en IDF) sachant que certaines communes sont beaucoup plus chères que d'autres, et sachant également que certaines communes concentrent beaucoup plus d'emplois que d'autres.

Le nombre de logements sociaux à créer par commune sera calculé par les services de l’État en fonction du besoin local en logement sociaux (dépendant du prix du logement local, des salaires pratiqués (ces 2 paramètres permettent de déterminer le nombre de personnes éligibles)) et de la possibilité de créer des logements supplémentaire. Ce nombre de logements sociaux sera fixé par arrêté préfectoral prescrit au moins 6 mois avant les prochaines élections municipales. Il indiquera chaque année le nombre de logements sociaux à créer par catégorie (T1, T2...) pendant les 6 années du mandat municipal. Ce nombre de logements sociaux sera toutefois pondéré en fonction du rapport entre les loyers de référence et le SMIC. Ainsi, si les loyers augmentent davantage que le SMIC le nombre de logements sociaux à créer sera plus important qu'indiqué dans l'arrêté préfectoral et inversement.

 

2.3.3 Amendes en cas de logements sociaux manquants

Une amende correspondant à 20 fois la valeur locative annuelle calculée sur le loyer de référence majoré sera appliquée par logement social manquant par catégorie chaque année. Les logements manquants seront à créer l'année suivante et n'induiront en aucun cas une réduction du nombre de logements à créer l'année suivante.

Ainsi, les amendes pour logements sociaux manquants seraient de l'ordre du coût de la création de ces logements sociaux. Dans ces conditions, on peut s'imaginer que l'immense majorité des communes préféreront créer ces logements sociaux plutôt que de payer les amendes. Si d'aventure une commune refusée de créer ces logements sociaux, le coût des amendes serait tel qu'il conduirait à une augmentation des impôts locaux à des niveaux tellement prohibitifs que beaucoup d'habitants et d'activités économiques fuiraient la commune, ce qui ferait alors mécaniquement baisser les prix dans cette commune.

 

2.3.4 Gestion des logements sociaux

Les demandes de logements sociaux seront instruites par les services de l’État, avec un classement des vœux en fonction de la préférence du ménage. Les services de l’État solliciteront ensuite les communes où le ménage est éligible et a demandé un logement social. Ils pourront également saisir des communes voisines des communes demandées. Trois cas de figure se présenteront alors :

  • le ménage a les critères nationaux d'éligibilité : dans ce cas il est prioritaire et le dossier reste suivi par les services de l'État jusqu'à attribution d'un logement ;

  • le ménage n'a pas les critères nationaux d'éligibilité mais y est éligible dans des communes ayant des critères plus souples : les services de l'État envoient alors un courrier aux ménages lui précisant qu'il n'est pas éligible selon les critères nationaux mais qu'il répond aux critères d'éligibilité dans certaines communes qui devront être précisées dans le courrier et l'inviteront à déposer des dossiers dans les communes d'éligibilité ;

  • le ménage n'est pas du tout éligible au logement social : les services de l'État envoient un courrier précisant que le ménage n'est pas éligible au logement social.

Si le revenu du ménage augmente pendant le bail social, le loyer pourra être augmenté tant qu'il reste inférieur au tiers du revenu du ménage et au prix du marché.

S'il s'avère qu'en cours de bail le ménage n'est plus éligible au type de logement social dans lequel il réside, le bail pourra être rompu dans les conditions suivantes :

  • le logement est devenu trop grand par rapport à la taille du ménage : dans ce cas de figure, un autre logement social à moins de 2 km du logement d'origine devra être proposé si le ménage réduit reste éligible au logement social (à défaut, le bail social ne pourra pas être rompu) ;

  • le ménage n'est plus éligible logement social du fait de l'augmentation de ses revenus ET la commune a impérativement besoin de récupérer ce logement pour y loger un ménage éligible : si la commune n'a pas besoin de récupérer le logement pour loger tous les ménages éligible logement social, alors le ménage devenu mon éligible pourra rester dans le logement social mais paiera un loyer au prix du marché.

Enfin, la division des logements sociaux en plusieurs catégories en fonction des niveaux de revenus auxquels ils sont destinés ne semble pas pertinente étant donné que faire déménager un ménage d'un logement social vers un logement social d'une autre catégorie mais de même type n'a strictement aucun intérêt alors qu'on a la possibilité de moduler le loyer du logement social en fonction de l'évolution des revenus du ménage.

 

3. Les échelons pertinents pour mettre en place ces mesures

Un logement correct doit être garanti à tous sur l'intégrité du territoire : c'est donc à l'État de s'assurer de l'atteinte de cet objectif. Il est donc nécessaire que l'État dispose de prérogatives importantes en matière de politique du logement. Ce sera ainsi à lui de définir ce qu'est un logement correct minimum à garantir à tous, et donc le nombre de logements sociaux à créer dans chaque commune ainsi que le montant des amendes en cas d'insuffisance de création de logements sociaux.

Néanmoins, chaque collectivité locale ayant des problématiques spécifiques en matière de logement, il convient alors de donner davantage de pouvoirs aux communes en matière de politique du logement. Ainsi, en plus des pouvoirs que ces collectivités ont actuellement, elles devraient aussi pouvoir encadrer les loyers et taxer les logements vacants aux montants qu'elles souhaitent (et décider de distinguer ou non les résidences secondaires des logements vacants). Toutefois, cela n'empêchera pas l'État de prendre ces mesures précédemment cités.

Le tableau suivant résume les compétences proposées pour mettre en place les mesures suivantes :

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Ainsi, les communes auront alors trois options possibles en matière de politique du logement :

  • payer les amendes pour non-respect des objectifs de création des logements sociaux ;

  • créer des logements sociaux pour les ménages n'ayant pas les moyens de se payer un logement correct avec les prix du marché ;

  • prendre des mesures pour faire baisser les prix du logement tel que la taxe sur les logements vacants.

Ces deux dernières mesures pourront toutefois être prises conjointement.

 

4. Faut-il nationaliser les agences immobilières ?

Cette nationalisation aurait plusieurs avantages :

  • pouvoir identifier une zone comme tendue (L'estimation de l'offre totale semble assez aisée étant donné qu'il suffit de compter le nombre total d'annonces paraissant. En revanche, l'estimation de la demande totale semble nettement plus compliquée étant donné qu'une recherche de logement passe en général par plusieurs agences. Interroger chaque agence sur le nombre total de personnes les ayant consulté pour la recherche d'un logement et faire la somme de tous les nombres reviendrait à surestimer largement le nombre de personnes cherchant un logement. Seule une nationalisation de toutes les agences immobilières permettrait d'avoir une estimation claire de la demande en logements, et donc de déterminer si une zone est tendue ou non) ;

  • garantir le respect des règles d'encadrement des loyers et faciliter le calcul des loyers de référence ;

  • permettre aux propriétaires d'avoir une garantie sur le paiement du loyer : en cas d'impayé de loyer, l’État versera une avance de loyer au propriétaire et il gérera la situation avec locataire (si le locataire peut payer le loyer, il fera une saisie sur le compte du locataire, sinon, il déterminera si le locataire est éligible ou non au logement social, si oui il proposera un logement social adapté au ménage, sinon il lui proposera un logement plus adapté à ses revenus) ; cela permettra aussi d'éviter les expulsions locatives.

Par ailleurs, cela ne représenterait pas un coût supplémentaire en impôts car contrairement aux agences immobilières, il n'y aura plus de but lucratif, et cet impôt supplémentaire pour financer cette nationalisation correspondra à des frais d'agences en moins.

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