Le cas d'un vendeur en viager ayant survécu à ses acheteurs en devenant centenaire s'est déjà vu, mais c’est statistiquement extrêmement rare, rassurons-nous.
Voici quelques critères simples à prendre en compte pour les acquéreurs désireux de minimiser leurs risques et de maximiser leurs gains sur le court terme.
Un acheteur en viager a des raisons objectives de rester très optimiste à condition d’être raisonnable sur les loyers versés au vendeur, raisonnable aussi sur les montants versés lors de la signature des actes ; à condition également de respecter une différence d’âge « confortable » (en quelque sorte sa marge de manœuvre) que nous estimons au moins à 40 ans et plus entre vendeurs et acheteurs pour les couples (acheteurs) âgés de 45 ans et plus ; il ne viendrait en effet à personne l’idée qu’un acheteur en viager soit 45 ans plus âgé que son vendeur…cela n'aurait aucun sens, il y a une logique à respecter, c’est le principe même du viager.
Il n’y a là rien d’immoral. Je profite d’ailleurs de cette occasion pour rappeler que l’optimisation fiscale n’a rien d’immoral non plus puisqu’elle est, encore une fois, parfaitement LÉGALE ! Pour ce qui est de la fraude, il y a débat…c’est vrai. Je suis pour les débats, c’est un signe de bonne santé démocratique ; ne pas en abuser non plus, il y a toujours un risque d'effet paradoxal lié au dialogue, peut-être même des effets pervers.
De la même façon, ne nous égarons pas, non plus, sur les chemins sinueux d'une gauche revancharde, et atomisée, souvenons-nous de la prédiction de Jean-Christophe Cambadélis qui déclarait il y a peu que « Le libéralisme ne passera pas en France »...c'est grâce à des hommes de sa stature dont la lucidité le dispute à l'anticipation que nous affirmons que le libéralisme est là, bien là, la résilience de la gauche passe par l'acceptation de cet état de fait, il faut prendre le bon côté du libéralisme, Mitterrand l'avait bien compris dès 1983, avec le tournant de la rigueur.
Quel grand homme !
Revenons à nos moutons, aux acteurs du viager, acquéreurs et vendeurs.
Si on est ami ou client du médecin de famille des vendeurs et pour peu que ledit médecin ne soit pas trop obnubilé par le secret médical, on peut éventuellement bénéficier de quelques informations – vulgairement appelées aussi « tuyaux » – stratégiques et néanmoins rassurantes sur l’état de santé réel des vendeurs, sur leur hygiène de vie ; un fumeur alcoolique âgé de 83 ans, par exemple, est une garantie de bonne fin : un cancer voire deux cancers, un Alzheimer, des troubles cardiovasculaires, un méchant diabète, une obésité morbide sont autant de facteurs à prendre en compte pour minimiser les risques et rester confiant sur l’avenir ; par « avenir » il faut entendre « investissement », par « investissement » il faut entendre « profit », c'est une logique à laquelle, avec le temps et un peu de con-centration, vous allez vous familiariser.
D’autant plus confiant que le système sanitaire en France continue de se dégrader, année après année, depuis un peu plus de 30 ans. Les opportunités se font de plus en plus nombreuses, en atteste le nombre de décès en France liés au Covid, 121 000 à ce jour, majoritairement des vieux ; notons au passage que la France fait moins bien que le Royaume-Uni qui totalise 141 000 morts, nous sommes à la traîne, c'est regrettable. Regrettable du point de vue du viager, ne me faites pas dire ce que je ne dis pas.
Un investisseur lambda fait un pari plus ou moins risqué sur le moyen et le long terme ; un bon investisseur, un investisseur avisé, surtout après nous avoir lu, fera un pari beaucoup moins risqué sur le court terme, c'est l'objectif de ce billet. Ni plus ni moins.
Je reviens un bref instant sur le médecin de famille : si on constate une sorte de timidité, de pudeur, voire de réticence à violer (tout de suite les gros mots qui fâchent…) le secret médical, on peut contourner l’obstacle en lui proposant en échange de ses informations stratégiques une juste rémunération en espèces sonnantes et trébuchantes comme cela se pratique aujourd’hui avec le pass sanitaire et encore plus demain avec le pass vaccinal. Il faut se donner les moyens d’atteindre ses objectifs, c’est aussi cela la Start-up Nation !
Les pauvres constituent une autre cible tout aussi porteuse : le pauvre ne se soigne pas ou très mal : c’est une chance ! Cocher la case « vieux pauvres ».
Un vieux pauvre qui a hérité de ses parents est un must, cela va sans dire, et ne parlons de l’ex-chômeur de longue durée qui, en plus d'être pauvre, par un curieux revers du destin et contre toute logique, aurait, lui aussi, hérité d’une petite bicoque sur les bords de la Loire. Personnellement, je ne crois pas du tout au vieux pauvre malade, ancien chômeur, qui aurait hérité, avant d’agoniser dans d’atroces souffrances, d’une maison avec piscine à Saint-Tropez ou à Biarritz, au Pays basque, c’est un pur fantasme ; bien compréhensible par ailleurs, légitime, mais très improbable, soyons réalistes.
L'excès d'optimisme pourrait nous aveugler et compromettre nos chances de succès, c'est surtout vrai dans le business ; beaucoup moins en amour, aux jeux de hasard et en mécanique automobile.
Mettez toutes les chances de votre côté : vieux, pauvres, alcooliques, fumeurs impénitents, obèses et anciens chômeurs de longue durée atteints d’une maladie ou de plusieurs maladies incurables sont au cœur de notre cible, une « target », c’est la martingale gagnante. Celui ou celle (vendeur) qui cumule tous ces handicaps – alignement des planètes – est une opportunité en or (pour l’acheteur) qu’il faut savoir saisir juste au bon moment, c.-à-d. bien avant les soins palliatifs, bien sûr.
Transformer les contraintes en opportunités, tel doit être le leitmotiv de notre belle société libérale.
C'est, d'ailleurs, ce que pratiquent les grands labos pharmaceutiques en ce moment. Qui pour s'en plaindre ? Des pisse-vinaigre complotistes !
Certains, certaines vont me trouver un brin trop pointilliste, exagérément soucieux des détails, mais gagner beaucoup d'argent dans la Start-up Nation exige beaucoup de précision, vous savez tous et toutes, au moins intuitivement, et surtout si vous avez une bonne mémoire, où se cachent les détails...
Cerise sur le gâteau, grâce au Covid, les antivax radicaux peuvent constituer une magnifique cible supplémentaire, le variant Omicron, très prometteur en termes de contagiosité, va considérablement faciliter les choses du point de vue des acheteurs, c’est évident.
Le 4 mai dernier, la Tribune, grand journal économique et financier, publiait un article assez fouillé, très bien documenté :
« La vente en viager en 2021 dopée par la crise sanitaire :
La vente de biens immobiliers en viager a longtemps constitué un secteur confidentiel du marché. Non seulement les biens étaient rares, mais les ventes étaient en grande majorité réservées à un type bien particulier d'investisseurs. Il semble bien que la crise sanitaire change la donne. »
La Tribune regrette que le viager ne représente que 1% des transactions immobilières avec environ 5000 actes par an, seulement.
Ils saisissent l’occasion de la crise sanitaire pour développer un argumentaire sans faille qui s’adresse aux deux parties, acheteurs et vendeurs en viager : « L'avantage de la solution est qu'elle leur permet de rester à domicile et, si besoin est, de financer le service à la personne. Du côté des acquéreurs, il y a aussi des avantages. Acheter un bien en viager constitue une transaction immobilière accessible financièrement. »
L’acquéreur peut faire une bonne affaire, nous avons expliqué, ici, comment ; du côté du vendeur, vieux, malades, impotent, il peut enfin trouver le moyen de ne pas mourir seul, lâchement abandonné dans des hôpitaux surchargés où on attend les malades tousser avant de mourir malgré le bruit des geignardises d'un personnel soignant toujours très capricieux et susceptible.
En jargon technique on parle d'une « win-win situation », d'une affaire gagnant-gagnant.
Des motifs de satisfactions, donc, pour les deux camps, c’est suffisamment rare pour le souligner, nous avons des raisons de rester optimistes malgré une ambiance, reconnaissons-le, assez morose.
Mais attention, la Tribune revient sur le point faible du viager : « C'est une solution qui n'est pas réellement adaptée aux personnes qui cherchent un logement pour l'occuper, dans la mesure où, comme nous l'avons vu, la plupart des viagers sont des viagers occupés ».
La Tribune fait œuvre de pédagogie, pour autant, je ne suis pas certain qu’il fallait conclure cet intéressant article par une note finalement assez tiède, peut-être même pessimiste. Mais pourquoi pas ?
Grâce à la martingale multicritères que nous avons proposée, les viagers « occupés » ne devraient pas rester occupés très longtemps, d’une certaine façon ce billet est complémentaire de l’article publié par La Tribune, il y a quelques mois. Qui n'entend qu'une cloche n'entend qu'un con son comme le dirait Vincent Bolloré qui recrute exclusivement et prioritairement des cons cloches qui font du bruit dans ses salles de rédaction.
Revenons un court instant sur le cas du vendeur en viager qui aurait survécu à ses acheteurs en devenant centenaire : quand on n'a pas de chance, on ne fait pas de business, monsieur l'acheteur. A-t-on déjà vu un chômeur pauvre, malade et vieux jouer en bourse ? Il faut se poser les bonnes questions, c'est une façon de penser à remettre en cause, toute une vie à revoir.
Le libéralisme économique et financier à la française dont Emmanuel Macron est le chef d’orchestre in-con-testable – ISF abandonné, baisse des APL, diminution des indemnités chômage, baisse des retraites, etc. – est à l’immobilier, et au viager en particulier, ce que le purin est à la connerie envahissante, un puissant vecteur de croissance !
Rappelons pour celles et ceux qui vivent encore en milieu urbain que le purin est un déchet liquide produit par les élevages de mammifères domestiques, c.-à-d. par nous, pour nous.
Faisons nôtre cette maxime empruntée à François Pirette, mais passablement tronquée, il me le pardonnera, j'en suis sûr : C'est en troquant qu'on devient trop con »
Joyeux Noël !
Pour celles et ceux qui veulent enrichir leur culture personnelle en matière immobilière et qui voudraient, en plus, vérifier cette magnifique perle écrite par cette très sérieuse publication «...la plupart des viagers sont des viagers occupés », car c'est une authentique perle, rendez-vous sur leur site :
Cela ne s'invente pas !
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