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Billet de blog 21 mai 2012

Lettre ouverte à 7 nouveaux ministres

le 20 mai 2012,Lettre Ouverte à : M. Jean-Marc AYRAULT, Premier ministreMme Christiane TAUBIRA, garde des sceaux, ministre de la justiceM. Pierre MOSCOVICI, ministre de l'économie, des finances et du commerce extérieurMme Marisol TOURAINE, ministre des affaires sociales et de la santéMme Cécile DUFLOT, ministre de l'égalité des territoires et du logementMme Nicole BRICQ, ministre de l'écologie, du développement durable et de l'énergieM. Arnaud MONTEBOURG, ministre du redressement productifM. Michel SAPIN, ministre du travail, de l'emploi, de la formation professionnelle et du dialogue social Objet : Diagnostic Immobilier – Un métier malade. 

Christophe67
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Ce blog est personnel, la rédaction n’est pas à l’origine de ses contenus.

le 20 mai 2012,

Lettre Ouverte à :

M. Jean-Marc AYRAULT, Premier ministre

Mme Christiane TAUBIRA, garde des sceaux, ministre de la justice

M. Pierre MOSCOVICI, ministre de l'économie, des finances et du commerce extérieur

Mme Marisol TOURAINE, ministre des affaires sociales et de la santé

Mme Cécile DUFLOT, ministre de l'égalité des territoires et du logement

Mme Nicole BRICQ, ministre de l'écologie, du développement durable et de l'énergie

M. Arnaud MONTEBOURG, ministre du redressement productif

M. Michel SAPIN, ministre du travail, de l'emploi, de la formation professionnelle et du dialogue social

Objet : Diagnostic Immobilier – Un métier malade.

Monsieur le Premier Ministre, Madame la Ministre, Monsieur le Ministre,

Tout juste nommé(e), vous devez avoir beaucoup de sollicitations et de travail pour rentrer dans vos nouvelles fonctions.

Aussi, soyez sûr que si je vous écris malgré tout, c’est qu’il y a urgence.

Urgence à prendre conscience des difficultés que rencontre le métier de diagnostiqueur immobilier, et urgence à agir pour éviter que ce métier ne continue à dériver d’une activité économique ayant un véritable intérêt social, à un business n’ayant plus que pour seule vocation de « faire de l’argent ».

Un vrai métier de services

Si ce métier ne concerne directement que de cinq à dix mille emplois, il concerne aussi directement la totalité de la société dans ses implications :

-         Il est un élément essentiel de la prévention des risques pour la santé de la population (saturnisme, amiante, radon, déchets, légionnelle) puisque ses prestations s’inscrivent souvent en amont, et en prévention de l’exposition à ces agent pathogènes ;

-         Il est un élément essentiel à la prévention des risques pour la santé des travailleurs (amiante, plomb, radon, déchets) puisque ses prestations s’inscrivent toujours en amont des travaux réalisés sur ou dans les bâtiments, et que des erreurs ou approximations conduisent à des expositions professionnelles ;

-         Il est un élément important pour la sécurité domestique des logements (gaz, électricité, amiante, plomb, termites, état des risques naturels et technologiques), puisque ses interventions ont pour vocation de repérer ces risques dans les logements.

-         Il est un élément important et incontournable à la sécurisation juridique des transactions immobilières, puisque les rapports qu’il émet sont joints aux baux et aux actes de vente, et participent à décrire les biens immobiliers ;

-         Il est un élément indispensable à l’atteinte des objectifs environnementaux de réduction des émissions de gaz à effet et de production de déchets ultimes (DPE, déchets, amiante, plomb) ;

Il s’agit en fait d’un métier qui assure un véritable service public de l’information technique immobilière et de la prévention des risques dans les logements et les immeubles bâtis.

Un métier d’investigation, de compétences individuelles, et de conscience professionnelle

Ce métier fait appel à une large palette de compétences techniques, juridiques, devant s’exercer sur des objets, les immeubles existants, qui furent autant de prototypes ou de réalisations unitaires lors de leur construction, et qui ont subit de nombreuses transformations au cours de leur vie.

Ainsi outre les compétences théoriques du technicien, l’« auscultation » approfondie du bien immobilier, qui nécessite temps et expérience, est l’une des clés incontournables de la qualité et de la pertinence des diagnostics réalisés.

C’est bien pour ces raisons, que ce sont les compétences individuelles que le législateur a choisi de vérifier au travers de la certification de ses praticiens, et que la nécessité d’une visite circonstanciée est reprise dans toutes les méthodologies de diagnostic.

C’est un métier qui nécessite une grande rigueur, une totale indépendance, et une grande moralité, compte tenu des enjeux de sécurité, de santé et juridiques que les diagnostics engagent, et compte tenu des liens contractuels et commerciaux avec les clients et prescripteurs.

Ainsi beaucoup de diagnostiqueurs exercent en profession libérale, ou en indépendants, ce statut correspondant bien à ce type de prestations intellectuelles, dont la qualité et la pertinence nécessitent un minimum de temps d’investigation, d’expérience, de réflexion et de conscience professionnelle.

Une situation actuelle inextricable

La gestion qui a été faite jusqu’à présent de la structuration de ce tout jeune métier, né en 1996, est désastreuse et conduit à un éloignement progressif de ses vocations premières.

La situation de ce métier est aujourd’hui très confuse à plus d’un titre et sur plusieurs points :

En ce qui concerne la certification de compétences, le premier cycle de 5 ans de certification arrive à terme en 2012, avec un rush et une abondance d’examens à prévoir. Nous nous trouvons, les diagnostiqueurs immobiliers, mais aussi les organismes de certification, dans la situation où les règles de certification changent et évoluent au milieu de ce moment là, les premiers examens de re-certification ayant commencé sur certains domaines techniques, mais ne pouvant pas encore commencer sur d’autres domaines techniques dans l’attente de parutions d’arrêtés, multipliant le temps et les déplacements pour ces examens par deux ou trois.

En ce qui concerne la formation, de nouvelles règles, parfois même pas encore parue au JO (amiante, par exemple) imposent ou imposeront le suivi de formations, sans que leurs contenus ne soient définis et leur qualité encadrée.

Ainsi voit-on fleurir pléthores d’offres de formation à la re-certification, se battant toutes sur le prix, et dont le contenu, rarement pratique, n’a en fait que peu d’importance, puisqu’il ne s’agira que de produire au certificateur une attestation de formation quelle qu’en soit la qualité.

En ce qui concerne les méthodologies techniques, lorsque les arrêtés d’application arrivent à paraître avant l’entrée en vigueur des dispositions législatives (ce qui n’est pas le cas pour l’amiante actuellement), elles sont toujours rédigées par des spécialistes, certes très calés dans leur domaine technique, mais sans connaissance de ce qui est faisable ou non sur le terrain, du point de vue pratique, et du point de vus des contextes d’intervention.

En ce qui concerne le contexte économique de l’immobilier, et même si la notion d’indépendance a été renforcée, elle n’est encore contrôlée par personne, et on a pu voir apparaître des pressions des professionnels de l’immobilier, pour améliorer les notations des DPE, ou pour adoucir des conclusions pourtant imposées par la réglementation.

Dans le même temps, les prix de nos prestations n’ont cessé de décroître, avec une « industrialisation » conduisant à une baisse à un niveau de prix du marché non compatible avec le maintien de la qualité.

Une industrialisation du métier catastrophique et une administration dépassée

La course au prix les plus bas, et aux bénéfices les plus grands, conduit certains groupes et sociétés à des tentatives de « rationalisation » de l’exercice du métier.

Cette « rationalisation » s’effectue en flirtant avec l’illégalité (intervention de personnes non certifiées, notamment), d’autant plus facilement qu’aucun contrôle de la manière dont cela se passe réellement n’est effectué, et que la certification de compétence ne s’attache pas à vérifier ces points là.

Son effet le plus pervers pour la qualité des diagnostics, c’est de standardiser les temps de visites des immeubles, alors que ce temps peut être éminemment variable selon la complexité du bien et les circonstances rencontrés sur place, conduisant de fait à des diagnostics bâclés dans un grand nombre de cas.

Cette « rationalisation » s’effectue aussi en s’appuyant aussi sur des logiciels, qui prévoient en leur sein des dispositions à la limite de la légalité, comme par exemple pour le diagnostic plomb, la génération aléatoire de fausses valeurs de mesure insérées dans les rapports, ou pour le DPE, et avec l’accord tacite des services sous tutelle de l’Etat comme l’ADEME qui les agrée, des dispositions non conformes aux arrêtés.

La question n’est pas d’être pour ou contre cette industrialisation, elle est de savoir d’une part, jusqu’à quel point elle peut se faire sans amoindrir la qualité des diagnostics, et d’autre part de savoir si l’on souhaite que les règles soient respectées par tous de la même façon.

Des tutelles multiples avec des intérêts contradictoires

Si cette lettre ouverte s’adresse à sept ministres, c’est que les champs d’action des diagnostiqueurs immobiliers concerne effectivement de nombreux domaines de la société, avec chacun leurs logiques, chacun leurs contraintes, et chacun leurs exigences.

Les conflits d’intérêts, ou simplement de point de vue, entre les diverses administrations en charge des différents dossiers ne manquent pas, chaque jour, d’apporter leur lot de contradictions et de difficultés aux diagnostiqueurs immobilier.

Je veux prendre l’exemple du repérage amiante, pour lequel pendant longtemps, la réglementation est restée floue quant à la nature exhaustive ou non, destructive ou non, du repérage des flocages, calorifugeages et faux plafonds, pour récemment en confirmer officiellement la nature non destructive, pendant que la norme, règle de l’art en la matière, affirmait, et affirme encore, qu’un tel repérage devait être exhaustif et donc destructif.

De même l’absence de parution de certains arrêtés d’application, au moment de l’entrée en vigueur du décret 2011-629 du 3 juin 2011, met les diagnostiqueurs dans une situation juridique très inconfortable.

Dans ce contexte là, les jurisprudences sont régulièrement contradictoires, et les textes laissent une place importante, peut-être trop importante aux jurisprudences, dont vous savez qu’elles mettent un certain temps à s’établir.

Une représentation de la profession perfectible et peu écoutée

Il ne s’agit pas pour moi de dire que les équipes qui vous ont précédées auraient œuvré contre l’intérêt général, mais je crois qu’elles se sont retrouvées, de leur fait ou non, dans un processus mal engagé, sous la pression de différents lobbies économiques (formateurs, certificateurs, professionnels de l’immobilier, vendeurs de matériel et de logiciels, consommateurs, filières énergétiques,…).

De plus les diagnostiqueurs immobiliers sont représentés de leur coté par quatre fédérations en ordre dispersé, représentant une minorité des diagnostiqueurs immobiliers certifiés (3000 à 4000 sur les plus de 10000 certifiés), la plus importante de ces fédérations représentant plus les intérêts des bureaux de contrôle, des grosses structures, et des franchiseurs, que l’intérêt des diagnostiqueurs immobiliers salariés de terrains, ou des indépendants, franchisés ou non.

Des solutions contreproductives

Pour ne parler que du DPE, et suite aux constats effectués notamment sur le manque de qualité des DPE dans deux enquêtes d’UFC que Choisir en 2008 et 2011, les solutions retenues ont été prises sans réelle concertation, les grandes lignes des solutions semblant déjà définies au moment des différentes réunions convoquées par les services en charge du dossier.

Ainsi, l’obligation de formation spécifique, spécifiquement pour la re-certification, semble indiquer que les diagnostiqueurs n’étaient pas formés. Or ils étaient bel et bien formés en plus d’être certifiés.

Ainsi, ce n’est pas l’existence des formations qui était en cause, mais plus vraisemblablement la qualité des formations, ou l’application de leurs préceptes sur place.

Et rendre obligatoire un nombre minimum de jours de formation avant la re-certification, c’est privilégier des formations de préparation aux certifications (du bachotage), à des formations professionnelles continues permettant d’améliorer des pratiques de terrain et une meilleure compréhension du fonctionnement thermique de bâtiments et équipements.

De même le découpage entre les deux niveaux de certification laisse apparaître des choses assez surprenantes, les méthodes, étant plus simples à mettre en œuvre pour la partie dite « avec mention ».

Le maintien des contrôle sur rapport, maintien un contrôle très administratif, et ne permet pas de s’assurer de la pertinence d’une préconisation, ou que le relevé est fidèle à la réalité.

La visite in situ a posteriori (parfois plus de deux ans après le diagnostic) est la plus mauvaise des solutions de visites in situ, puisqu’elle pose des problèmes d’organisation avec le nouveau propriétaire, a priori inconnu, et se heurte aux possibles évolutions du bâti et de la situation sur place.

C’est celle que j’aurais choisie si j’avais voulu jeter le discrédit sur la visite in situ.

Enfin, toutes ces solutions rendent le processus de re-certification plus complexe et plus difficile que la certification initiale, favorisant la sortie de personnes expérimentée, et l’entrée de diagnostiqueurs inexpérimentés, alors même que l’expérience est un atout important pour la réalisation des diagnostics.

Des solutions efficaces ignorées

Toujours pour ne parler que du DPE, et dans le même temps, un certains nombre de pistes d’amélioration simples semblent avoir été purement et simplement ignorées.

Je pense par exemple à la mention dans le rapport de certains détails permettant d’apprécier la consistance du diagnostic réalisé, comme le temps de visite du bien.

Je pense au suivi de certification in situ, plutôt que sur rapport, par un accompagnement du certificateur sur une prestation pluridisciplinaire en cours de réalisation, et par le contrôle des rapports émis dans son cadre.

Je pense à des programmes d’inter-comparaison des prestations entre diagnostiqueurs, sur un bien identique.

Un mécontentement grandissant des petits diagnostiqueurs

C’est dans ce contexte que plusieurs actions à l’initiative de professionnels indépendants du diagnostic, dont le point de vue n’a jamais été pris en compte, ont vu le jour en ce début d’année.

Ainsi une pétition pour le « NON à la re-certification », à l’initiative d’un diagnostiqueur de la Loire, aurait recueilli plus de 1000 signatures, et appuie son argumentation, sur le fait que les compétences techniques ne s’envolent pas comme ça, en cinq ans de pratique.

Deux autres initiatives de diagnostiqueurs indépendant de Paris pour l’une et du Loiret pour l’autre ont poussé à la création d’un Ordre, pour qu’enfin des personnes connaissant le métier soient en charge de sa gestion, tant sur les aspects déontologiques, que méthodologiques et que celui-ci ne soit pas réduit à des aspect uniquement commerciaux

Enfin, une initiative d’un diagnostiqueur de l’Eure, qui a repris toute ces idées et demandé qu’un moratoire suspende ce processus de re-certification dans l’attente de trouver enfin des solutions cohérentes et efficaces, demande relayée auprès de leur sénateurs et députés par plusieurs diagnostiqueurs immobiliers indépendants.

Pour toutes ces raisons, Monsieur le Premier Ministre, Madame la Ministre, Monsieur le Ministre, je crois aujourd’hui qu’il est urgent d’impulser une façon différente de penser le diagnostic immobilier au regard de toute les implications sociales de ces diagnostics.

Un changement aussi important de gouvernement me semble être l’occasion de changer les paradigmes actuels et d’arrêter la machine à détruire mon métier qui est en route.

Si vous ne le faites pas maintenant, dans un an il sera trop tard.

Votre action sera gênée par ce qui aura été engagé à l’occasion des premières re-certifications actuellement en cours.

Ainsi je vous conjure de bien vouloir engager en urgence une concertation élargie, et démocratique, dans laquelle les professionnels du diagnostic immobilier, ceux qui vont sur le terrain et qui en connaissent les difficultés et les écueils, seront réellement et démocratiquement représentés.

L’objectif de cette concertation sera de faire un point le plus exhaustif possible sur les problèmes de ce métier au sens large, et non diagnostic par diagnostic, de réaliser une véritable analyse des causes de ces problèmes, et de préparer à votre attention un catalogue d’actions possibles visant à résorber les problèmes identifiés, assortis de leurs avantages et inconvénients.

Je vous demande de bien vouloir accéder à la demande de moratoire sur les processus de re-certification, c'est-à-dire de proroger la durée de validité des certifications actuelles dans l’attente des décisions issues de la concertation.

Vous remerciant de m’avoir lu jusqu’à ce point de la présent lettre ouverte,

Je vous prie de croire, Monsieur le Premier Ministre, Madame la Ministre, Monsieur le Ministre, en l’expression de ma très haute considération,

Christophe67 (Ce pseudo est remplacé par mon état civil dans le courrier qui part aux destinaires)

Diagnostiqueur immobilier.

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