Billet de blog 3 déc. 2013

Le projet de loi sur le logement doit s'adapter aux habitants des zones touristiques

Des élus écologistes s'inquiètent de la forte pression foncière dans les zones touristiques, où des habitants sont obligés de se loger à des kilomètres de leur lieu de travail. Ils proposent plusieurs axes de travail pour créer du logement permanent et pour favoriser la remise des résidences secondaires sur le marché locatif.

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Des élus écologistes s'inquiètent de la forte pression foncière dans les zones touristiques, où des habitants sont obligés de se loger à des kilomètres de leur lieu de travail. Ils proposent plusieurs axes de travail pour créer du logement permanent et pour favoriser la remise des résidences secondaires sur le marché locatif.


Le tourisme, tant sur les zones de montagne que sur les zones littorales, s’est développé sur un modèle simple : la construction et la vente de résidences secondaires sont le pivot de l’hébergement touristique, construit à grand renfort de promotion immobilière. C’est un modèle bien français ! D’autres pays ont développé d’autres stratégies. Ainsi, pour la montagne, l’Autriche appuie-t-elle l’essentiel de son activité touristique sur l’hébergement des touristes en hôtellerie ou en pensions de famille… 

Ce modèle français a fonctionné. En tout cas pendant un temps, celui de la première génération de propriétaires qui, pour rembourser leurs emprunts, mettaient leur appartement en location pour les autres touristes. Peu à peu, les propriétaires ont vieilli et, une fois l’appartement remboursé, n’ont plus mis leur bien en location. Les volets se sont fermés.

Invention liée au lobbying de grands groupes immobiliers, la défiscalisation sur le neuf dans les zones touristiques – censée permettre à certaines zones rurales de rattraper un retard en capacité d’hébergement – est venue accélérer un processus d’artificialisation territoriale qui était en germe.

Ainsi sont nées les résidences de tourisme, outils spéculatifs destinés à placer de l’argent, sans lien aucun avec les urgences et les besoins des territoires. 

En montagne, sur les côtes, on a construit du neuf, sans rénover l’ancien… et on a consommé du foncier ! Avec l’ouverture des frontières et des marchés et un réel engouement pour les paysages français, le prix de l’immobilier s’est enflammé. En zone touristique dense, aujourd’hui, le prix moyen du mètre carré tourne entre 3 000 et 4 000 euros. Avec des disparités énormes, sur les zones touristiques les plus demandées notamment : jusqu’à 7 000 euros à Bonifacio, ce qui correspond au prix moyen des biens à Megève…

Dans les villes touristiques, la pression générée sur le marché locatif par cette forme d’hébergement est trés forte également. 

Des habitants contraints de s'éloigner

Les habitants permanents de ces territoires, bien évidemment, ne peuvent qu’être pénalisés par cet emballement général. Et peu à peu perdent la possibilité d’un accès au logement. Aussi bien en pleine propriété, tant le prix leur est inaccessible, qu’en location : les propriétaires de résidences secondaires préférant laisser leur bien fermé ou le louer à la semaine de vacances à des prix bien plus intéressants pour eux (en moyenne entre 1 000 et 1 500 euros la semaine pour un appartement de 50 m2 en station). C’est d’autant plus vrai que l’activité touristique sur ces territoires peine à se désaisonnaliser et induit des emplois extrêmement précaires et des revenus irréguliers.

Faute de revenus, peu à peu « chassés » de leur territoire, les actifs habitants permanents sont contraints à se trouver des logements moins onéreux à des kilomètres de leur lieu de travail. Du coup, une fois les jeunes actifs partis, les écoles primaires sont contraintes à la fermeture, y compris sur les territoires les plus huppés.

Cette dérive touche aussi les maires dans leur gestion du quotidien, les obligeant à adapter les équipements et les réseaux d’assainissement au nombre de lits touristiques. Quand on sait qu’une commune touristique peut disposer jusqu’à 20 fois plus de lits touristiques que d’habitants… on imagine les coûts exorbitants, en investissement comme en fonctionnement, dans le budget communal ! 

Avec plus de 3 millions de résidences secondaires (soit 12 fois plus que l’Allemagne), la France est championne du monde du genre. Ce qui constitue une réalité historique et sociale importante, notamment dans les zones rurales : ainsi 7 000 communes littorales et montagnardes sont directement touchées. Mais le phénomène peut être également urbain (certains arrondissements de Paris en comptent jusqu’à 18%). 

Sans mésestimer l’intérêt de ces résidences secondaires pour la vie de notre pays et les retombées locales, notamment en termes d’emploi dans le BTP et la valorisation du patrimoine bâti ancien sur certaines zones, il nous paraît important de réfléchir à une adaptation de la loi ALUR aux besoins des territoires. Et particulièrement des territoires touristiques dont l’activité doit s’asseoir sur un vivier de touristes visiteurs sans cesse renouvelé et surtout sur une vie locale réelle et permanente. 

Tant que rien ne sera fait pour inciter à la remise des résidences secondaires sur le marché locatif, les territoires touristiques subiront une double peine. Avec toujours moins de logements pour les locaux et une réelle surcapacité en lits touristiques inoccupés. On estime aujourd’hui à près de 40 à 50 % de l’offre globale le pourcentage moyen de lits qui ne sont jamais mis en location de vacances (on appelle cela le phénomène des lits froids).

Or sur certains territoires, aujourd’hui, le phénomène spéculatif qui lie la construction de lits neufs à de la défiscalisation n’est pas loin de la rupture. On parle désormais dans les stations françaises d’un risque de bulle immobilière de type « andalou » (en référence à la crise de l’immobilier en Espagne). Le tout assorti d’incidence mafieuse non négligeable. 

Ouvrir les volets clos 

Le taux d’occupation annuel des résidences secondaires en France n’excède pas… 42 nuits par an en moyenne !

En 2012, nos voisins suisses ont soutenu par référendum l’initiative Weber visant à juguler la spéculation sur les communes touristiques en limitant à 20 % le nombre de résidences secondaires dans ces zones. Au grand dam de nombre de spéculateurs qui cherchent toutes les parades pour contourner la loi.

Il nous parait essentiel – et même fondamental – que s’engage un travail de fond sur le thème du logement des habitants permanents sur les zones touristiques. 

Plusieurs axes de travail doivent être approfondis pour créer du logement permanent et pour favoriser la remise des résidences secondaires sur le marché locatif :

  • Stopper au plus vite, les dispositifs de défiscalisation concernant l’hébergement touristique neuf et faire un vrai bilan des dispositifs (notamment Censi-Bouvard) qui ont couru depuis le début des années 2000 et avant.   
  • Inclure l’habitat en résidences secondaires dans le calcul imposé aux communes pour la construction de logements sociaux (loi SRU). Aujourd’hui en effet, seuls quelques grands centres urbains touristiques (mais aucune des grandes stations reposant sur des petits villages dont le nombre d’habitants est inférieur au seuil SRU !) sont contraints à la construction de logements sociaux.
  • Aligner toute commune dépassant 30 % de résidences secondaires à cette obligation d’ouvrir des logements sociaux.
  • Utiliser les expériences suisses, italiennes, anglaises pour mettre en place des dispositifs limitant le taux de résidences secondaires à 25 % (et évidemment en priorité dans les nouveaux PLU intercommunaux).
  • Renforcer des clauses anti-spéculatives dans le cadre des programmes publics d’habitat destinés à l’accession à la propriété.
  • Relever des taux de fiscalité sur les résidences secondaires non mises sur le marché locatif (le niveau différencié pour la taxe d’habitation est un mécanisme à élargir). En même temps, mettre en place des garanties pour les propriétaires face aux impayés. 
  • Permettre le découplage des statuts du logement touristique et permanent, avec droit de préemption pour les communes sur le rachat des résidences secondaires pour favoriser leur reconversion en logement permanent ou en hébergements touristiques productifs.
  • Obliger réellement les territoires à appliquer des politiques foncières de long terme préservant les terres agricoles. Il y a lieu notamment d’accélérer la mise en place de Schémas de cohérence territoriale (SCOT) sur les zones touristiques. Les PLU méritent d’être adaptés aux spécificités du tourisme (zonages par exemple) : en effet aujourd’hui la loi ne permet pas au maire de statuer sur le caractère d’un permis de construire : habitation permanente ou secondaire, etc. 
  • Rendre, pour la montagne, les Schémas de massifs prescriptifs en matière d’urbanisme, créer des Schémas littoraux à l’instar des Schémas de massifs…

Olivier Bertrand, conseiller général de l’Isère
Maryvonne Boileau, conseillère régionale Rhône-Alpes
Claude Comet, conseillère régionale déléguée aux politiques montagne et tourisme Rhône-Alpes, membre du conseil national de la montagne et du comité de massif des Alpes
Francine Daerden, adjointe au maire de Briançon
François Labande, président d’honneur de l'association de protection de la montagne Moutain Wilderness
Jacques Mangold, maire de Plouézec
Marc Pascal, socio-économiste
Julia Sanguinetti, adjointe en charge de l’urbanisme et du développement économique de la commune de Cauro (Corse), déléguée à la communauté des communes du Prunelli, secrétaire régionale EELV Corse.

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