Des HLM se refont une beauté en écoquartiers

Des factures de chauffage divisées par deux : bonne surprise pour les habitants du quartier Arago à Pessac. Ici 524 logements sociaux sont en voie de réhabilitation. Les travaux de transformation en un écoquartier sont presque achevés, mais reste à diffuser de nouveaux principes de vie dans les gestes du quotidien.

Des factures de chauffage divisées par deux : bonne surprise pour les habitants du quartier Arago à Pessac. Ici 524 logements sociaux sont en voie de réhabilitation. Les travaux de transformation en un écoquartier sont presque achevés, mais reste à diffuser de nouveaux principes de vie dans les gestes du quotidien.

Par Eléa Giraud et Elise Henry

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Moins 50% sur une facture de chauffage, objectif tenu par le nouvel écoquartier Arago à Pessac. A l’approche de l’hiver, Elisabeth Adam, dit Betty, locataire au bâtiment H, sort ses factures : 67,12 euros en 2012 ; 36,64 en 2014. 

La facture d'Elisabeth Adam La facture d'Elisabeth Adam

Cette coquette retraitée vit dans le quartier Arago depuis une dizaine d’années. Quand elle se remémore le chantier de la réhabilitation débutée en 2011, elle avoue : « Le label écoquartier? J’ai toujours pensé que c’était une petite étiquette pour faire bien. » Fin 2014, dans son appartement refait à neuf, à l’heure du goûter, c’est café et panettone. Quand on lui parle des travaux dans son quartier, elle reconnaît que c’était nécessaire même si quelques détails la fâchent encore.

Betty maîtrise plutôt bien son sujet. Secrétaire de l’amicale des locataires d’Arago, elle est aussi élue à la CNL (Confédération Nationale du Logement) pour représenter les habitants au conseil d’administration de Domofrance. Plus grand bailleur social d’Aquitaine, l’entreprise gère 23 110 logements. En 2013, le bailleur a dégagé un chiffre d’affaire de 169 millions d’euros dont 17 millions de résultat net. 

Elisabeth Adam, dans le quartier Arago de Pessac Elisabeth Adam, dans le quartier Arago de Pessac

Le quartier Arago date des années 1960. Coincé entre la voie ferrée et la rocade, il traîne une réputation de quartier difficile. Il y a deux ans, ces barres d’immeubles possédaient encore tous les charmes d’origine de cette époque. Aucuns travaux n’avaient jamais été entrepris. Arago avant, c’était douze bâtiments identiques ; une route abîmée par les nids de poule ; des jeunes qui tuent le temps devant le petit centre commercial désuet ; des veuves de militaires dans de trop grands appartements ; une lignée de vieux garages miteux et taggués le long du mur antibruit.

Jeune photographe qui a grandi à Arago, Laurence Escorneboueu travaille depuis 2011 sur un projet photo pour retracer l’évolution du quartier. Elle nous a permis d’utiliser quelques unes de ses photographies.

Acheté en 2006 par le bailleur social à l’ancienne propriétaire privée, un appel à projet pour une réhabilitation en écoquartier a été lancé. Tout a été étudié par le cabinet d’architecture Revel’Archi, retenu par Domofrance. L’électricité, les peintures, l’aération, le chauffage, l’isolation, sans oublier la création de nouveaux balcons et espaces verts. Du sol au plafond, à l’intérieur comme à l’extérieur, le quartier s’est vu offrir une seconde jeunesse pour entrer dans les critères de ce label.

Selon la définition officielle des ministères de l’Ecologie et du Logement « un écoquartier est un projet d’aménagement urbain qui respecte les principes du développement durable ». En priorité écologique, cette démarche induit des actions économiques, sociales et solidaires. Il s’agit de reconstruire la ville dans la ville.

Lancé en 2008, ce label a vite séduit. Rien qu’en 2011, le second appel à projet écoquartiers du ministère de l’Ecologie a reçu 393 candidatures.

Parmi ces projets, le nombre de réhabilitation de bâtiments datant des années 50-70 comme Arago est croissante. « On considère que c’est sur ce genre de quartier qu’il faut agir, confirme Raphaël Chanellière, chargé de mission à l’ADEME (Agence de l’environnement et de la maîtrise de l’énergie), la référence en matière de transition énergétique. C’est bien de produire du neuf, c’est plus facile. Mais l’essentiel se fait maintenant sur le bâti qui a été peu rénové, construit à l’époque où l’énergie n’était pas chère. Aujourd’hui, c’est ce patrimoine-là qu’il faut réhabiliter en priorité. »

Un label qui coûte cher mais qui rapporte

Parmi les critères nécessaires pour obtenir le label écoquartier, l'un des plus essentiel est l’énergie. Pour le maître d’œuvre, l’objectif est de se conformer au label Bâtiment Basse Consommation, dit BBC. Soit en Aquitaine arriver à une consommation énergétique de 45kWh ep/m²/an. Si ce chiffre peut paraître peu évocateur, il faut savoir que la majorité du bâti actuel consomme plus de 200kWh ep/m²/an.

Arago ne déroge pas à la règle, comme toute construction datant des années 1960, les bâtiments étaient très énergivores. Pour coller au label BBC, Domofrance a dû changer toutes les vitres et refaire l’isolation extérieure de chaque bâtiment. Des travaux très onéreux, mais qui permettent de récolter des subventions. Entrer dans la démarche écoquartier, c’est l’assurance de recevoir des aides du Fonds européen de développement régional (FEDER). Dans le cas d’Arago, cela représentait 1,9 million d’euros sur les 34 millions prévus pour la réhabilitation, soit moins de 6%.

Autre critère imposé par les ministères pour une réhabilitation en écoquartier : composer avec les habitants, dont certains vivent dans le quartier depuis sa construction. Impossible pour Domofrance d’imposer ce projet sans les consulter et les accompagner. « J’ai été recruté pour une mission de deux ans. J’ai fait du porte-à-porte dans les 524 logements de la résidence pour recueillir les avis sur les modifications à venir et les faire remonter à Domofrance », explique Adrien Merlet, responsable des ressources humaines au sein du centre social.  Présenter le projet dans son ensemble, consulter sur l’emplacement des nouvelles prises électriques, des bancs publics, des jeux pour enfant… Telles étaient entre autres les devoirs du jeune homme.

Domofrance a mis les petits plats dans les grands. « Avec plus ou moins du succès », admet Florence Bord, chargée de communication pour l’entreprise. Adrien Merlet confirme : « En novembre 2012, nous avons invité par courrier les 40 familles d’un même bâtiment pour assister à une réunion de présentation des futurs travaux. Seules deux sont venues au rendez-vous malgré toute la communication que nous avions faite autour de cet évènement.»

Si la communication n’a pas toujours trouvé son public, l’aide et l’accompagnement des locataires durant les travaux ont été particulièrement appréciés. En effet Domofrance a mis à disposition des habitants une entreprise de déménagement. Il fallait durant les cinq jours de travaux pour chaque appartement que tous les meubles soient réunis au centre des pièces pour libérer un maximum d’espace. Quant aux résidents des deux bâtiments rasés, tous les frais de déménagement et de relogement ont été pris en compte par le bailleur.

Le projet Arago a rempli son cahier des charges. Après la visite de la délégation européenne le 8 octobre 2014, le quartier devrait recevoir sans problème le label à la fin des travaux, prévus pour 2016, comme 31 autres projets en France.

Richard Vianne-Lazare, l’architecte qui a dirigé la réhabilitation, Richard Vianne-Lazare, l’architecte qui a dirigé la réhabilitation,
Reste qu’il ne faut pas trop gratter sous l’étiquette. Lorsqu’on demande à Richard Vianne-Lazare, l’architecte qui a dirigé la réhabilitation, d’où proviennent les matériaux de construction, il botte en touche : « C’est plutôt une logique globale, mais on peut bien s’autoriser quelques écarts de temps en temps. » Exemples à Pessac, les nouveaux balcons en bois ou en métal apparaissent plus esthétiques et fantaisistes qu’écologiques.

Plus globalement, la réhabilitation s’est concentrée sur les logements, et fait une quasi unanimité chez les locataires, mais le quartier en tant qu’espace commun a été peu pris en compte. Pas de pistes cyclables, encore moins de parkings à vélos. Pas de jardins partagés ou de composteurs. Laure Curvale, seule élue Europe-Ecologie Les Verts (EELV) de l’opposition à la mairie de Pessac, constate un autre manquement : « Il y a bien eu un fort volet social et une réhabilitation BBC. Par contre, il manque le côté énergies renouvelables, très important dans un écoquartier. » Un réseau de chaleur alimenté par un forage géothermique avait été évoqué mais reste en suspens aujourd’hui. 

Quid du “service après-vente”?

A Pessac, les travaux sont pratiquement terminés. Tout cela sans aucune augmentation de loyer pour les habitants. En contrepartie, Domofrance applique l’article 119 de la loi de Mobilisation pour le Logement et la Lutte contre l’Exclusion du 25 mars 2009.

Elle prévoit que le bailleur puisse prélever une contribution pour le partage des économies de charges. Dans le cas présent, comme on peut le voir plus haut sur la quittance de loyer de Betty Adam, une ligne s’est ajoutée. Chaque mois, et sur les quinze prochaines années, le locataire se verra facturer entre 8 et 10 euros d’éco-participation. Pour la retraitée, cela représente 2,3% de son loyer.

Le quartier s’est bien transformé. Les façades sont flambant neuves. Les veuves de militaires ont déménagé dans des appartements plus petits en rez-de-chaussée. Mais les routes sont toujours défoncées. Le centre commercial n’a pas changé d’un iota. La routine a repris. Mais difficile de faire évoluer les mentalités quand la plupart des habitants ignorent qu’ils vivent dans un écoquartier.

Pratiquer le tri sélectif, choisir un transport en commun plutôt que sa voiture, économiser l’eau ou l’électricité au quotidien… Ces gestes inhérents à l’utopie du label écoquartier sont encore loin d’être des automatismes. « Travailler sur les mentalités des habitants du quartiers, c’est le levier le plus compliqué, explique Raphaël Chanellière de l’ADEME. On peut faire des quartiers qui sont très peu consommateurs d’énergie, mais l’important c’est comment tout cela va se mettre en pratique au quotidien. »

La plaquette de DomoFrance La plaquette de DomoFrance
Pourtant, des efforts sont faits. Domofrance édite des plaquettes de sensibilisation et le centre social mène des actions pédagogiques.

Mais Florence Bord, chargée de communication du bailleur social, ne se fait pas d’illusions. « On n’est pas chez les bobos ou chez les Bisounours ici. Quand on loue du logement social, les gens cherchent à se loger et c’est tout. »

Le vrai défi d’une réhabilitation en écoquartier est d’habituer les habitants à un mode de vie qu’ils n’ont pas choisi et qui leur est souvent étranger. Ici, il faudra 15 ou 20 ans pour obtenir des résultats concrets. Le temps nécessaire pour que de nouveaux gestes deviennent des réflexes et que les mentalités évoluent.

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