Inondations, encore un effort, la bulle immobilière n'est pas encore crevée

Bientôt on passera à autre chose, et la rivière débordera. Cela plaît : les chaînes d’info continue aiment les larmes du populo-qui-a-tout-perdu, les crapules-sans-scrupules-qui-pillent, et les gentils-qui-viennent-aider. Estrosi et Ciotti accusent Météo France, les mairies réclament les assurances, Hollande et Cazeneuve ont déploré et promis, les grues soulèvent des voitures emboîtées et les services municipaux pompent la boue.

Bientôt on passera à autre chose, et la rivière débordera. Cela plaît : les chaînes d’info continue aiment les larmes du populo-qui-a-tout-perdu, les crapules-sans-scrupules-qui-pillent, et les gentils-qui-viennent-aider. Estrosi et Ciotti accusent Météo France, les mairies réclament les assurances, Hollande et Cazeneuve ont déploré et promis, les grues soulèvent des voitures emboîtées et les services municipaux pompent la boue. Le théâtre sera bientôt refermé, car la comédie humaine n’intéresse qu’un moment. Quand le rideau sera tiré, il recouvrira ce pays dévasté par la cupidité de tous qui excite comme jamais l’envie des nouveaux riches. Est-ce vraiment la beauté de Méditerranée que viennent acheter ici oligarques russes et barbapapa qataris ? Non. Ils s’offrent la tranquillité de lieux qui sont comme chez eux, où tout peut s’acheter, où le passe-droit règne, où le plouc est révéré, où la vulgarité est la norme. Où la fascination du pouvoir a tout gangréné, sauf peut-être le loup. Où l’envie est plus forte que les évidences.


Les enfants au moins savaient qu’il ne fallait pas se réfugier dans l'auto !

Je le redonne parce qu’il est irrésistible : "En revanche, en raison de sa morphologie (versants pentus) et de son occupation des sols largement anthropisée, le bassin versant de la Brague est très réactif aux précipitations. D’intenses épisodes pluvieux (50 à 100 mm/h) peuvent générer, en quelques heures, des crues susceptibles de provoquer des phénomènes torrentiels, potentiellement dangereux sur les parties amont et des inondations touchant surtout la plaine de la Brague avale, située sur les communes d’Antibes et de Biot. Ce phénomène s’est accru ces quarante dernières années avec l’augmentation des ruissellements induits par l’imperméabilisation des sols liée à l’urbanisation. »

Cet extrait du petit livret édité par le Syndicat Intercommunal de l’Amélioration de la Qualité des Eaux de la Brague et de ses Affluents (SIAQUEBA) a tout l’air d’avoir été écrit hier. Après. Mais il a bien été écrit… avant. Bien avant. Comme tous les documents d’urbanisme du département des Alpes-maritimes qui, sans exception, mentionnent la dangerosité des rivières, qui se comportent tels de vulgaires oueds dès lors qu'elles sont pleines.

Par exemple ce Dossier départemental sur les risques majeurs dans les Alpes-Maritimes : "Pour les cours d’eau côtiers, l’urbanisation du bassin versant ou l’artificialisation du cours d’eau empêche le transport solide par charriage. Leurs inondations se caractérisent par des crues liqui- des rapides et violentes car les bassins versants sont de faible taille et de pente importante. Les risques d’embâcles (enchevêtrement d’arbres, de détritus, d’objets) sont fréquents car le cours d’eau traverse des zones urbanisées avec de nombreux ouvrages de franchissement. Lorsque ceux-ci sont mal conçus, ils peuvent stopper les embâcles et provoquer des débordements au droit de l’ouvrage ou le détruire si la pression exercée par la crue devient trop forte."

D’autres documents tout autant publics et parfaitement disponibles (en deux clics et en Mairie), expliquent par dessus le marché ce qu’il faut faire lorsque l’eau arrive. Une fois encore, le livret de la Siaqueba est amusant à lire :

 Ne pas monter dans son auto ! Non !?Manifestement, il y a des parents qui n’étaient pas avec leurs enfants au moment de la lecture du soir. Ils ne pouvaient donc savoir. Comment auraient-ils pu deviner par eux-mêmes !? Comment d’ailleurs peut-on imaginer dans ce pays ensoleillé et lumineux qu’il n’est pas nécessairement raisonnable d’acheter une maison « provençale » à quelques mètres d’une rivière enchâssée dans des berges bétonnées ? Impossible. C'est forcément la faute du maire ou du Préfet, ou les deux.

Les maires crapuleux qui s’assoient sur les plans d'urbanisme, les schémas de cohérence territoriale, les plans de prévention des risques, qui signent des permis de construire en caressant la croupe de leurs secrétaires sont certes nombreux dans cette région où décentralisation rime avec corruption ; les services de l’État y mangent certes régulièrement leurs képis pour ne pas déranger les mœurs locales ; les autorités ne sont pour autant pas responsables de la perte de bon sens. Mais que voulez-vous, là-bas le mètre carré bâti vaut dans les 5000-7000 €, y compris pour un parpaing-BA13-piscine-alarme (avec des tuiles romaines, quand même) couvert de crépi. On ne peut en vouloir aux gens de vouloir se constituer un patrimoine… jusqu’à en perdre le sens commun. Et la vie, pour certains. Quelle tristesse de finir ainsi son rêve. Dans une voiture climatisée.

Pour beaucoup d’autres, c’est une annulation aquatique de la valeur de leur bien immobilier qui blesse leur instinct de propriété. En attendant le prochain oubli qui ne tardera pas, et remettra les compteurs à la hausse.

 

Ici, sur cette zone inondable, bientôt 430000 m2 de surfaces commerciales

Illustrons le propos avec le grand commerce. Pensez-vous que l’on remettra en cause le brillant avenir hypermarchiste des Alpes-maritimes ?


D'ici à 2020, 430 000 m2 d'équipements commerciaux ont été programmés dans le département. Dans un pays pourtant déjà bien garni en atrocités. Ikea sera donc à Nice, un village des marques poussera à Pégomas, il y aura Polygone Riviera à Cagnes-sur-Mer et Cap 3000, considérable horreur niçoise, sera étendue. Même la CCI Nice-Côte-d’Azur déplore dans sa lettre cet aménagement commercial "sans vision départementale globale, en utilisant le rare foncier disponible et en privilégiant avant tout les grandes surfaces… Pour ne plus « subir » les projets validés en CDAC, où la CCI Nice Côte d’Azur n’est malheureusement plus représentée, il est impérieux de définir une vraie stratégie au niveau des Alpes-Maritimes. » Le document du CCI prône la raison, c’est dire ! et une approbation rapide des Scot afin d’aboutir à l’indispensable cohérence. Qui passe notamment, d’après la chambre consulaire, par un redéploiement vers les centres-villes et la construction là où c’est déjà construit. Si même elle le dit…

Est-il besoin de préciser que tous ces projets nouveaux concernent des territoires couverts par des PPRI ? Comparez ces deux cartes !

Dans l’imperméabilisation des terres qui a conduit à la catastrophe, il faut chercher la profusion des hypermarchés et de leurs satellites. Une bulle immobilière qui rapporte aux promoteurs par les loyers qu’ils font payer au salon de coiffure et au marchand de poisson d’aquarium, beaucoup plus que par les chiffre d’affaires, en baisse constante. La croissance économique du pays ne dépasse pas 1%, mais celle du résultat de ces grands groupes fonciers est au-dessus de 4%… Une bulle. Qui naît du narcissisme de maires drapés dans leurs permis de construire comme dans un manteau d’hermines.  Pour mieux comprendre ce qui se passe dans leur tête, voici deux extraits de mon dernier livre (en réimpression), Cessons de ruiner notre sol…

 


Maîtres chez eux, les maires sont coincés dans une bulle

(…) Pourquoi tant d'appétit pour la mocheté commerciale qui gomme toute spécificité paysagère des entrées de ville et toute diversité territoriale dans les étalages ? Eh bien... les élus, tout écolo-compatibles soient-ils, tous conscients de l'impérieuse nécessité de freiner l'étalement urbain, objectif quasi obligatoire des peu contraignants et très interprétables documents d'urbanisme issus du Grenelle de l'environnement (voir chapitre X), veulent tous leur Ikéa, leur Auchan, leur UGC ou Pathé, leur Léon de Bruxelles et leur Leroy-Merlin.

Car cela empêche leurs administrés d'aller dépenser le week-end leur argent sous les cieux d'une autre commune, et cela ramène beaucoup de taxes foncière et ex-professionnelle (rebaptisée Contri- bution économique territoriale, CET). Des millions d'euros. Et puis, évidemment, cela crée des emplois. Toujours moins que prévu, toujours aussi mal payés, du coup avec un turnover important qui masque la réalité.

Une réalité encore moins glorieuse dès lors qu'on retranche les emplois et chiffres d'affaires perdus à cause de l'asphyxie des commerces de centre-ville, du fait même des centres commerciaux qui aspirent le budget des ménages. « En France, 62 % du chiffre d'affaires du commerce se réalise en périphérie, contre 25 % en centre-ville et 13 % dans les quartiers. Si ce modèle se retrouve chez de nombreux voisins européens, le cas allemand peut être souligné : les élus locaux s'y appuient davantage sur une stratégie nationale privilégiant le centre-ville et le développement du commerce semble s'être effectué de façon plus harmonieuse – 33 % en périphérie, 33 % en centre-ville, 33 % dans les quartiers», peut-on lire dans un rapport de l'Assemblée de communautés de France, l'AdC (elle regroupe les intercommunalités, c'est‐à-dire les communautés de communes, pour faire simple), un cri d'alarme poussé en 2012.

Paradoxal, schizophrène, mais finalement pas très étonnant que les commissions départementales d'aménagement commercial (CDAC), majoritairement composées d'élus locaux, rendent des avis positifs pour huit projets sur dix. Et même si la commission nationale (CNAD), plus équilibrée dans sa composition, est moins favorable (dans un cas sur deux), il suffit parfois aux projets retoqués d'être présentés différemment pour recevoir l'onction définitive. D'aimables publicités achetées aux magazines municipaux, des subventions inespérées aux associations de contestataires, la promesse de financer le club de foot et la fête des labours sont aussi d'efficaces lubrifiants pour débloquer la machine administrative. On ne parle pas de pot-de-vin, entendons-nous bien : juste de compensations constructives. N'oublions pas non plus que sans la pub des hypers, il n'y aurait plus de presse quotidienne régionale en France. Ils sont son premier annonceur.

Détenteur du pouvoir de signer ou pas le permis de construire, le maire est maître chez lui. Il est « un bâtisseur », ou non. Et puisqu'il y en a près de 37 000, des maires (je rappelle que le nombre total de communes de l'Union européenne se monte à 90 000), et qu'ils n'ont pour la plupart pas beaucoup de sous, leurs bureaux sont souvent animés par les danseuses du ventre de l'immobilier commercial.

 

Des bonnets rouges jusqu'aux Alpes-Maritimes

(…) Pour dire les choses simplement, les terres agricoles sont considérées comme « le réservoir de l'extension urbaine », comme le résume Robert Levesque, économiste de la FNSafer. Même si ce n'est plus le cas dans les textes, dans les têtes des élus arc-boutés sur leur droit régalien d'autoriser de construire, ou pas, la petite musique continue. Celle d'un quatuor mondialisé, l'auto - le frigo - le pavillon - l'hyper :

 

• le réfrigérateur a enfin délivré maman de l'obligation de faire ses courses chaque jour ;

• la grande surface lui a proposé de ne le remplir qu'une fois par semaine ;

• la voiture et son coffre lui ont permis de s'y rendre, depuis le pavillon moderne que papa avait fait construire loin de la ville insalubre, sans avoir à se préoccuper du bus ou du train.

 

L'extraordinaire confort de la société de consommation a été acquis durant les Trente glorieuses du laisser-faire. Et cela a ôté des épaules des maires le poids fatiguant d'une politique d'aménagement du territoire. Le sol cultivable n'ayant aucune valeur, étant sans doute en quantité infinie tant il produisait durant ces années de croissance, ils l'ont laissé en pâture aux aspirants à la propriété.

Il suffit pour s'en convaincre de se pencher sur la fiscalité communale avec Robert Levesque : « les recettes dépendent davantage de la taxe d'habitation, de la taxe foncière bâtie et de l'ex-taxe professionnelle [la contribution économique territoriale] ». Le « foncier non bâti », ces terres qui étaient agricoles mais ne sont plus cultivées, ni bâties (enfin, pas encore), ne rapporte presque rien aux communes. Résultat, les propriétaires de terres qui ont eu l'heureuse chance de voir leurs terrains reclassés en « à bâtir » dans le cadre d'une révision du PLU (le plan local d'urbanisme, ex-Plan d'occupation des sols, le POS), peuvent attendre les mains sur le ventre que les prix montent pour revendre, sans crainte d'être lourdement taxés sur la plus-value effectuée. La culbute est ensuite évidemment payée par les locataires et les propriétaires accédant à la propriété qui s'installent sur un foncier urbain toujours plus cher. Ils vont alors chercher à se loger plus loin, toujours plus loin, en zone périurbaine et rurale. La terre non cultivée des villes excite l'appétit pour la terre cultivée des champs. C'est le para- doxe de l'agriculture d'aujourd'hui.

Avec ça, les « dents creuses » (les espaces vides dans une rue) des villes ne sont comblées qu'au bon vouloir des propriétaires agricoles, qui ne sont pas toujours des agriculteurs ; le prix des logements augmente mécaniquement, et les villes continuent de s'étendre sur de la terre agricole moins chère. Lorsque le gouvernement Ayrault a présenté fin 2013 un projet de loi visant à augmenter considérable-ment (d'un facteur 30), dans les zones où le manque immobilier est énorme, la taxe sur le foncier non bâti (TFNB), dans le but, justement, d'empêcher la spéculation

sur les terres agricoles constructibles, des élus locaux et certains agriculteurs ont prononcé les grands mots. On a entendu « spoliation », « saisie » et même « réquisition ». Lénine n'était pas loin, les kolkhozes menaçaient.

L'idée était simple : amis propriétaires, en obtenant une modification du PLU à votre avantage, vous avez démontré votre volonté de construire sur vos terres. Eh bien construisez, maintenant, on manque tant d'immeubles et de maisons Vous préférez attendre encore un peu, le temps que le marché vous soit plus favorable ? Alors la taxe que vous allez payer sera si lourde qu'elle risque d'annuler votre éventuelle plus-value... La loi a été amendée à un tel point qu'elle a été vidée de son sens.

Dans les Alpes-Maritimes, à Nice, des agriculteurs, craignant pour leurs parcelles classées « constructibles » qu'évidemment ils n'envisageaient pas de construire (ce sont des « parcelles de subsistance », disent-ils, sans doute au cas où les Russes envahiraient la Côte d'Azur), ont manifesté durant une demi-journée. Une première. Ils furent un millier, tous couverts du bonnet rouge breton. C'est émouvant, une révolte prolétaire sous les palmiers de la Promenade des Anglais.

«Du point de vue de l'agriculteur, la terre acquiert une plus grande valeur depuis la hausse du prix des céréales et la baisse relative de celui de l'énergie. Les agriculteurs devraient, anticipant une valeur plus grande, investir davantage sur la terre », me dit Pierre Dupraz, économiste à l'Inra (Rennes). Ce n'est pas toujours le cas. « Dans les achats de terres nouvelles, l'important est de les mettre en fermage pour la retraite, afin de s'assurer un revenu régulier. Mais le niveau de vie est monté trop vite, si bien que certains préfèrent spéculer. Globalement, les agriculteurs sont contre tout cela, mais individuellement, ils peuvent être pour. » C'est humain.

 



 

 

 

 

 

 

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