Les campagnes, décors pour citadins?

Le Covid-19 est-il en train de remodeler la géographie de l’habitat ? Avec l’encouragement au télétravail, vivre en ville perd de sa superbe. Avant l’épidémie, près de 57% des urbains exprimaient le désir de quitter la ville[1]. Cette tendance contribue à exercer une pression sur l’immobilier. Va-t-on dès lors assister à une gentrification[2] des campagnes ? (Par Renaud Duterme)

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(…)

À la porte de la salle /Ils entendirent du bruit : / Le rat de ville détale, / Son camarade le suit

(…) – C’est assez dit le rustique ; / Demain, vous viendrez chez moi. / Ce n’est pas que je pique / De tous vos festins de rois ; /Mais rien ne vient m’interrompre.[1]

Les campagnes, dortoirs des métropoles ?

Avec la montée en puissance des grandes villes, celles-ci concentrent dorénavant une partie significative des emplois, en particulier dans les pays dits riches. Logiquement, ceci entraîne une pression sur les logements et un enchérissement des loyers, souvent dans des proportions effrayantes, en particulier dans les centres urbains. Mais peu à peu, les quartiers périphériques ont suivi le mouvement puisque de nombreux citadins ont été contraints de se loger là où les loyers étaient plus bas… temporairement. Car dorénavant, c’est l’ensemble de la ville qui est devenue inabordable, voire au-delà.

En effet, la périurbanisation, encouragée par les gouvernements depuis plusieurs décennies, a déjà contribué à un enchérissement des loyers dans les campagnes environnantes des métropoles, transformant nombre de ces dernières en cités-dortoirs pour urbains en mal de nature. Pour le prix d’un appartement en ville, les ménages pouvaient bénéficier d’un cadre plus agréable, d’une convivialité (réelle ou fantasmée) et de places de parkings assurées, le tout relativement proche de la ville et de ses avantages. Telle une tache d’huile, la hausse des loyers va donc s’étendre dans ces zones périurbaines, toujours au détriment des plus modestes, certains d’entre eux étant même contraints de quitter leur village d’origine, ne pouvant faire face aux prix des logements.

Deux facteurs favorisent cette gentrification des périphéries urbaines : d’une part le phénomène de métropolisation concentrant des dizaines de milliers d’emplois au même endroit, lequel, tel un aimant, va attirer autant de travailleurs désirant se loger à proximité de leur lieu de travail. Et d’autre part, le développement de voies de transports plus rapides. On constate ainsi une corrélation étroite entre le prix de l’immobilier et la proximité d’une autoroute (pas trop proche tout de même) ou d’une gare permettant de relier rapidement les centres urbains. Certains territoires peuvent même devenir un lieu de résidence pour des ménages travaillant à plusieurs centaines de kilomètres, telle la région de Bordeaux qui, avec la liaison TGV reliant la capitale, attire des milliers de Parisiens fuyant les difficultés de l’Île-de-France (congestion, difficulté à se loger, pollution…).

L’ironie du sort est qu’en laissant le logement soumis aux règles du marché, les ménages fuyant les villes contribuent malgré eux à transposer une partie de ces difficultés dans les zones où ils vont habiter.

Le Club Med… avec des habitants

Avec l’épisode du Covid-19, les grandes villes ont perdu ce qui faisait leur attrait, à savoir la proximité des différents services, espaces culturels et autres lieux de festivités[2]. Pour beaucoup, le confinement a mis en évidence les difficultés à vivre dans des espaces exigus dépourvus de jardin. Ce dernier est ainsi devenu un critère de choix pour des milliers de personnes désirant prendre les devants en cas de nouvelle perturbation de ce genre. Les grandes villes sont depuis longtemps considérées comme une concentration des maux de la société[3] et de nombreux analystes estiment que les bouleversements écologiques et sociaux à venir se feront davantage sentir dans les zones urbaines[4].

Les 17'000 communes françaises de moins de 500 habitants, Les 17'000 communes françaises de moins de 500 habitants,
Pour les plus aisés, le logement à la campagne sera une seconde résidence uniquement habitable en période de congés et/ou de nouveau confinement. Ce qui conduit à une dénaturalisation de certains villages, constitués de maisons vides la moitié du temps, et à l’éviction d’habitants ne pouvant s’aligner sur les prix proposés. La prolifération de gîtes a déjà transformé certaines régions touristiques en véritables villages de vacances. Pensons à certaines îles de Bretagne ou aux Ardennes belges.

En outre, c’est bien sûr l’augmentation du recours au télétravail qui dope depuis quelques mois l’exode urbain de ménages pouvant travailler à domicile. Souvent des classes relativement aisées car la plupart des catégories populaires ont un emploi ne pouvant être effectué à distance et ne possèdent pas un ou plusieurs véhicules personnels. Le télétravail permettant de vivre plus loin de son lieu de travail, il n’est plus nécessaire de s’y rendre tous les jours. Il devient donc acceptable de vivre plus loin des villes et d’envisager un lieu de vie plus à l’abri de la spéculation immobilière. Pour l’instant du moins.

Car, en laissant le logement soumis aux règles du marché, ces nouveaux arrivants vont malgré eux, une fois de plus, transposer une partie de ces difficultés dans les zones où ils vont habiter.

Un placement comme un autre

Malgré eux… Pas toujours. Avec la faiblesse des taux d’intérêt et la contraction de l’économie, il devient difficile d’espérer gagner de l’argent via son épargne, si ce n’est en l’investissant dans des placements plus à risques. De ce fait, l’immobilier offre de bonnes perspectives puisque, même en période de crise, les prix restent élevés et le logement constitue une valeur refuge pour des capitaux en manque de rendements. Ce fait ne doit rien au hasard puisqu’il résulte du fonctionnement du capitalisme comme l’expliquait déjà le géographe Neil Smith en 1982 : « lorsque le taux de profit baisse dans les grands secteurs de l’industrie, le capital financier part à la recherche d’autres domaines d’investissement, des domaines dans lesquels le taux de profit reste comparativement plus élevé et où les risques sont moindres. C’est à ce moment précis que le flux de capital investi dans le bâti tend à s’accroître. Il en résulte un boom immobilier »[5].

Évidemment, l’histoire récente du Japon, des États-Unis, de l’Irlande ou de l’Espagne a montré que le risque d’éclatement d’une bulle immobilière est réel. Mais force est de constater que dans de nombreux pays (Benelux, France, Suisse…), la tendance semble durer, sans doute en raison de la frilosité des banques à accorder des prêts sans de solides garanties et de la bonne santé financière des grands fonds actifs dans l’immobilier. Et malheureusement, l’actualité et ce qui précède laissent augurer une augmentation des prix supplémentaire dans les années à venir (d’autant plus qu’il est peu probable que les banques centrales augmentent leurs taux d’intérêts dans un avenir proche).

En bref, nos sociétés poursuivent leur tendance selon laquelle le logement constitue un placement avant d’être un droit. On assiste ainsi à une concentration des habitations en des mains toujours plus petites, au détriment d’une majorité incapable de se loger décemment. Ce phénomène parvient aujourd’hui à toucher l’ensemble des zones géographiques, jusqu’aux plus reculées. Anecdote révélatrice : dans le sud de la Belgique, de nombreuses habitations sont achetées par des allochtones sans même avoir été visitées.

Nos campagnes, plus que des décors…

La venue de nouveaux habitants dans une région n’est évidemment pas un problème en soi. Dans bien des cas, cette arrivée contribue à une redynamisation des campagnes, notamment à travers l’émergence de nouveaux commerces, l’inscription d’enfants dans des écoles en manque d’élèves ou encore l’arrivée de certaines professions en pénurie, telles que des médecins généralistes.

Mais pour cela, il faut d’une part que certains citadins cessent de considérer les zones rurales uniquement comme des décors sans prendre en compte leurs réalités sociales (différence de mentalité, de culture, de convivialité, de niveau de vie, de loisirs, de rythmes…) et veillent à ne pas constituer une bulle déconnectée du milieu dans lequel ils se trouvent. Comme l’écrit le géographe Guillaume Faburel, « il ne s’agit pas d’aller emménager à 100 kilomètres d’une grande ville pour reproduire, au grand air, les modes et styles de vie métropolitains, et d’y réclamer la 5G ! »[6].

Et d’autre part, que s’exerce un véritable contrôle du marché de l’immobilier. Cela peut évidemment passer par un gel des loyers, mais aussi par des mesures visant à d’abord privilégier des habitants pas encore propriétaires, voire à imposer des quotas pour les secondes résidences afin de ne pas transformer des lieux de vie en villages de vacances[7]. Dans le cas contraire, même des initiatives a priori positives (telles que le développement de transports en commun et le décloisonnement de zones reculées) risquent de conduire à une éviction des habitants natifs et donc à de potentielles tensions.

L’idée de ce texte n’est pas de diaboliser ce qu’on nomme les néo-ruraux, ni d’opposer habitants des villes et des campagnes. Mais plutôt à faire prendre conscience que de nombreux problèmes dépassent notre lieu de vie immédiat et nécessitent des réponses communes ainsi qu’une convergence des luttes. Rendre les villes plus vivables, conviviales et moins aux ordres de la société marchande est également bénéfique pour les campagnes. Ne pas considérer ces dernières comme des territoires en perdition économique peuplées de bouseux illettrés favorise l’intégration des nouveaux habitants des zones reculées. Réfléchir aux impacts indirects de ses choix sur le territoire où l’on désire s’installer et prendre part à la vie associative et aux enjeux politiques (accès aux services publics, prix du bâti, aménagement du territoire) de ce lieu contribue à son dynamisme. Et surtout, mettre le logement au cœur des politiques publiques constitue un préalable indispensable pour parvenir à une société apaisée et solidaire.

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[1] Jean de La Fontaine, Le rat des villes et le rat des champs.

[2] Benoît Bréville, « La revanche des campagnes », Le monde diplomatique, décembre 2020.

[3] Guillaume Faburel, Pour en finir avec les grandes villes, Paris, Le passager clandestin, 2020.

[4] Pablo Servigné et Raphaël Stevens, Comment tout peut s’effondrer, Paris, Seuil, 2015.

[5] Neil Smith, Gentrification et développement inégal, dans Cécile Gintrac et Matthieu Giroud (sous la direction de), Villes contestées. Pour une géographie critique de l’urbain, Paris, Prairies ordinaires, 2014, p293.

[6] Guillaume Faburel, op. cit., p18.

[7] Certains seront scandalisés par ces propositions et tenteront de les décrédibiliser avec le sempiternel argument d’un premier pas vers une soviétisation de la société. Imposer des règles à un marché immobilier incapable de loger décemment l’ensemble de sa population, dans la région où elle le souhaite, n’implique à aucun moment une étatisation du logement telle que cela a pu se faire dans des pays dits communistes. 

 

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