Apparue dans les années 70 et, alors considérée comme une réelle innovation sociale sur le plan touristique, car elle permettait aux ménages disposant de ressources modestes (la classe moyenne de l’époque), de découvrir les joies d’occuper une résidence secondaire confortable à la mer ou à la montagne, sans réaliser un réel achat immobilier en copropriété rien qu’en achetant des parts de jouissance d’un appartement à certaines périodes de l’année.
L’idée de l’immobilier secondaire en temps partagé était géniale pour l’époque et elle l’est toujours dans le contexte actuel de crise permanente qui voit se développer d’autres modèles de solidarités, grâce notamment aux dispositions de la récente loi ALUR (2014), sur en particulier l’habitat participatif. S’il fallait relancer le temps partagé français aujourd' hui , il faudrait nécessairement étendre la loi ALUR de l’habitat principal à l’habitat secondaire ,puis rechercher des convergences avec le mode de gouvernance de l’habitat participatif en « Autopromotion » (*). Il faudrait également élaborer des statuts d’une Société Civile Immobilière permettant plus de flexibilité pour modifier la durée du bail et plus de flexibilité pour restructurer les périodes d'occupation afin de faciliter d'éventuelles cessions-ventes en réduisant si possible le nombre d'appartements. Les résidences de vacances françaises en temps partagées sont actuellement confrontées à des blocages faute de quorum en Assemblée Générale pour valider ces changements. Il faudrait enfin savoir faire preuve d’humilité en s’inspirant utilement des systèmes de temps partagé qui marchent tels celui mis en place chez nos voisins suisses : Hapimag.
La Gérance quasi-monopolistique du Groupe Pierre et Vacances Center Parc (PVCP) du temps partagé français ne s’est, en effet, jamais montrée capable de prouver aux Associés des diverses SCIA qu’elle gère, la réelle valeur ajoutée de sa présence. De plus, cette Gérance monopolistique introduit une confusion dans les esprits des usagers (associés et locataires) des résidences en se comportant comme le propriétaire des lieux alors que les vrais propriétaires sont la collectivité des associés de la Société Civile à laquelle s’ajoutent les éventuels copropriétaires installés dans la Résidence .
La loi de 1986 sur l’Attribution d’Immeuble en Temps Partagé, malgré ses consolidations successives de 2009 (loi sur la Modernisation du Tourisme) et de 2014 (loi ALUR) est encore génératrice de trop nombreux drames familiaux pour 2 raisons :
1- Il n’y a pas de « marché secondaire" des parts d’occupation et cela à cause de l’absence d'acheteur comme c’est le cas par exemple dans les Sociétés Civiles de Placement Immobilier (SCPI). Ici, on achète (plus qu’on investit !) à un moment donné un certain nombre de parts sociales qui gardent leurs valeurs nominales établies à la constitution du capital initial de la SCI pendant toute la durée du bail. Au contraire des SCPI, on ne peut donc pas acheter des parts sociales d’occupation de périodes à partir d’un crédit immobilier ; seul un crédit à la consommation peut couvrir ce type de dépense. Le prix d’achat (ou de vente) de ces parts sociales par périodes n’est plus alors que le reflet de la coïncidence de ces périodes avec les semaines ou quinzaines calendaires correspondant à des vacances scolaires.
2- Il n’y a pas suffisamment dans la loi de possibles « retraits de droit » pour un associé autre que celui de la « vente » de ses parts. Un second retrait de droit existe toutefois pour les héritiers d’un associé dans les deux ans qui suivent sa succession. Tous les autres retraits prévus dans la loi entrent dans la catégorie des « retraits pour justes motifs »qui obligent l’associé à s’engager dans une procédure judiciaire longue et coûteuse auprès du Tribunal de Grande Instance le plus proche du lieu de la Résidence. La majorité des associés des Sociétés Civiles Immobilières d’Attribution (SCIA) de droit français sont donc tous « prisonniers du paiement » des charges tout au long de la durée de vie de la Société qui peut s’étaler de 30 à 99 ans. La durée des baux d’occupation trop longue, typiquement 50 ans, permet aux aléas de la vie (maladies, décès, chômage, divorce,…)de générer de trop nombreux drames familiaux (**) qui conduisent plus de 50% des associés d’une SCIA à se désintéresser totalement de la vie démocratique (absence de quorum) au sein de la Résidence.
Les Gérances du Groupe PVCP sont entrées dans le temps partagé français au début des années 2000 un peu par « effraction » après avoir inspiré et participé activement en tant que lobby à l’élaboration de la mauvaise loi initiale de 1986. Aucun Procès Verbal d’Assemblée Générale d’associés ne relate les conditions de cette prise de fonction.
On peut « caricaturer » cette mauvaise loi initiale de 1986 en disant qu’elle fournissait aux Gérances tous les moyens légaux pour gérer les SCIA de manière exemplaire mais exemplaire seulement que pour elles-mêmes ! Les souhaits légitimes des associés exprimés au travers du Conseil de Surveillance et lors des Assemblées Générales annuelles n’étaient pas vraiment leur préoccupation principale. Leur préoccupation majeure portait surtout sur le maintien, grâce à des travaux, récurrents mais pas toujours justifiés, pas toujours non plus, très honnêtement chiffrés,de la Résidence dans les standards d’accueil de luxe la destinant surtout à une clientèle internationale (qui n’a rien de commun avec la classe moyenne ni celle d’hier, ni celle d’aujourd’hui !).
Cette situation, malheureusement perdure toujours sauf dans les Résidences dans lesquelles des Associés vigilants se sont organisés eux-mêmes pour la défense de leurs intérêts.
Le scandale du temps partagé français se résume donc comme suit :
-1 On vend des droits d’occupation d’un appartement dans un immeuble bien situé en montagne l’hiver et/ou proche de la mer l’été jusqu’à concurrence d’au moins trois à quatre fois le prix du marché de l’immobilier local,
-2 On fait entretenir voire « embellir» l’immeuble pendant toute la durée de vie de la SCIA par des charges élevées qui sont imposées aux associés en arguant de possibles locations et échanges plus rémunérateurs,
-3 On s’arrange pour que la gestion de l’entretien de la Résidence soit difficilement contrôlable en étouffant la démocratie (Conseil de Surveillance et Assemblée Générale) au sein de la Société Civile et aussi de la Copropriété,
- 4 Plus la date d’une dissolution (anticipée ou non !) approche et plus la Résidence suscite de l’intérêt de la part de Sociétés Immobilières d’Investissement qui rachètent à très bas prix les parts sociales d’occupation des associés lesquelles, bien sûr, ne valent presque rien en l’absence de marché. Les Sociétés d’Investissement, dont les plus connues sont SOFILOT et….aussi PVCP, « délivrent » alors de leur enfermement financier certains associés en leur « raflant » leurs parts jusqu’à concurrence de l’obtention de la majorité absolue du capital social définie statutairement en part,
-5 Ces sociétés « prédatrices » deviennent alors effectivement, légalement et définitivement les réels propriétaires de l’immeuble spoliant ainsi la collectivité des associés de la SCIA qui, l’a entretenu des années durant. Au prix de longues souffrances physiques et morales liées aux multiples aléas de la vie qui ne manquent pas de surgir sur des durées de baux d’occupation aussi longs.
En conclusion :
A une époque où la loi de la République se doit de garantir une indispensable moralité il faut donc, pour le temps partagé français, soit modifier encore en profondeur la loi de 1986 (***)en déclinant, par exemple, pour l’habitat secondaire une version voisine de l’«autopromotion » construite en 2014 pour l’habitat participatif principal dans la loi ALUR qui pourrait s’affranchir progressivement de la présence d’un gérant auprès du Syndic grâce à la mise en place de plateformes collaboratives dédiées aux locations, aux échanges et aux ventes. A l’image du système de temps partagé suisse Hapimag qui fonctionne, semble-t-il, correctement le développement de services complémentaires à celui de l’hébergement (divertissements, stages de formation, ...) est aussi un vaste champ à explorer pour augmenter l'attractivité des Résidences.
Bibliographie succincte:
(*) http://www.passerelleco.info/article.php?id_article=1790
(**) https://blogs.mediapart.fr/francoismondonganmonfr/blog/250614/une-veuve-malade-alzeheimer-condamnee
(***) https://www.facebook.com/sc.clubhotel.cs.serrechevalier/posts/1760514847517989