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Billet de blog 28 févr. 2022

Le logement, envolée des prix… des inégalités

Dans un contexte où la dégradation du pouvoir d'achat s'accélère, la hausse des prix du logement joue un rôle fondamental. Besoin impérieux s'il en est, se loger devient le révélateur du creusement des inégalités et de la polarisation du patrimoine. Par V. Monvoisin, membre du collectif d'animation des Économistes atterrés.

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La question du logement n’occupe pas la place qu’elle devrait dans les débats publics et politiques. Et l’on peut regretter que cette question reste – encore à cette heure – marginale en cette période de campagne présidentielle alors qu’elle est bien présente dans plusieurs programmes de candidats de gauche. Ce besoin fondamental (Les Économistes atterrés, 2021[1]) est à la conjonction de notre vie privée, de notre rattachement à une communauté et de l’action politique et publique. En effet, si le logement faisait autrefois l’objet de politiques de grande ampleur, les politiques libérales actuelles s’accommodent mal de ce sujet qui nécessite des investissements importants et, ces dernières années, le logement a été délaissé par les pouvoirs publics.

Or la crise du logement est bien là. La crise sanitaire et ses ondes de chocs se sont traduites depuis plusieurs mois par une forte hausse sur les prix à la consommation : la hausse des prix de l’alimentaire et de l’énergie frappe de plein fouet les ménages et contribue à tendre encore un peu plus le climat social. Moins médiatisé, l’emballement des prix de l’immobilier et des loyers est réel et concourt largement à la dégradation de la situation financière des ménages[2]. Rappelons qu’en 2020, les Français consacraient le tiers de leurs dépenses au logement, soit 33,4% avec le chauffage et l’éclairage contre 23 % en 1998[3] ; ces dépenses sont de loin les dépenses les plus lourdes assumées par les ménages. Alors que de nombreux candidats à la présidentielle invoquent des mesures de soutien au pouvoir d’achat des Français, quelle est l’ampleur de la crise du logement et de la hausse des prix du logement ? Qu’en est-il des politiques publiques actuelles ?

Hausse des prix de l’immobilier et des loyers et dégradation des conditions de vie

Les tensions relatives au logement touchent les propriétaires comme les locataires et le parc immobilier privé comme le logement social.

En 2021, la hausse des prix de l’immobilier a été spectaculaire. Au troisième trimestre, elle était déjà de 7,1 % depuis le début de l’année. Et, en un an, le nombre de transactions a atteint le nombre record de 1 208 000, soit un bond de 23 %[4]. Bien sûr, la crise sanitaire et le ralentissement du marché en 2020 expliquent partiellement ces augmentations. Néanmoins, elles s’inscrivent dans une tendance antérieure à la crise et ne font que la confirmer. En réalité, le prix de l’immobilier connaît une hausse continue depuis plusieurs années. L’éclatement de la bulle en 2007-2008 (en 10 ans, les prix avaient été multipliés par 2,5, voire 3) s’était traduit par une relative stabilité pendant 7 ans. Mais, depuis 2015, les prix repartent à la hausse : + 26,1 % en 6 ans[5].

Il en est de même pour les loyers. L’indice de référence des loyers (IRL indexé sur l’inflation) qui fixe les plafonds d’augmentation annuelle des loyers est en hausse continue depuis 1998[6]. Plus exactement, la hausse avait ralenti entre 2012 et 2015, repris en 2016 avec encore un ralentissement en 2019-2020. Mais, avec la reprise de l’inflation, on peut craindre que les loyers repartent fortement à la hausse – ce qui est déjà le cas en 2021.

Pour ceux qui veulent – ou peuvent – accéder à la propriété, l’effort financier pour l’achat de biens immobiliers devient de plus en plus conséquent, ce qui contraint de plus en plus les autres dépenses des ménages. En effet, si l’on rapporte l’indice des prix des logements au revenu disponible, on obtient un ratio reflétant l’effort consenti. Pendant près de 35 ans, jusqu’en 1995, ce ratio était pratiquement stable – c’est le tunnel de Friggit – l’évolution des prix de l’immobilier était la même que celle des revenus.

Depuis, ce ratio est sorti du tunnel : il passe de 1 en 1998 à 1,72 pour la province, 2,65 pour Paris et 3,1 pour Lyon en 2021 – l’évolution des prix est devenue bien supérieure à celle des revenus. Cela a plusieurs conséquences. La durée moyenne du crédit immobilier ne cesse de s’allonger pour atteindre la moyenne record de 20 ans en 2021 (elle était de 13 ans en 2000)[7]. D’ailleurs, le Haut Conseil de Stabilité Financière (HCSF) a imposé une nouvelle réglementation depuis le 1er janvier 2022 : la durée maximale des crédits est plafonnée à 25 ans et le taux d’endettement strict de l’emprunteur ne peut plus dépasser 35 % des revenus. Les ménages les plus fragiles deviennent de moins en moins propriétaires de leur logement – selon l’Insee, le fléchissement se fait sentir dès 2008 et le nombre de nouvelles résidences principales stagne[8].

De fait, s’il est plus difficile d’accéder à la propriété, les efforts financiers concernent également les locataires et cela se mesure à l’aune des évolutions et adaptations observées relatives au « confort de vie » des ménages. En 50 ans, les conditions sanitaires se sont améliorées notamment grâce à l’élévation du niveau de vie et la mise en place de normes définissant les caractéristiques d’un logement décent : soit la surface minimale, l’absence de risque pour la sécurité et la santé du locataire, l’absence d’animaux nuisibles, une performance énergétique minimale et la mise à disposition de certains équipements[9].

Cela dit, on assiste ces dernières années à une dégradation des conditions de vie et du confort– hors questions sanitaires – que les confinements et le télétravail ont mis en lumière : par exemple, le surpeuplement (le manque d’une pièce ou plus) qui touche plus de 8,5 millions de personnes rend difficiles le travail et l’éducation à distance. De même, la colocation a évolué ; elle concerne maintenant d’abord les salariés à hauteur de 45 % et à 40 % seulement les étudiants. La précarité énergétique ne cesse d’augmenter : le taux d’effort énergétique de l’Observatoire de la précarité énergétique[10] est reparti à la hausse depuis 2016 : 20 % des Français ont déclaré avoir souffert du froid dans leur logement en 2020 et 36 % pour des raisons financières. L’augmentation des prix de l’énergie cette année va certainement contribuer à accentuer cette tendance…

Enfin, cette précarisation se lit aussi dans l’arbitrage fait par de nombreux ménages de s’éloigner de leur lieu de travail afin d’avoir accès à des logements moins coûteux – devant alors assumer le coût et les contraintes des transports – ou dans les chiffres relatifs à la mauvaise qualité des logements, au type de logement occupé (appartement, chambre), le statut d’occupation, etc. Clairement, si tout cela ne se traduit pas directement par un effort financier, on voit bien que ces évolutions qualitatives consenties visent à amortir le poids financier du logement.

Malheureusement, cette dégradation générale est à distinguer du mal logement… qui progresse lui aussi. Il concerne les personnes privées de logement personnel (sans domicile, vivant à l’hôtel ou chez un tiers…) ou vivant dans des conditions de logement très difficiles (normes sanitaires non respectées, ménages auxquels il manque au moins deux pièces…).

Selon la Fondation Abbé Pierre[11], la situation s’est dégradée et a été accentuée par la crise sanitaire : 3,5 millions de personnes étaient concernées en 2015, elles sont aujourd’hui 4,1 millions ; le nombre de sans domicile a doublé depuis 2012 ; 2,2 millions de ménages sont en demande de logements sociaux – un chiffre progressant 5 fois plus vite que le nombre de ménages. La situation est devenue tellement tendue qu’il est non seulement très difficile d’obtenir un logement social (les délais se rallongeant) mais que les plus fragiles n’ont plus accès aux logements sociaux. La précarisation des ménages candidats et la hausse des loyers de ces logements – due justement à la hausse des prix du foncier et à la baisse des aides publiques – excluent de fait les plus pauvres car leur taux d’effort atteint rapidement les fameux 30 % d’efforts financiers !

Une transformation des principaux acteurs

Quelles explications sont alors avancées pour comprendre cette hausse continue des prix ? L’évolution de la demande est souvent mise en cause. Le vieillissement de la population ralentit les transferts de propriété ; l’explosion du nombre de familles monoparentales gonfle la demande et la réoriente vers des logements plus petits ; les taux d’intérêt de l’immobilier sont particulièrement bas. Et depuis le début de la crise sanitaire, la demande pour les résidences secondaires, les maisons et les habitations dans des environnements plus apaisés (villes moyennes, campagne…) a clairement explosé. Toutefois, d’autres facteurs sont également à prendre en compte.

D’une part, la demande de logement pour des objectifs purement financiers structure le marché de l’immobilier. Certes, les Français sont réputés pour préférer « investir dans la pierre ». Néanmoins, on assiste à un mouvement de concentration de la propriété car l’immobilier s’est « financiarisé » : il est devenu un placement dont on cherche à maximiser les rendements. – l’ONU a publié un rapport en 2017 dénonçant les effets de cette tendance mondiale[12]. À la fin des années 1990, l’immobilier devient un actif financier comme les autres et entre dans les stratégies de diversification de portefeuille des investisseurs grâce à une série d’innovations financières[13].

On voit donc une intervention massive de fonds d’investissements (fonds bancaires ou fonds de grandes entreprises qui cherchent un retour sur investissement), le recours aux SIIC (société d’investissement immobilier cotée en bourse), un changement dans les comportements de placements des plus fortunés et de nouvelles techniques financières (pour le financement de l’endettement comme les crédits subprimes ou pour la cession des créances immobilières sur les marchés financiers soit la titrisation). Selon l’Insee[14], 24 % des Français les plus aisés détiennent plus de 68 % du parc immobilier et sont donc multipropriétaires et 3,5 % des Français détiennent… 50 % des logements en location possédés par un particulier !

Ce mouvement est d’autant plus amplifié que la hausse des prix encourage l’achat de biens immobiliers pouvant générer une plus-value intéressante, générant alors une hausse des prix, etc. On est alors dans un phénomène classique de bulle financière, dont l’objet ici est le logement. Dans les lieux touristiques, cette concentration est encore accentuée par le développement des plateformes de location courte, type AirBnB, qui entrent en concurrence avec les résidents et avec l’activité hôtelière. S’il est difficile d’estimer le nombre de logements uniquement destinés à un tel usage, le phénomène est d’une ampleur suffisante – la mairie de Paris donne l’estimation de 25 000 à 30 000 logements concernés – pour que les municipalités légifèrent.

Aussi, cette demande toujours plus forte de biens immobiliers à des fins spéculatives et non plus patrimoniales alimente largement la flambée des prix et des loyers – pour les logements ayant un rendement élevé. Elle est particulièrement vive dans les « lieux dit remarquables » comme les littoraux et les centres-villes historiques, maintenant une forte hausse des prix alors que l’on aurait pu s’attendre à une baisse des prix du fait de la défection des ménages pour les grandes villes.

D’autre part, l’offre de logements marque le pas : en moyenne, le parc immobilier n’augmente pas de plus de 1 % ces dernières années, ce qui reste nettement insuffisant. En 2017, plus 500 000 logements étaient en construction ; en 2020, ce chiffre est descendu à 381 600. Professionnels du bâtiment comme associations en faveur du logement en appellent à des plans massifs de construction impulsés par l’État ou les collectivités locales.

Du côté du logement social, le tableau est plus qu’en demi-teinte. Certaines communes sont déjà allées au-delà du quota demandé en 2025 par la loi Solidarité et renouvellement urbain (SRU), mais pour la plupart d’entre elles, il est désormais acquis que les objectifs ne seront pas atteints. Si le gouvernement avait annoncé en 2021 la construction de 125 000 logements sociaux par an, on a atteint difficilement les 95 000 l’an dernier… pour 2,2 millions de ménages qui ont fait une demande. Il faut dire que les dernières mesures ont complexifié la tâche des bailleurs sociaux : aides publiques en baisse, incitation à la privatisation et la vente de logements sociaux – la loi Élan de 2018 permet jusqu’à 40 000 cessions par an –, fragilisation de leurs ressources financières, etc… Or cela fait plusieurs années que les gouvernements successifs délaissent les politiques du logement.

Des marges de manœuvre politiques

Pourquoi se tourner vers la puissance publique ? Car la question du logement est hautement politique et les défis sont nombreux. Comme dit plus haut, elle constitue un élément fondamental du pouvoir d’achat des ménages, elle révèle les inégalités, entame la santé sociale des citoyens et elle est au cœur des problématiques écologiques puisque le logement a un impact environnemental important de par sa construction, ses dépenses d’énergie et les transports qu’il implique. La conception des bâtiments devient plus coûteuse et complexe du fait des nouvelles exigences de construction – pour davantage de durabilité – et des nouvelles réglementations thermiques ou acoustiques. En outre, l’habitat ne se conçoit plus sans la mobilité et l’aménagement du territoire. L’allongement des temps de trajet entre le domicile et le lieu de travail finit de complexifier l’équation. S’attaquer aux problèmes du logement nécessite donc a minima une impulsion publique.

Or, l’éventail des interventions publiques peut être large : aide à la construction, la réhabilitation et rénovation, aide aux paiements des loyers ou à l’accession à la propriété, etc. Néanmoins, les gouvernements successifs ont lentement abandonné les plans de support à la production de logement au profit de politiques d’accompagnement des ménages par le biais d’allocations notamment – allocations que le gouvernement actuel a d’ailleurs réduites en 2021 (7 % en moyenne, 10 % pour les étudiants, soit une économie de 4 milliards d’euros par an).

L’aide à la pierre, qui par le passé pouvait représenter 60 % des coûts d’un logement, a baissé ; par exemple, pour les logements sociaux, la subvention PALULOS pour travaux d’amélioration du confort ou de mise en conformité ne couvre plus que 10 % des coûts contre 20 % avant 1998. En revanche, on a vu se multiplier les outils fiscaux qui sont devenus les aides principales du secteur comme la TVA à 5,5 % sur les travaux et la construction ou les dispositif Robien, Borloo, Anah, ou Besson – qui encouragent l’achat de logements en vue de leur location et la concentration de la propriété. Préférant alors s’en remettre aux mécanismes de marché – l’offre et la demande devant s’ajuster – les pouvoirs publics ne proposent pas une politique de logement à la hauteur des enjeux sociaux, économiques, urbains et environnementaux.

Pourtant, plusieurs axes d’action sont possibles

En priorité bien sûr, le logement social a besoin de mesures de grande envergure. Dans un premier temps, il paraît indispensable que les villes respectent la loi SRU et que les sanctions soient enfin efficaces. Dans un second temps, la construction de logements sociaux – 150 000 par an étant une fourchette basse pour les associations – est nécessaire aussi bien pour offrir des logements à des prix abordables que pour atténuer les tensions sur le parc locatif. Il s’agit alors de réorienter la logique d’aide à la personne vers une logique plus globale de construction et réhabilitation ; le candidat Yannick Jadot prend d’ailleurs pour exemple le logement étudiant pour illustrer les besoins de construction et de rénovation. Quant aux logements très sociaux, il est même urgent de construire et d’accueillir dans la dignité les sans domiciles toujours plus nombreux.

Dans le même ordre d’idées, l’État pourrait mettre également en place un plan à l’intention du parc immobilier privé. Si c’est une nécessité en matière d’habitat – la fondation Abbé Pierre estime qu’il faudrait construire 500 000 logements par an –, c’est une nécessité économique, énergétique et écologique. Les fluctuations des prix de l’énergie fragilisent les ménages et une meilleure efficacité thermique diminue l’impact du logement sur l’environnement.

Aides directes à la pierre réelles – certains proposent jusqu’à 40 % des coûts des logements – ou dispositifs de prêts pourraient même être « compensés » grâce aux emplois créés. En outre, l’habitat de demain ne peut pas être pensé sans articulation avec les mobilités et l’aménagement – écologique – du territoire… que seule une planification de moyen et long terme permettrait de construire – planification réclamée par de nombreux acteurs politiques, associations, voire des acteurs du secteur.

En outre, plusieurs dispositifs pourraient être mis en place pour éviter la concentration foncière et les distorsions de prix dues à la financiarisation et à « l’uberisation » (le développement des locations courtes grâce aux plateformes de partage) de l’habitat. L’intervention des pouvoirs publics sur le marché par l’intermédiaire de foncières publiques permettrait de réguler les prix et de protéger certains territoires dans le cas où ces foncières seraient rattachées à une zone géographique. Repenser la fiscalité foncière et sa dégressivité – quand l’achat immobilier à une vocation locative – constituerait un levier de redistribution de ceux qui ont le plus de patrimoine vers les plus défavorisés.

Enfin, de nombreuses dispositions seraient possibles pour encadrer les loyers et soutenir les ménages. Encadrement simple, conditionné à la performance énergétique du logement ou à une part plus basse dans le budget des ménages (non plus 35 % en moyenne mais 20 % pour le candidat communiste), voire décote dans les zones tendues, les propositions en la matière ne manquent pas. Dans le même sens, les aides au logement pourraient s’appuyer sur le poids réel du logement pour les ménages et devenir des compléments quand ce dernier devient trop lourd…

La difficulté de se loger ou de faire face à cette contrainte financière ne cesse de croître. Mais elle nous amène à nous interroger sur le fonctionnement du marché immobilier et du parc locatif, sur la place de l’habitat dans nos sociétés en général. Or nous y retrouvons des excès bien connus du système économique : concentration de la propriété, distorsion des prix, creusement des inégalités, etc. Nous le voyons, la libéralisation et l’absence de régulation n’apportent pas de solution, bien au contraire. Agir pour un habitat apaisé et durable passerait par la concertation et une réelle vision de moyen

[1] Les Économistes atterrés (2021), De quoi avons-nous vraiment besoin ?, Les Liens qui libèrent, Paris.

[2] Rappelons que les loyers sont pris en compte dans l’indice des prix à la consommation qui mesure l’inflation mais pas le prix de l’immobilier.

[3] Insee (2021a), Tableau de bord de l'économie française, Édition 2021. Disponible sur : https://www.insee.fr/fr/outil-interactif/5367857/details/30_RPC/35_CEM/35C_Figure3.

[4] Notaires de France (2021), Notes de conjoncture immobilière. Disponible sur : https://www.notaires.fr/fr/immobilier-fiscalit%C3%A9/prix-et-tendances-de-limmobilier/les-notes-de-conjoncture-immobili%C3%A8re

[5] Indice des prix des logements (neufs et anciens) – Brut – Base 100 en moyenne annuelle 2015. Voir Insee (2021), « Indice des prix des logements (neufs et anciens) », Statistiques et Études. Disponible sur https://www.insee.fr/fr/statistiques/serie/010001868#Graphique.

[6] L’Insee calcule cet indice en base 100 en 1998 et correspond à la moyenne, sur les 12 derniers mois, de l’évolution de l’indice des prix à la consommation. Il était à 132,62 fin 2021. Insee (2022), Indice de référence des loyers (IRL) - Base 100 4ème trimestre 1998. Disponible sur : https://www.insee.fr/fr/statistiques/3532378?sommaire=3530678&q=IRL.

[7] Observatoire Crédit Logement CSA (2021), La durée des crédits immobiliers aux particuliers, Novembre. Disponible sur : https://www.lobservatoirecreditlogement.fr/derniere-publication#3.

[8] Insee (2021b), 37,2 millions de logements en France au 1er janvier 2021. Disponible sur : https://www.insee.fr/fr/statistiques/5761272.

[9] La loi du 13 décembre 2000 définit les conditions minimales d’un logement décent. Voir : https://www.legifrance.gouv.fr/loda/id/LEGITEXT000005632175/

[10] ONPE (2021), Tableau de bord de la précarité énergétique, édition 2021 (1er semestre). Disponible sur : https://onpe.org/sites/default/files/onpe_tableau_de_bord_2021_s1_vf_v07.1.pdf.

[11] Fondation Abbé Pierre (2022), L’état du mal-logement en France 2022, rapport annuel. Disponible sur : https://www.fondation-abbe-pierre.fr/actualites/27e-rapport-sur-letat-du-mal-logement-en-france-2022#telechargementreml2022

[12] ONU (2017), Rapport de la Rapporteuse spéciale sur le logement convenable en tant qu’élément du droit à un niveau de vie suffisant ainsi que sur le droit à la non-discrimination à cet égard, Nations unies, Conseil des droits de l’Homme. Disponible sur : https://undocs.org/fr/A/HRC/34/51

[13] Plus exactement, la finance intervient à de nombreux niveaux – construction, transactions, structuration des financements, etc. – grâce à un « ensemble d’innovations juridiques et financières permettant la transformation des droits de propriété foncière en titres financiers » (Drozdz, M., Guironnet A. et Halbert L. (2020), Les villes à l’ère de la financiarisation, Métropolitiques. Disponible sur https://metropolitiques.eu/Les-villes-a-l-ere-de-la-financiarisation.html).

[14] Insee (2021c), 24 % des ménages détiennent 68 % des logements possédés par des particuliers. Disponible sur : https://www.insee.fr/fr/statistiques/5432517?sommaire=5435421&q=%22logement+d%C3%A9tenu%22.

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