Des propriétaires bien malmenés par des syndics de copropriété

Les copropriétaires sont soumis à de rudes épreuves par la politique du président de la République et dans leur rapport avec les syndics professionnels de copropriété. Ce secteur ressemble à une jungle où tout est permis dès lors qu’il y a de l’argent à gagner. Les exemples diffusés sur son site par l’UNARC sont édifiants. Les syndics de copropriété sont-ils une zone de non droit ?

Etre propriétaire, et pire propriétaire bailleur, devient très mal vu par notre président qui développe une politique active favorisant les placements financiers au détriment des investissements immobiliers. La récente réforme de l’ISF en IFI est sur ce point sans ambigüité sur les objectifs recherchés. Si ce choix politique était le seul obstacle auquel les propriétaires devaient faire face, cela ne serait sans doute pas si grave. Après tout, ce qu’un Gouvernement a fait, un autre peut le défaire. Le vrai défi pour les propriétaires et surtout pour les propriétaires possédant un bien immobilier en copropriété est de faire face aux syndics professionnels de copropriété qui eux perdurent dans le temps.

A écouter les médias, la République possède des territoires de non droit car territoires où règnent les caïds. Ces enclaves dans la République et l’Etat de droit  sont parfois pointées du doigt et le doigt désigne toujours des quartiers situés en banlieues difficiles. Il serait illusoire de croire que les zones de non droit se trouvent exclusivement dans certaines banlieues des grandes métropoles. Il existe une enclave majestueuse où beaucoup de professionnels agissent au mépris du droit et de leurs clients. Cette enclave pour professionnels peu scrupuleux est le secteur des syndics de copropriété.

Rares sont les secteurs professionnels qui ne possèdent pas, hélas, leurs brebis galeuses. Concernant les syndics de copropriété, les brebis sont en troupeaux.  Force est de constater que ce secteur professionnel mériterait une démarche volontariste des pouvoirs publics pour rappeler le droit et surtout l’imposer à certaines personnes qui se moquent ouvertement des lois et des décisions de justice. Une lecture utile et effrayante est à la portée de tous : le site internet de l’union nationale des associations de responsables de copropriété (UNARC). Vous êtes prévenus, si vous êtes en copropriété ou si vous envisagez d’investir dans l’immobilier et que vous êtes sensibles, la lecture de ce site vous donnera l’impression d’être plongé dans un film d’épouvante. Frissons et terreur garantis ! Le site comporte une rubrique intitulée « La Documentation, les abus, les dossiers, les actions »… C’est ici que le grand frisson va parcourir votre épiderme et c’est ici que seront relativisés tous les discours des ministres de l’intérieur, des ministres de la justice, des ministres du logement, des Premiers ministres et même des Présidents de la République de ce pays. Visiblement, si dans le passé certains politiques ont eu la volonté de terroriser les terroristes, il est clair que de nombreux syndics professionnels de copropriété ont entendu bien des discours sur le respect de l’Etat de droit sans que cela ne leur fasse vibrer le moindre cheveu. Cette rubrique du site de l’UNARC est un florilège du mépris pour le droit et les propriétaires. On y découvre que des honoraires de base de syndic, non justifiés, sont surfacturés en jouant sur la date d’entrée en vigueur d’un nouveau contrat de mandat, que la facturation de prestations jamais réalisées est une pratique banale notamment en créant de fausses factures au non d’une entreprise qui n’existe pas, que des facturations de relance non réglementaires sont monnaie courante, que la surfacturation des frais de chauffage est un classique, que l’immatriculation initiale des copropriétés, une tâche que ne prend pas plus d’une demie heure et qui était facturée généralement à 60 euros, est aujourd’hui facturée par des syndics de copropriété entre 700 et 9 000 euros !, que la facturation abusive de frais administratifs (photocopies) est un sport usuel ou que, par des montages juridiques, un syndic perçoit par l’intermédiaire de filiale une rémunération indirecte pour une tâche qui normalement devrait être assurée par le syndic en place. La lecture de ces quelques exemples est limpide : il s’agit de ponctionner un maximum d’argent à des propriétaires perçus comme des vaches à lait. Une fois de plus, le carburant de cette déviance est l’argent. Autre constat édifiant à la lecture de ces exemples : ces pratiques concernent aussi, si ce n’est surtout, des grands groupes qui ont pignon sur rue. Autre caractéristique de ce milieu : c’est David contre Goliath ; des copropriétaires le plus souvent démunis face à des groupe possédant une armée de « juristes » et des moyens financiers suffisants pour calmer les velléités de contestation. Chacun sait toutefois, qui de David et de Goliath triompha…

Pour illustrer le fonctionnement étonnant des professionnels de ce secteur, je vais vous donner un exemple très précis des méthodes employées. Cet exemple a juste pour objectif d’illustrer comment se met en place un rapport de force entre un syndic de copropriété et un copropriétaire. Je ne vais pas qualifier juridiquement les actes de ce syndic et le comportement du copropriétaire. Je vais simplement exposer les faits et je laisserais les lecteurs, et surtout les lecteurs juristes ainsi que les comptables et les commissaires aux comptes, se faire leur propre opinion sur la méthode employée. Dans tous les cas, cette histoire est très éclairante sur le mode de fonctionnement d’un secteur professionnel.

Il était une fois un arrêt de la Cour de cassation n° 46 du 22 janvier 2014 (12-29.368). Au terme de cet arrêt, l’acquéreur d’un logement en copropriété, acheté dans le cadre d’une vente en l’état futur d’achèvement (VEFA), n’est tenu des charges de copropriété qu’à partir de l’achèvement des lots acquis. Cela peut paraître évident mais visiblement non car il a fallu attendre cet arrêt de la Cour de cassation pour savoir comment traiter correctement ces charges.

Il était une fois une grande agence lilloise présentée sur le site du groupe comme « l'une de nos enseignes les plus anciennes ». Cette agence a été investie de la fonction de syndic de copropriété d’une nouvelle résidence de la capitale de la Flandre française. Banale mission pour une agence ancienne et solidement implantée dans la région.

Il était une fois un copropriétaire, qui succombant au désir matérialiste d’acquérir un bien dans cette nouvelle résidence, avait acheté en VEFA un appartement. Ce logement a été déclaré achevé le 6 décembre 2016 et remis à cette date au propriétaire. Ce propriétaire avait toutefois reçu, le 22 novembre 2016, un courrier de la vénérable agence lui demandant de régler un appel de provisions pour charges relatives au dernier trimestre de l’année 2016. La date d’exigibilité de ces charges étant fixée au 1er octobre 2016, une date où les plâtres de l’appartement séchaient et où les peintures n’étaient pas appliquées. Fort de sa lecture de l’arrêt de la Cour de cassation, ce vilain copropriétaire aux lectures bizarres a refusé de procéder au paiement de ces charges qu’il a estimées adressées au mauvais débiteur. Il écrivit un courrier à son syndic pour expliquer sa position mais il ne reçu pas de réponse. A chaque nouvel appel de provisions, la vénérable agence lui réclama les charges non payées de 2016. A chaque nouvel appel de provisions, le copropriétaire paya les charges du trimestre à venir mais refusa de payer celles de 2016. A chaque fois, il expliqua sa situation par écrit, il rappela l’arrêt de la Cour de cassation mais à chaque fois, il ne reçut aucune réponse.

Un petit matin, il reçut enfin un courrier : une mise en demeure de payer les charges du dernier trimestre 2016. Le copropriétaire resta inflexible. Une lettre de relance lui fut envoyée puis le tout facturé. Il resta toujours rigide et insoumis.

Un autre petit matin, mais d’automne, presque un an après l’achèvement du logement, il reçoit de la vénérable agence un courrier d’excuse lui annonçant que le dernier appel de provisions pour charges reçu était entaché d’une « erreur de répartition du budget relative au poste chauffage ». Un nouvel appel de provisions pour le dernier trimestre de l’année 2017 lui était envoyé. Ce nouvel appel annulant et remplaçant le précédent appel de provisions. En fait, le copropriétaire se rendra vite compte que le nouvel appel complète le précédent en lui demandant de payer une charge supplémentaire dont le montant est exactement égal au montant de l’appel pour provisions du dernier trimestre 2016. L’inflexible copropriétaire fut troublé par le hasard de cette identité des montants entre la créance qu’il estime non due (par lui) et la nouvelle créance présentée par la vénérable agence. Le trouble se renforça quand le copropriétaire compara l’ancien et le nouvel appel de provisions : dans les deux cas, les montants des différents postes de charges étaient rigoureusement identiques alors qu’une « erreur de répartition du budget relative au poste chauffage » était censée être corrigée entre l’ancien et le nouvel appel de provisions. Le trouble augmenta encore quand le copropriétaire constata que par un miracle étonnant, le nouvel appel de provisions ne faisait plus référence à la somme due au titre de l’appel de 2016. Certes, le nouveau montant réclamé au titre de la régularisation de « l’erreur de répartition du budget relative au poste chauffage » correspondait au centime près au montant de l’appel de provisions 2016 non réglé. Montants identiques mais libellé de la nature de la créance différent et donc imputation comptable et budgétaire différente…. Quel hasard ! Ce trouble s’aggrava quand l’inflexible copropriétaire se rappela que le chauffage des appartements de son immeuble est individuel et que cet immeuble ne possède pas de parties communes chauffées…. Fin (provisoire) de l’histoire.

Je laisse au lecteur le soin de qualifier juridiquement le comportement du copropriétaire et du syndic de copropriété. Il ressort toutefois de cet exemple que l’analogie avec David et Goliath est pertinente. Nous avons un copropriétaire qui s’accroche à un arrêt de la Cour de cassation et un syndic de copropriété qui ne daigne ni lui répondre, ni lui indiquer sa position sur cet arrêt et qui lui transmet un appel de provisions non fondé après lui avoir envoyé et facturé une mise en demeure et une lettre de relance. On comprend pourquoi de nombreux propriétaires peuvent se laisser influencer par un syndic qui agit comme s’il représentait le droit et la loi. 

La lecture du site de l’UNARC fait donc terriblement froid dans le dos quand on constate les agissements de syndics qui se targuent de maîtriser le droit et de respecter la loi. L’écart entre ces prétentions et la réalité des actions est immense. Incontestablement ce secteur mérite une sérieuse reprise en main et de sérieux coups de balaie. L’appât du gain qui est la finalité des comportements décriés par l’UNARC serait-il si facile à satisfaire dans ce secteur pour que rien ne puisse changer ? La question est posée et que l’on ne vienne pas se lamenter des zones de non droit, bien réelles hélas, que représentent certains territoires de la République quand on laisse tout un secteur professionnel si bien dysfonctionner au mépris des lois et des décisions de justice. Une cohérence intellectuelle dans la critique devrait inciter ceux qui laissent perdurer de telles situations dans ce secteur de l’immobilier à se taire quand ils pointent du doigt les comportements de certains jeunes, certes critiquables. Enfin soyons réalistes, aujourd’hui le culot est l’audace des pleutres, tout est permis et dans le monde impitoyable des syndics de copropriété, c’est la fête !

Régis DESMARAIS

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