Logement pour tous et stabilisation des prix de l'immobilier

La question du logement à Saint-Ouen est centrale et revêt un enjeu particulièrement important pour répondre à la fracture qui se creuse entre les nouveaux habitants et les habitants historiques de la ville, plus populaires. L’enjeu essentiel est de tout mettre en œuvre pour que l’arrivée de nouveaux habitants soit source de mixité sociale et non de remplacement de population.

Saint Ouen : Les outils d’une politique du logement ambitieuse

 

La question du logement à Saint-Ouen est centrale et revêt un enjeu particulièrement important pour répondre à la fracture qui se creuse entre les nouveaux habitants plus aisés et les habitants historiques de la ville, plus populaires. L’enjeu essentiel de la période qui s’ouvre est de tout mettre en œuvre pour que l’arrivée de nouveaux habitants ne conduise pas à une augmentation telle des couts du logement que la ville devienne inaccessible pour ceux qui y ont grandi. Saint-Ouen doit rester accueillante pour ceux qui s’y installent comme pour ceux qui y ont toujours vécu et le logement doit rester un droit fondamental pour tous.

En pratique, ceci exige des politiques ambitieuses pour lutter contre l’explosion des couts du logement et contre la spéculation. En effet, les prix à Saint-Ouen (5,100 euros par mètre carré en moyenne et jusqu'à 10,000 euros par m2 dans le neuf) sont ceux qui ont le plus progressé en Seine-Saint-Denis. En cinq ans, ils ont augmenté de 26,5 %. C'est plus qu'à Pantin (24,9 %), Montreuil (20 %) ou encore Saint-Denis (17,3 %). Cette bulle immobilière n’est pas saine, elle déstabilise le marché locatif, pousse à la promotion immobilière effrénée du fait de la différence entre les prix du neuf et du vieux et conduit au saccage de notre patrimoine architectural.

Afin d’endiguer ce phénomène, des solutions existent :

  • Il faut prononcer un moratoire contre les nouvelles constructions pour la prochaine mandature et revenir sur les engagements du PLUI en termes de croissance de la population qui imposerait un niveau de densification qui saturerait toutes les infrastructures et services publics. Les projets déjà approuvés seront honorés, notamment les grands projets comme le village olympique ; mais il faut mettre fin à la promotion immobilière tout azimut pour se concentrer sur la réhabilitation des logements publics, la rénovation thermique des logements et la mise en valeur du patrimoine historique de la ville saccagé sous cette mandature (Fenwick, Wonder…).

 

  • Plaine Commune a élaboré une charte avec quarante promoteurs pour que les prix des nouvelles constructions n'explosent pas avec l'arrivée des Jeux Olympiques. Le Maire de Saint-Ouen n'a pas souhaité y adhérer. Il faut commencer par adhérer à la charte de Plaine Commune et œuvrer à la rédaction pour Saint Ouen d’une charte plus contraignante que ce soit en matière de qualité environnementale des bâtiments que de stabilisation des prix des logements neufs.

 

  • Cette politique exige aussi des mesures fortes sur les logements anciens. La politique de préemption de la précédente municipalité est décriée mais souvent mal comprise. En pratique, à l’époque, 80% des cas de préemptions menaient à l’amiable à une révision volontaire du prix entre les parties contractantes. Par ailleurs, la peur de la préemption dissuadait l’envolée des prix et la spéculation. Pour le reste des cas qui menaient au contentieux, 10% d’entre eux étaient perdus par la ville qui en payait le coût juridique, et 10% faisaient l’objet d’une préemption véritable. Pour mettre en perspective, en 2009, 39 procédures préemptives ont ainsi été engagées sur 549 déclarations de vente, pour 28 procédures en 2010, pour 456 transactions. On parle donc d’une poignée de préemptions véritables par an. Aujourd’hui, il ne s’agit pas de recourir à cet instrument pour faire baisser les prix de l’immobilier mais d’encadrer et stabiliser leur croissance. Dans ce contexte, la préemption encadrée et limitée ne doit pas être perçue comme confiscatoire ou menaçante pour les propriétaires existants mais peut être un outil de lutte contre la spéculation, et de dissuasion dont la ville doit pouvoir faire l’usage. Cette politique a permis en réalité l’accession à la propriété à de nombreux audoniens.

 

  • Il est par ailleurs indispensable de développer de nouveaux outils pour contenir l’évolution des loyers et permettre à tous de se loger. Après avoir aboli l’encadrement des loyers prévu par la loi ALUR sous la mandature Hollande, la nouvelle loi portant évolution du logement, de l’aménagement et du numérique (ELAN) autorise une expérimentation de 5 ans qui prévoit la fixation d’un montant maximum d'évolution des loyers en cas de relocation ou de renouvellement du bail. La commune de Saint-Ouen peut entrer dans le champ d’application de ce dispositif en se déclarant volontaire avant septembre 2020 mais l’équipe actuelle n’a fait aucunes démarches en ce sens. Il est essentiel que la prochaine équipe s’engage dans cette voie.

 

  • Le logement public social doit rester un engagement fort de la ville. Le village Olympique qui, après 2025 offrira près de 900 logements nouveaux pour Saint-Ouen, devrait voir sa part de logement social portée à 40% alors que le Maire actuel tient à la réduire à 25%. Par ailleurs, au-delà du symbole que constitue le pourcentage de logements sociaux, il est important de mener une véritable réflexion sur les différentes catégories de logement social. En effet, ces dernières années, le parc social s’est développé au profit des logements sociaux intermédiaires et au détriment du logement social pour les populations les plus modestes.

 

  • La question des marchands de sommeil reste centrale pour lutter contre la grande précarité. Saint Ouen est une des rares villes qui dispose encore d’un Service Communale d’Hygiène et de Sante qui est même si malmené par l’équipe municipale actuelle, pourrait pourtant permettre à la ville de conduire des inspections fréquentes attribuant et retirant des permis de louer aux logements insalubres et permettant. Ainsi la Mairie, pourrait attaquer les marchands de sommeil en justice. En effet, la loi ELAN votée en 2018, autorise la justice (grâce à un amendement du Député PCF Stéphane Peu) à prononcer la confiscation des biens des marchands de sommeil « coupables de l’infraction de soumission à des conditions d’hébergement incompatibles avec la dignité humaine ». Pour la première fois, le 1er octobre 2019, la Mairie de Paris a obtenu la confiscation d’un bien immobilier sans compensation. Saint Ouen doit se doter des outils pour emboiter le pas.

 

  • Pour les situations d’expulsions Saint Ouen dispose d’un lieu mal connu. Le centre Henri Groues qui offre à peu près 25 lits pour des personnes en situation de détresse. Ce centre est aujourd’hui mal entretenu et dégradé par un Maire qui considère que la solidarité avec les expulsés (audoniens ou non) est un luxe que nous ne pouvons pas nous permettre. Il faudra améliorer les conditions d’accueil dans ce lieu et plus largement, pour les situations d’urgence, utiliser les pouvoirs de réquisition administrative, auquel la plupart des municipalités renoncent de fait. Il faut que dans des situations de précarité absolue, nous n’abandonnions pas ces outils et notre devoir de solidarité et d’accueil et que nous osions réquisitionner de manière temporaire les bâtiments vacants dans l’attente de solutions pérennes.

 

 

 

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